2016、2017年是廣州土地市場的高熱期，尤其是2017年時代中國（1233）競得的海珠區石崗路純宅地塊，樓板價高達55437元人民幣/平方米，在之後的近三年內均保持廣州最高樓板價的紀錄。其後，儘管最高樓板價未被刷新，但荔灣、天河、南沙、花都等多個區域地王最高樓板價被不斷刷新，尤其是南沙區，在自貿區和大灣區的雙重利好加持之下，溢價率在全市居於首位，市場熱度猶存。

　　現如今，這些地王逐漸進入銷售階段，同時考慮到2018年四季度以來廣州樓市限價有所放鬆，房價有了一定程度的上漲，在這樣的環境下，廣州的地王們如今生存狀態如何呢？盈利狀況與其他城市有何差異？

　　限價鬆綁盈利空間擴大

　　總體來看，與廈門和上海地王動輒半數虧損、北京和杭州七成地王虧損不同，廣州地王的日子比其他城市要好得多，地王虧損的比重不足一成。究其原因，一方面是由於廣州自2018年四季度限價明顯鬆綁，房價有一定程度的上漲，使得地王的盈利空間逐漸擴大。另一方面，也有廣州的土地出讓價格相對較低的原因，相當一部分地王是越秀(123)、保利(119)等國企競得，多為零溢價成交，在限價放鬆的利好之下，這些地王的盈利自然不成問題。

　　值得注意的是，2017年「3.30」調控之後，廣州土拍規則趨於多元化，而出讓底價也根據此前成交的地王價格做了市場化的調整，即使在低溢價成交之下，按照目前的市場價來出售的話，這些地王未來入市也無法達到2016、2017年地王的盈利水平，大部分會保持保本或者微利，一旦遇到市場的調整，盈利空間或將收窄甚至於虧損。

　　另外，統計局數據顯示，近3年廣州常住人口年均增量達47萬人，即使剔除掉人口自然增長量，年均人口淨流入量也超20萬，成為樓市需求增長的有力支撐。從房價層面，廣州新房價格雖然有所上漲，但是與北、上、深三城相比，房價依然處於相對低點，同時廣州作為粵港澳大灣區的中心城市，所受利好是毋庸置疑的。在近幾年內，廣州購房需求的年增量仍可保持在1000萬平方米以上；對於房企而言，有規劃利好、同時供地較多、房價上漲預期較佳的增城和南沙區域，可予以重點關注，適時補倉。

　　易居(中國)企業集團研究總監 洪聖奇

　　(逢周二刊出)