作者：易憲容

    2023年內地房地產政策將出現重大的變化。從2016年以來，中國政府一直在「只住不炒」的前提下，房地產政策主要任務「穩房價、穩地價、穩預期」，強調的是一個「穩」字。而只有這樣的「穩」才能讓房價「只漲不跌」，而房價的只漲不跌必然驅動居民千方百計地湧入市場，造就房地產銷售一年又一年地創歷史紀錄和空前繁榮。這不僅讓每年內地房地產的開發投資高速增長，GDP連年創新高，也讓地方政府土地財政賺得盆滿缽滿。這是20多年來內地房地產政策的基本取向，就是通過房地產政策來保證房價「只漲不跌」，讓房地產成為GDP增長主要動力。

    但是，去年內地房地產市場形勢發生巨大的變化，開發投資負增長10%（20多年最差紀錄）；住宅銷售額下降28.3%（回到2017年的水平）；住宅新開工面積下降39.8%（創歷史紀錄）；個人按揭貸款下降26.5%（居民購房意願全面減弱）；地方政府土地出讓金增長下降40%以上（如果不是地方城市投資公司接盤，下降會達50%以上）等。更為嚴峻的是70個大中城市的房價連續8個月持續下跌，三四線城市更為嚴重，趨勢還在繼續，房價「只漲不跌」的神話完全破滅，居民對房地產的信心已經跌落到歷史低點。面對嚴峻的房地產形勢，今年中國政府房地產政策取向出現了重大調整。

    保交樓防風險

    首先，防風險成為第一要務。這體現在去年底中央經濟會議的文件中，把今年房地產業的工作部署放在「有效防範化解重大經濟金融風險」的框架下論述，並確定今年房地產政策的核心目標就是「防風險、保交樓」，而不再是強調用政策來保證房地產市場的「穩」。住建部1月的工作會議也明確表示，當前房地產市場存在巨大的風險，要採取「慢撒氣」方式來化解，而不是突然引爆。也就是說，政府部門對房地產市場的風險有清醒的認識，並要求慢慢地引爆泡沫。

    房地產政策的「防風險」着力點是在「保交樓」上。因為只有居民購買的期房能夠保證交付，才能讓以期房為主體的中國樓市信心逐漸恢復，各種風險逐漸化解。否則，不僅會引發房地產市場崩塌的危機，而且居民拒絕償還按揭貸款，也將引發銀行危機及金融市場風險，以及購房居民把損失責任指向政府的社會危機。不過，從去年7月居民「拒絕償還按揭貸款事件」發生以來，儘管政府作出了絕對「保交樓」的承諾，但到去年12月止，全面復工樓盤只達到20%左右，今年「保交樓」任務可能會十分艱巨。

    抓兩頭帶中間

    為了「保交樓、防風險」，房地產政策是「抓兩頭、帶中間」。「一頭」抓優質房企，一視同仁支持優質國企、民企改善資產負債狀況。近期央行、銀保監會召開主要銀行信貸工作座談會，提出實施改善優質房企資產負債表計劃，聚焦專注主業、合規經營、資質良好、具有一定系統重要性的優質房企，開展「資產啟動」「負債接續」「權益補充」「預期提升」四項行動，綜合施策改善優質房企經營性和融資性現金流，引導優質房企資產負債表回歸安全區間。也就是說，全面放鬆優質房企的各種融資條件，保住建房主體，讓優質房企能夠承擔起「保交樓」的主體責任。

    「一頭」是抓出險房企，一方面幫助這些房企自救，另一方面依法依規處置，該破產的破產，該追責的追責，不讓違法違規者金蟬脫殼，不讓損害群眾利益的行為蒙混過關。也就是說，今年房地產融資政策的放鬆，並非重回以往融資模式的老路，而是通過市場化、法治化方式對房企優勝劣汰，並嚴厲打擊銷售套取資金的犯罪行為。

    這是房地產政策首次有這樣的提法，意味着今年房企破產倒閉將成常態，10萬家房企的規模將逐漸收縮。可見，優質房企主體保住及擴張發展，既是「保交樓」最為重要的一環，也是重啟房市信心的重要一環。今年房地產信心提振將是首要任務。

    其次，促進房地產全面轉型，主要包括兩個方面。一是完善與改進現有的房地產法律法規。比如，去年「保交樓」事件爆發，主要是與住房預售制度存在嚴重缺陷有關。所以，今年的房地產政策對住房預售制度有新取向，比如要求有條件的地方進行現房銷售，繼續實行預售的，必須把資金監管責任落到位，防止資金抽逃，不能出現新的交樓風險。這意味着多年來一直受到嚴重質疑的住房預售制度將有重大改革，一方面為現房銷售創造制度條件，另一方面即使繼續實行住房預售，也會建立嚴格監管資金運行的制度。今年內地房地產融資模式及資金運行模式將可能出現巨大變化，而這將會全面影響房企的行為方式。

    促進房地產全面轉型

    二是房地產市場如何向三位一體（購買、租賃、保障）的市場長效機制轉型。以發展保障性租賃住房為重點，加快解決新市民、青年人等群體住房困難問題。大力增加保障性租賃住房供給，紮實推進棚戶區改造，新開工建設籌集保障性租賃住房、公租房、共有產權房等各類保障性住房。比如，最近深圳推出共有產權住房，主要是解決當前安居、人才房的問題。這既可讓現有房地產利益格局不至於發生巨大變化（或房價不再持續下跌），又可適當解決這些城市弱勢居民的基本住房需求。這些轉型既有房地產融資模式、資金管理模式、市場運行模式的轉型，也有市場發展模式轉型、觀念上的轉型（強調建築業是實體經濟，發展房地產市場就是發展實體經濟）等。房地產政策的全面轉型在今年將是全方位的。

    但是，就目前的情況來看，各地方政府的房地產政策基本上還是停留在傳統的政策思路上，比如放鬆各種購買住房條件限制，降首付，給購房者優惠與補貼，由於市場發生了巨大變化，舊有刺激房地產的政策起到的作用十分有限。從中國指數研究院公布的資料來看，不僅全國性房價普遍下跌還在持續，而且住房銷售下降30%，一線城市的下降幅度比這還大。所以，無論是地方政府還是房地產企業，今年要重新啟動房地產市場，就得順應中央政府的政策思路，進行重大調整。可以肯定，前20年房地產市場房價「只漲不跌」的時代已經結束，內地房地產將進入一個新時代。（中通社資料圖）