2021年12月8至10日，中央經濟工作會議在北京舉行，分析經濟形勢，部署2022年經濟工作。會議突出了一個「穩」字，要求「各方面積極推出有利於經濟穩定的政策，政策發力適當靠前。」換言之，中央對2022年的經濟增速是有要求的，簡單來說，就是不能「不穩」。因為，「（2022年）將召開黨的二十大，這是黨和國家政治生活中的一件大事，要保持平穩健康的經濟環境、國泰民安的社會環境、風清氣正的政治環境。」

　但是，內地經濟想要在2022年保持平穩是不容易的，因為會議指出，「我國經濟發展面臨需求收縮、供給衝擊、預期轉弱三重壓力。」需求收縮，主要是受疫情影響，較為嚴格的防控措施對社會需求造成一定負面影響；供給衝擊則主要與減碳、限制或淘汰落後產能有關，比如前不久的拉閘限電等；預期轉弱一定程度與房地產在調控下進入下降軌，上下游產業鏈受到波及，很多房地產企業經營困難，樓價下跌、市場觀望情緒濃厚有關。

　預計經濟增長很難有大改善

　內地經濟2021年第三季度增長4.9%，第四季度有專家估計經濟增速可能跌穿4%。中央經濟工作會議雖然沒有明說，但傾向很明顯，2021年下半年的經濟表現，大致可以歸入「不夠穩」的範疇。因為會議認為，要「推動經濟實現質的穩步提升和量的合理增長。」，專門強調了要「增量」。

　既然4.9%以下的增長可以大致認為屬於「不夠穩」，那麼，有理由認為，「平穩健康的經濟環境」之含義就是，2022年的經濟增速應該確定在5%以上，大約在5%至6%之間。

　根據目前的經濟狀況，2022年1季度受到經濟下滑慣性、春節、房地產年末資金緊張、疫情、冬奧會等的影響，預計經濟增長很難有大的改善，甚至可能弱於2021年第四季度。假定2022年1季度實現的經濟增長在4%左右，那麼全年想要達到平均5%以上增速，就需要後三個季度經濟增速逐季上行，平均達到約5.5%左右水平。

　一般來說，經濟增長主要由三個方面組成，一是出口、二是投資（主要是基建）、三是消費。從目前情況看，2022年由於西方和許多其他國家普遍實行與病毒共存策略，強行開放經濟，生產的恢復將好於過去，對中國產品的需求很難維持2021年的高增長，中國出口增長將面臨較大的困難，難以承擔拉動中國經濟增長的重任。

　基建方面，由於傳統的鐵公機建設已漸趨飽和，投資的效率降低，難以找到足夠具備經濟效益的傳統基建項目。而以信息化為核心的新基建，項目的規模一般較小，拉動經濟的力度不夠強勁。另外，房地產市場的快速冷卻，造成地方政府因賣地困難進而出現財政困難，加上近年來限制地方政府的隱形負債，地方政府本身也缺乏投資基建所需的財政資源；消費則受制於疫情和房地產市場全面轉弱所帶來的前景不明朗，市場的消費信心不足，對需求造成一定不利影響。

　從出口、投資和消費這三駕馬車拉動經濟的現狀看，出口基本可以不用考慮，指望出口繼續高增長不現實；基建，一是要有足夠的項目，二是要解決地方財政資源不足的問題；消費，刺激消費首先要解決市場預期轉弱，民眾不願消費的問題。

　近兩年政府支持經濟的手段主要有減稅降費、推動金融系統增加向中小企業貸款等，總體來看，有一定效果但離開足以支持經濟持續健康成長仍有距離，因為不像投資項目可以直接增加GDP一樣，刺激經濟政策的受益對象，其行為和考慮較為複雜多樣，並不一定會迅速帶來增加投資或消費、進而支持經濟的效果。

　綜上所述，現階段內地經濟面對的情況是：目標明確，2022年需要保證大約5%以上的經濟增速；現狀清楚，經濟面對壓力較大，需要盡快扭轉經濟走弱勢頭；路徑尚不明朗，雖然方向是依靠刺激基建和消費達成穩增長目標，不過刺激基建所需的地方政府財力何來，以及如何解決民眾預期轉弱不願消費的問題，仍不確定。

