近日，「廣州花都、南沙、增城將放鬆限價」的消息引發業內熱議，內容主要包含兩方面：一是從10月22日起，南沙、花都、增城的房價將按真實價報備；二是未售未網簽的項目可重新申報備案，但只能申報一次，並且現場售價的上下限浮動均不可超過備案價的10%。廣州花都、南沙、增城三區為何放鬆限價？此舉是否會引發其他城市的跟風操作？對整個房地產市場又會產生怎樣的影響？

　　打擊陰陽合同

　　放鬆限價意在打擊「陰陽合同」，使房價回歸真實，減輕購房者的購房壓力。在限價政策執行前，廣州房地產行業「陰陽合同」盛行，這一違規行為一方面容易引發各類房屋交易糾紛，另一方面也掩蓋了廣州的真實房價水平。而限價放鬆之後，既可以讓房價回歸真實，增加市場透明度，減少各類恐慌情緒；還能避免「陰陽合同」的存在，避免首付的增加，減輕購房者的資金壓力。

　　廣州限價政策規定了簽約價上下限的浮動均在備案價10%範圍內，相當於把房價鎖定在一個合理區間內，並且目前調整政策僅涉及南沙、花都、增城三個遠郊區域，這三區均是廣州供應較為充足的區域，並且房價相對較低，據CRIC統計，2018年9月三區商品住宅成交均價僅在1.3萬元人民幣/平方米，不及中心城區平均房價的三分之一。因此，即使三區放鬆限價，也並不會誘發房價的大幅上漲。

　　儘管目前部分城市出台了一些房價調控政策，但僅僅只是個案，總體上看調控政策並沒有出現實質性的轉向。多個城市的房價調控增加了很多附加條件，例如武漢只可以調高部分高價樓盤的售價，南寧部分樓盤可通過精裝修調高售價，而廣州只是對局部放鬆限價，這些個案並不代表整體調控政策的放鬆，只是因城制宜地解決各城市目前房地產市場中存在的問題，是為了更好的推動房地產市場的健康發展。

　　總的來看，當前房地產政策的主基調依舊是「遏制房價上漲」，尤其是無錫、福州、濟南那些房價上漲壓力大的城市限價政策仍需要從嚴執行，以竭力保持房地產市場的平穩發展。

　　做好應對措施

　　近期房地產市場明顯進入調整期，多地項目開盤去化率顯著下降，品牌房企降價促銷不斷，同時土地流拍現象依舊普遍，種種象均表明房地產市場正在「轉冷」。對於房價已經開始調整的城市要加大力度穩房價，廣州此次限價政策中提到的「簽約價下限不能超越備案價10%」，很大程度上控制了房價下調的幅度，進而使房價在合理區間內運行。

　　弱三四線城市由於前期房價的快速上漲已然超越了當前居民的購買力，再加上部分城市的需求過度透支，導致房地產市場存在極大的不穩定性。市場一旦出現回調，恐慌情緒會很快蔓延，因此弱三四線城市更要做好應對價格回調的預警機制。

　　總體上看，當前房地產市場正處於調整期，市場對各類信號極其敏感。但是面對市場「轉冷」的事實，既要密切關注各類政策動向，但更要理性對待，廣州局部放鬆限價意在解決問題，遏制市場亂象，讓房價回歸真實水平，不宜作過多的解讀。

　　易居（中國）企業集團研究總監 洪聖奇

　　（逢周二刊出）