易憲容

　我多年前就指出，內地的房地產市場只要價格下跌、銷售增長放緩，經濟中的許多問題都會暴露出來。如當前的 GDP 增長下行、村鎮銀行風險暴露、 「爛尾樓停貸潮」 爆發等都是與此有關。中共中央政治局7月28日的會議一個重要內容，就是對當前內地樓市工作進行重新部署與調整，並把 「保交樓」 作為下半年經濟工作最為重要的任務之一。

　由此，也可看到當前樓市問題的嚴重性。這次政治局會議關於房地產政策調整包括以下幾個方面的內容：一是穩定市場為前提；二是 「房住不炒」 市場定位不變；三是加大刺激住房消費的力度，重啟中國樓市；四是壓實地方政府的責任， 「保交樓」等。這些政策的實質是保證房地產市場穩定的前提下 「保交樓」 。

　對於 「保交樓」 ，這既是一項政治任務，也是一個經濟問題。作為政治任務，完全可以用政府行政性的方式來解決；作為經濟問題，則要了解其政策的底層邏輯與現實條件的相容性。否則，或是無法實現政策目標，或是可能帶來更多的問題及風險。這也是當前樓市陷入困境的重要根源。

　穩房價預期與樓市轉型

　比如，當前內地房地產市場政策是以 「房住不炒」為市場定位，即房地產市場是一個消費為主導的市場，而不是投資者賺錢的工具。而這個市場定位的實質就是讓房價回歸理性，回歸到消費的初心，但現有的政策要以房地產市場穩定為前提，而這裏所謂的市場穩定就是 「三穩」 （即穩房價、穩地價、穩預期）。對於一個房價持續20年只漲不跌的市場來說，樓市早就是一個以投資炒作為主導的市場。因為，在沒有嚴格稅收政策限定的情況下，在市場對價過程中投資者出價永遠是高於消費者的，最後這個市場一定轉化為投資炒作者為主導的市場。比如，2021年全國房價平均水平達每平方米16000元。對於絕大多數中國居民來說，這樣的房價水平是無支付能力購買的。而內地樓市要回到 「房住不炒」 的市場定位上來，就必須由以投資炒作為主導的市場轉向以消費為主導的市場，這種轉型就得讓房價逐漸向消費回歸。如果以穩定市場為前提，或讓房價穩定為前提，那麼這種轉型是不可能的。還有， 「預期」 是投資品價格決定性因素， 「穩預期」 的政策內涵只能是指向投資市場而不是消費市場。這種政策的指向性使內地樓市無法實現由投資為主導向消費為主導轉型。這就是當前內地樓市所面臨的最大困境。

　其次， 「保交樓」 就是指當前不少房地產開發商沒有能力讓已經預售的樓盤項目完工交房，只能把它作為一種政治任務，通過商業銀行或地方政府以非常規的方式借貸資金完成餘下建造並完工後交房給購買住房者。這意味着在當前的條件下很多房地產開發商無能力增加更多的住房新供給。在住房新供給不能夠正常增加的情況下，地方政府則全面降低購買住房者進入市場的門檻（如降低首付、降低住房按揭貸款利率、降低購買契稅，甚至給購買住房者各種名目的財政補貼等），勢必讓更多的承擔風險更弱的居民進入市場（比如，有地方政府鼓勵在校大學生購買住房）。這實際上是把當前樓市的風險轉移到承擔風險更為弱勢的居民手中，為下一輪房地產危機爆發留下巨大的隱患。

　而地方政府不能夠用強激勵的方式推動房地產市場復蘇，並以此來保證房地產市場價格穩定，或至少不下跌，那麼未來可能有更多的 「保交樓」 項目湧現。

　可見，當前內地房地產市場復蘇及繁榮，是 「保交樓」 任務得以完成的前提條件。但 「爛尾樓信貸事件」 的爆發後，不僅居民對購買住房投資信念開始轉變，進入房地產市場的意願減弱；而且房地產開發商的元氣大傷，房地產市場預期開始全面逆轉，內地樓市困難重重。今年 7 月中下旬以來，銷售額急劇下降，內地樓市的困境已經顯現出來。評級機構標準普爾的分析認為， 「爛尾樓信貸事件」 讓內地購買住房者的信心急劇下降，預計2022年內地房地產銷售將下滑28%至33%到14萬億元至15萬億元，2023年全國商品房價銷售額會在 12 萬億元至 13 萬億元觸底，復蘇可能要推遲到2023年初。復蘇遲緩將是中國樓市最大挑戰。

　建立風險共同承擔預售制度

　再次， 「保交樓」 意味着內地房地產市場融資模式將會出現更大幅度的改革。這意味着2021 年以來對房地產開發商融資所設定的 「三條紅線」 不僅不會取消，而是會不斷完善。在 「三條紅線」 的限定下，儘管監管部門對於特殊房地產企業及特定專案會採取更為靈活的方式，但基本的原則不會改變。在這種情況下，隨着房地產開發商還債高峰期到來，不少房地產開發商所面臨的債務危機還會不斷地爆發出來，同時也會導致房地產市場併購重組潮興起。這將使得內地房地產開發商總體規模及結構都會出現重大調整，而這同樣是影響房地產市場復蘇的重要因素。

　房地產融資模式重大改變還表現在住房預售制度的改革上。對於當前的爛尾樓停貸事件，不少分析都認為是與當前內地住房預售制度單邊風險分擔機制有關，住房預售過程中的風險都讓弱勢的購買住房者來承擔。所以，住房預售制度改革，應該包括住房預售准入門檻提高。也就是說，並非如以前那樣，只要房地產開發商申請，任何一家房地產開發商都可進行住房預售。住房預售市場准入門檻提高，意味着許多房地產開發商無資格進入住房預售市場，這將使得房地產開發商的規模急劇萎縮，結構重大調整。住房預售制度改革還包括住房預售貸款如何發放、如何託管、如何管理等等一系列的問題 ，由此建立一個風險共同承擔的住房預售制度。不過，由於內地樓市的融資模式重大改革將影響到房地產的復蘇，所以這種改革能夠走多遠是相當不確定的。這兩樣是內地樓市所面對的挑戰。