　傳統上，刺激消費主要的抓手是房地產和汽車，因為這兩個行業產業鏈長，對經濟影響較大。不過在「房住不炒」的政策下，全面刺激房地產不可能，但是，房地產畢竟是一個對中國經濟影響巨大的行業，不刺激並不意味着不可以平穩發展。本次會議對房地產業的要求是：「加強預期引導，探索新的發展模式，堅持租購並舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。」

　按會議精神，未來內地房地產業發展有兩個重要方向，就是長租房和保障性住房。去年下半年房地產加強調控以來，房地產市場發生了很大變化，其中一個突出現象就是房子從以往民眾追逐的熱門商品變成了避之不及的冷門，價格下跌、需求不足，而一些地方政府為了維護本地房地產市場的平穩，紛紛推出限跌令限制樓價下跌，於是房地產銷售更加困難，房地產開發商資金無法迅速回籠、面臨債務危機，又進一步加深了房地產市場的不明朗。政府雖然推出了一些放鬆按揭、開發貸、房企發債、允許優質房企承債收購等政策，但房地產行業面臨的資金緊張問題尚未得到根本解決。

　解決困難開發商現金流不足

　如果可以考慮由央行通過長期貸款的形式，向財政部或地方政府專門成立的特殊目的公司注入資金，然後由特殊目的公司根據各城市的經濟規模、房地產市場現狀、近幾年人口流動情況等因素，設計公式、綜合平衡，分步向當地的開發商購入滯銷房屋，並將這些房屋用於長租房和保障性住房，理論上可以兼顧各方面利益。

　這個辦法的好處是可以比較快地解決大部分困難房地產開發商的現金流不足問題，也加快了長租房和保障房的房屋來源獲得（不用臨時找地建），還可以避免土地等資源的浪費。因為一面是房地產開發商的房屋賣不出去，另一面還要再建大量長租房和保障房，肯定存在重複建設問題。

　房地產企業的現金流問題一定程度得到解決，大量難以銷售房屋轉化為長租房和保障房，減輕了市場的銷售壓力，也令房地產市場的前景恢復穩定，對改善民眾對前景的預期、增強消費信心都有正面作用。

　這個辦法會否再次帶動房地產的炒風，像棚改貨幣化一樣造成新一輪房價上漲？從現在市場的情緒看，可能性很低。俗話說，一朝被蛇咬，十年怕井繩。相當多民營房地產企業在本輪調整中受創極深，對國家推動「房住不炒」的決心印像深刻，如果有機會脫離困境，有較大的概率將會收縮陣線、穩健經營，而不是再度大舉增加槓桿。另外，棚改貨幣化是直接以貨幣補償給拆遷居民，而後居民再到商品房市場上購買住房，大量購買力同時湧入市場，自然容易帶來房價暴漲。而政府收購開發商房屋用於長租房和保障房，市場上只有政府一個大買家，議價能力強，不光不會帶來房價暴漲，反而可以爭取到大量買房折扣，降低成本。

　解決地方財政困難

　對於地方政府由於經濟下行和賣地困難所導致的財政困難，也可以考慮類似的措施，同樣由央行向財政部專門設立的特殊目的公司發放長期貸款，由特殊目的公司根據各城市經濟規模、經濟發展趨勢、近幾年人口流動情況等因素，設計公式、綜合平衡，分步向當地政府購入當地的公路、橋樑等基礎設施，協助地方政府變現一部分手頭資產，改善其現金狀況。

　這個辦法的好處是可以改善地方政府負債發展所產生的財務壓力，如果地方政府長期依賴負債投資基建資產，而基建資產又無法變現的話，地方政府必將面臨資產越來越大、債務負擔越來越重的情況，最後不可持續。

　如果可以協助地方政府變現一部分基建資產，改為由國家長期持有的話，地方政府的負債狀況將有所好轉，也會有財力再度進行新的基建投資。

　以上兩招，一招可以一定程度解決房地產市場前景不明朗、民眾「預期轉弱」問題，對增加消費有利；一招可以一定程度解決地方財政困難、無力投資問題，對投資拉動經濟有利。（華大證券首席宏觀經濟學家 楊玉川）