隨着人口基數增長和消費升級需求，大灣區多筆零售物業大宗交易正點燃投資市場熱情，仲量聯行華南區研究部總監曾麗表示：「從長期投資的角度來看，華南零售物業投資市場存在更多進入的可能性。」
近十年一線城市人口增量及年齡結構變化
廣深人口增長意味着更高的消費潛能
今年5月政府正式發布全國第七次人口普查數據，結果顯示過去十年廣深兩地常住人口實現大幅增長，增量在全國範圍內更是大幅領先其他一線及新一線城市。從人口結構來看，這兩座城市老齡化問題並不算突出。兩地15-59歲人口佔比均在75%以上，60歲及以上人口佔比雖較第六次人口普查輕微上升，但仍遠低於全國平均水平（19%）。尤其值得一提的是深圳，其60歲以上人口比例低至5%，成為全國最年輕的城市之一。仲量聯行認為，以上人口數據表明華南零售物業市場在長期人口紅利的助推下蘊含著巨大的機遇。
外資機構持續探路投資華南市場
據仲量聯行提供的分析數據顯示，過去五年，廣深兩地的零售物業投資市場整體表現平穩，年平均成交額近60億元，但其中多筆大宗交易更是點燃投資市場熱情。
2016-2020年廣州深圳商業地產主要大宗交易
今年6月，領展房地產投資信託基金斥資32億元收購位於廣州市天河區的太陽新天地購物中心。這是繼2017年廣州西城都薈廣場和2019年深圳新怡景商業中心之後，領展在粵港澳大灣區的第三項零售物業投資。
此外，萬科於2016年以128.7億元收購印力集團96.6%股權，後者的資產中包括了兩座位於深圳的購物中心；中海地產以10億元的價格從新加坡豐樹集團成功接手佛山南海怡豐城。與此同時，國外知名機構投資者也開始將視線轉移至大灣區，着手打造多元化的投資組合。除上述提及到的領展在廣深落下三子，凱德商用中國信託亦在2017年以33.6億元收購位於廣州市海珠區的樂峰廣場。
廣深零售市場機遇與挑戰並存
近日，仲量聯行總結廣州、深圳兩地零售物業市場的最新動態及趨勢，以幫助投資者準確切入、擴大有效投資。
深圳2021上半年服飾業新開店舖在核心商圈的聚集程度
仲量聯行分析稱，在全國零售市場呈現復蘇態勢之下，和其它一線城市相比，廣州的整體租賃需求略顯疲軟，這個現象和過去十年廣州近600萬的人口增量不相匹配。究其原因是，廣州零售物業市場大量處在定位大眾群體的項目，佔比接近60%，急待消費升級。對於零售物業主或機構投資者而言，有望通過對物業軟硬件提升和租戶組合升級等一系列資產增值操作，承接此類租賃需求的擴張，以期提高項目對周邊消費人群的吸引力。
相比之下，深圳零售物業市場的層級均勻分布，城市也因多中心的發展格局催生出多個市級重點項目。仲量聯行認為，在人口大量湧入的背景下，深圳處於旺盛的「人口紅利期」，本地消費市場也因此保持穩定上升勢頭。其中年輕人作為深圳最主要的消費群體，他們對於消費升級的需求逐漸得到商家重視，無論是品牌首店抑或產品創新，具備個性化和獨特性的「潮流消費」正成為深圳零售市場的主旋律。
不過，仲量聯行也觀察到不同業態租賃需求的流向在深圳呈現一定轉移的趨勢。根據過往三年的租賃成交紀錄，越來越多服飾品牌向核心商圈聚攏。過去品牌在各個商圈廣泛布點的策略已慢慢退出舞台。隨着服裝零售品牌在非核心商圈聚集度的下降，不少零售項目大力引進兒童、體驗及美容護理等相關業態的租戶。作為購物中心吸引客流最主要的業態——餐飲，過去三年其新開店舖在全市的分布大致均勻。
曾麗總結稱，「人口基數增長和消費升級需求，使得華南零售物業市場亟待優化的矛盾進一步凸顯；從長期投資的角度來看，華南零售物業投資市場存在更多進入的可能性。」（記者 黃裕勇）
