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高房租倒逼漲薪潮?

2018-08-27
来源:香港商报

  最近,高房租的故事刷屏。故事的主線就是房租暴漲了,精細數字只好由最擅長的專家們去統計了,大意就是北上廣深一線城市7月同比高漲達兩三成。於是,「買不起變租不起」的悲情牌被高高舉起,網絡輿情呈一呼百應之勢,以至於驚動了住建委的大佬官們,紛紛約談起來,做出調控平抑。

  兩害相權取其輕

  幸好原因被找到了,京城據說是進軍長租公寓的資本抬租搶房;深圳據說是萬科等巨頭圈地城中村,消滅了民間的「廉租房」;上海「闢謠」只是一般地漲。但即便各式原因找到了,也是白忙乎,對於官方能夠調控房租,深表懷疑。因為高房租是高樓價的兒子,有其父必有其子啊。

  過去幾年,北上廣深的樓價幾乎翻了兩三倍,高樓價向高房租傳導是一種必然,但有一定的滯後效應,所以此輪「房租暴漲」實際上是一種對高樓價的補漲。北京2012年8月平均租金每平米60.13元/月,到2018年7月平均租金也僅上升到每平米92.33元/月,上漲幅度僅為53.55%,其他的上海深圳廣州也相仿,在「暴漲」之後,房租仍然與樓價不匹配,即房租的租金收益率非常地低,大概只有1%至1.5%,這意味?通過租金而收回購房成本需要70年到100年,而國際上的平均租金收益率為4%。

  可以想象,無論租賃房由國企還是類似萬科這種股份制企業來出資開發,必然都要考慮到投資後的回報問題。如果按照目前1%至1.5%的回報率,顯然是覆蓋不了融資的成本。所以房租在今後仍然存有「暴漲」的空間,這是不以包括窮人在內的任何人的意志為轉移的,規律無情。

  樓價與房租的背離只是一個短期現象,從長期看,是要保持一致的。當然保持一致還有另外一種方式,就是樓價泡沫破滅,比如在美國,2003年到2005年美國樓價與房租的背離,最終導致2007年的次按危機。

  但在中國,如果高樓價泡沫破滅,樓價跌至現價的三折到五折,與房租倒是匹配了,但銀行的房貸會變成一堆呆帳,這一般性金融危機就不說了,更關鍵的是,土地就會賣不出去,吃土地財政飯的各級地方政府斷炊,全國性的地方財政危機就會撲面而來。在高樓價和高房租與泡沫破滅帶來的危害之間,兩害相權取其輕,這是約談就能談下來的嗎?

  通產膨脹新規律

  那麼如此說來,是不是平民階層只有承受高房租的壓迫呢?也不是,辦法總比困難多,不妨先從通貨膨脹說起。

  改革開放以來,由於貨幣持續超發,先後發生了四次較大的通貨膨脹,分別是1979年到1980年、1986年到1988年、1992年到1995年、2005年到2008年。而每次應對通脹危機,除了規範市場秩序之外,主要的應對途徑就是全社會普調加工資,加大漲薪力度。上世紀80年代一名本科生畢業參加工作標準工資只有50元左右,到今天在中等城市一名本科生的畢業入職達到4000元左右。表面工資上漲80倍,主要都是拜通貨膨脹的倒逼所賜。

  然而,從2008年以後,經濟發展出現了新情況,持續超發的貨幣首選進入資產領域,以至於曾經近乎所有的央企都曾涉足過房地產。

  超發的錢不再進入實體,從而導致如菜籃子米袋子等生活資料的必需品價格漲幅,並不與M2漲幅相匹配,CPI始終是溫和上升。比如國家統計局8月9日發布的數據顯示,全國7月CPI同比上漲2.1%,深圳7月CPI同比上漲2.5%,但深圳7月房租卻是上漲30%多,由於房租權重佔比太低,CPI嚴重失真,這在全國各地都一樣,從而並不能反映通貨膨脹的實際,所以高房租本質上是高通脹的表現,或者大家可以將這種新式通貨膨脹命名為「通產膨脹」。

  既然實質上的高通脹來臨,加蓋保障房肯定是遠水不解近渴,當務之急,還是啟動應對通貨膨脹的老法寶,以國企和機關事業為先導,帶動民企,引領全國性漲薪潮,越快越好,在對沖高房租的同時還能擴大內需,一石二鳥。否則,天天罵黑中介、黑房東,再罵房租也是降不了的。

  作者:路人甲

[责任编辑:蒋琳]
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