內地東北地區的城市群除了南部的遼中南城市群外，還有覆蓋黑龍江和吉林兩省的哈長城市群。該城市群的規劃範圍包括黑龍江省哈爾濱市、大慶市、齊齊哈爾市、綏化市、牡丹江市，吉林省長春市、吉林市、四平市、遼源市、松原市及延邊朝鮮族自治州。城市群以哈爾濱和長春為發展主軸，建設哈大齊牡、長吉圖們發展帶，構建「雙核一軸兩帶」的城市群空間格局。

　　經濟：哈爾濱長春具優勢

　　東北作為內地老工業基地，各個城市的工業發展較早，出現了一批資源型城市，但隨資源的消耗及國家對於可持續發展的考慮，這些城市的經濟進入了漫長的低迷期。總的來看，哈長城市群的經濟總量在全國偏低，但兩省的省會城市哈爾濱和長春，經濟發展要普遍好於省內其他城市。

　　從經濟總量來看，2017年長春的經濟總量略高於哈爾濱，排在哈長城市群第一位，但兩者差距較小。相比於長春以工業為主，哈爾濱更偏向於以第三產業帶動城市經濟發展，因此產業結構上更為優化。除了經濟總量偏低外，哈長城市群的其他城市缺乏經濟發展動力也是一大問題，多數城市的經濟增速均低於國家平均增速。

　　從居民收入來看，對比同處於東北地區的遼東半島，哈長城市群整體上居民購買力較弱，並且城市之間差距較小，無明顯階級分布，並且可支配收入排名靠後的城市，其增速在城市群中排名也比較靠後。

　　人口：流失嚴重

　　當地的人口情況也是衡量當地房地產市場發展的重要指標之一，近年哈長城市群中各個城市的戶籍人口數量均呈現逐年下降的趨勢，人口流失嚴重，遷出人口的六成去到省外城市，北京比例最高。

　　從城市的具體情況來看，哈爾濱在2017年末常住人口的數量達到了1092.9萬人，是城市群中唯一常住人口超千萬的城市，其戶籍人口數量為955萬，佔整個城市群的20.5%，是當之無愧的特大型城市。但是儘管哈爾濱的常住戶籍人口比仍大於1，近5年間其年均人口流失量高達8萬人，成為哈長城市群中人口流失最為嚴重的城市。

　　通過各個城市節假日後的流動人口遷出方向匯總，能夠發現省外城市是哈長城市群人口遷出的主要方向，且以距離其較近的一、二線城市為主。在遷出的省外城市中，北京的比例最高，達到13%，成為城市群人口主要遷出的方向之一。同在東北地區的瀋陽和大連也因為經濟發展前景更好、區位優勢更強，各吸引了約9%的流動人口遷入。

　　房市：哈爾濱吸引外地客

　　受經濟影響及人才外流影響，吉林省和黑龍江的房地產開發及投資均呈現出下降態勢，相對其他城市而言，集聚了全省資源的省會城市哈爾濱和長春的房地產市場更有研究價值。而進一步從兩市的購房客戶來源的分布情況來看，哈爾濱對外地客戶的吸引力更大。

　　從住宅成交市場來看，長春的商品住宅成交面積從2013年開始就一直低於哈爾濱，這主要是因為人口數量的限制使得長春房產市場的需求較小。而哈爾濱因為人口數量大，住房需求也比較多，因此其商品住宅成交面積一直處於高位，雖然中間有過一段時間的收窄，但在2017年又重回高位。

　　從外地客戶來源來看，長春和哈爾濱外地客戶佔比最高的前五城市中多數都是周邊城市，可見，作為省會城市，兩個城市對周邊城市人口的吸納能力都比較強。另外，哈爾濱的外地購房客戶中，來自於北上等一線城市回流需求的比例達到了2.5%。因此，這些回流人才對哈爾濱更為偏愛，另一層面上也說明哈爾濱的城市吸引力及市場前景相對都較好。

　　小結：哈爾濱較具投資價值

　　作為東北區域重要的組成之一，哈長城市群的區位優勢獨特，是中國內地面向東北亞地區開放的重要門戶。作為全國重要的老工業基地和最大的商品糧基地，哈長城市群有一定的經濟發展基礎。但隨市場變化，城市群也面臨人口流失、經濟發展活力不佳等問題，若想解決這些問題，政府需要為民營經濟營造良好營商環境，同時加大對人才補貼優惠力度，解決人才問題，城市的後續發展才能有保障，進而才能利好當地的房地產市場。

　　從房地產市場層面上來看，短期內哈爾濱比長春的市場投資前景更優。儘管長春的經濟發展較好，房地產投資力度和基礎設施建設力度也在逐年增大，但就市場需求來說，相比於哈爾濱數千萬的人口數量，長春與之還有較大差距，並且哈爾濱在哈長城市群的定位中就被定義成特大城市來發展，名氣上也更勝一籌，因此哈爾濱的投資前景更好。

　　易居(中國)企業集團研究總監 洪聖奇

　　(逢周二刊出)