陳方楠(左)表示，香港市場目前存在剛性需求，不會出現泡沫爆破情況。 記者 蔡啟文攝

　　【香港商報网訊】記者鄭珊珊報道：香港樓貴舉世皆知，國際貨幣基金組織(IMF)再次表示本港樓價被高估。IMF駐香港特區分處代表陳方楠表示，去年報告已指出本港樓價被高估，不過，香港市場目前存在剛性需求，不會出現泡沫爆破情況，IMF將持續關注在加息情況下香港家庭的供樓負擔能力。

　　貨幣政策影響可控

　　正如陳方楠稱，香港市場相當部分的新造按揭貸款採用浮息並以香港銀行同業拆息為基準，因此，香港家庭供款負擔對利率變動敏感度偏高，一旦物業市場調整失序，負財富效應可能對個人消費造成重大打擊。另一方面，她表示，相信本港經濟及銀行體系有巨大緩衝，貨幣政策收緊對香港的影響是溫和可控。

　　這不是IMF首次指香港樓價被高估，不過相較於上一次，此番IMF對於香港樓市的看法似乎更耐人尋味。去年11月底，IMF曾發布報告指香港物業價格被高估。當時，IMF建議港府採取三管齊下的方法，以遏抑熾熱的樓市，包括增加房屋供應、推出兩項辣招 (買家印花稅、雙倍從價印花稅)、以及提高金融體系應對風險的能力。

　　IMF認為，辣招的弊病是可能減低樓市流動性，日後一旦系統性風險減退，當局應逐步取消兩項印花稅，並以其他不會區分居民及非居民的措施代替。與銀行整體的按揭貸款餘額相比，發展商借出的貸款總額仍處較低水平。當局可以因應未來金融穩定風險的轉變，調整宏觀措施。

　　持續增加房屋供應是關鍵

　　IMF報告又強調，金融政策始終只是調控手段，必須從根本上解決港人居住難的問題，持續增加房屋供應才是解決結構性供求失衡的關鍵。然而， 面對在短期內進一步增加供應的各種障礙，包括缺乏即時可供興建房屋的土地及相關的發展限制，要達到《長遠房屋策略》的10年房屋供應目標，或會有一定難度，港府宜加快物色建屋土地，並進行相關的環境、交通及社區設施評估。

　　【拆局解碼】高樓價成銀行體系潛在巨大風險

　　樓價癲貴，市民上車買房意味着背上一身債，有可能一輩子當「房奴」。高企的樓價又不斷對銀行體系帶來壓力。雖然IMF對於目前香港銀行業的資產負債表示滿意，但早前國際清算銀行提醒各地政府，不要忽視物業貸款對銀行債務規模造成的潛在風險。

　　國際清算銀行早在3月發布的季度評估報告指出，據其「早期風險指標」(EWI)，中國內地及香港等地被列為銀行風險最高的經濟體。債務規模和償債負擔已進入紅色區域，而香港居高不下的樓價，則加劇了銀行業風險。不過，該行認為，內地及香港銀行已採取應對措施，向發展商放貸速度明顯減緩，惟債市融資仍在增長。

　　國際清算銀行強調，要綜合考慮發展商負債佔經濟總量比重與其股本回報率，防止當樓市回軟，發展商重估其資產時，迫使公司拋售資產。

　　該行又指稱，家庭債務和國際債務是導致銀行業風險的源頭，冀通過「早期風險指標」評估銀行系統性風險。報告指出，全球多個地區的總體債務指標表現脆弱，其中以加拿大、中國內地及香港最甚，三地債務佔GDP缺口(非金融部門債務對GDP的佔比)及償債比率均處於紅色區域。