释放潜在消费能力

 

　　住建部3月公布的消息显示，2014年，全国棚户区改造预计将完成投资1万亿元。步入下半年，国务院发文下达棚改「提速令」，明确今年棚改470万套目标，并批覆央行1万亿再贷款支持国开行棚改。

 

　　中国社科院城市发展与环境研究所副研究员黄顺江指出，2008年以后，中国最大的内需拉动是房地产和汽车，汽车行业受大城市限购影响已触碰发展天花板，而房地产市场发展失衡存在缺陷，经济增长暂时不能依仗房地产，所以应由政府把棚改和保障房建设作为扩大内需、促经济增长的一个重要途径来推进。

 

　　黄顺江表示，此轮投向棚改1万亿与房地产投资1万亿的作用绝对不能相比拟，政府投入一万亿支持棚改，各方面都需要参与进去，经济效益非常高，这个一万亿相当於一般的房地产投资两万亿、三万亿甚至更多。

 

　　调查显示，高收入群体消费倾向较低，中低收入消费倾向则更高。专家指出，提高低收入人群或者是中间阶层的收入将对拉动内需起到至关重要的作用。专家对此建议，解决住房问题可作为解决低收入人群消费后顾之忧的配套措施之一。

 

　　记者发现，棚改居民上楼后，大多数都会产生装修、家居等方面的需求。亦有专家认为，中低收入家庭的消费率虽然高，但并不足以支撑中国内需。「住房问题没有解决其他问题都谈不上。」黄顺江强调，居民居住条件改善，其他方面的需求也会相应扩大，棚改将释放这一群体的消费能力。他说，「虽然中低收入水平的居民消费水平有限，但住房问题解决后，消费能力提升的潜力非常可观，一亿人口的规模是相当大的」。

 

　　开发思路须转变

 

　　首都经济贸易大学城市经济与公共管理学院教授赵秀池分析说，棚改陡然提速，住宅需求和供给肯定会加大，配套商业等通过改造也会逐渐齐备，这将会拉动多元地产发展。她表示，一般现在做棚户区的都是国企，时间耗不起，也拆不动，在北京东城区一个项目已经运行多年迟迟不能开动，「核心区的改造太难！」

 

　　商业地产最为觊觎棚改腾出的城市核心区空间。赵秀池透露，有北京房企介入棚改，请她为该项目做人口疏解，但迁出原住民难度非常大，只能逐个四合院一点点磕，企业曾提出，希望她做一个心理疏导的方案。她认为，根本不现实，一定要有钱、有房，给出一个双赢的方案才行得通。由於项目进展过於缓慢，她表示，现在拆迁改革提出了一个最为实际的方案是，如果做商业开发，就要让原住民得到部分好处，比如给他们股份、分成。

 

　　湖南泊富恒嘉地产董事长易建国表示，这一轮棚改中，房企除了要考虑经济效益之外，还要更多考虑社会效益，不能只是简单的盖房子。

 

　　除了平衡各方利益，原住民的情感需要也需要被照顾。赵秀池说，对於老一辈居民心理上是一道槛，很难一下接受。如果原地安置解决不了，只有从疏散人口密度上想办法，比如向新城纾解，从供地方面一系列政策都向新城倾斜。

 

　　同时，政府加快推进棚改亦要多藉助民资力量。赵秀池坦承，北京市棚改项目都是国企介入较多，很多前身是各区县的开发公司。「近水楼台先得月嘛，」她说，这些企业与政府过去就是熟人，民企想进也进不来。

 

　　一家河北从事房地产开发的企业负责人向本报表示，「关於棚改，国家有政策，银行也支持，企业当然愿意跟着干。」他并不讳言，目前企业并没有实质参与棚改项目的计划，主要困难是没有合适的资金渠道，所以企业还是从新型城镇化方面寻求资金来源。记者了解到，民间资本对棚户区改造并非没有意愿，但前期进展缓慢和资金来源是介入的两大难点，令民企不敢轻易试水棚改。

 

　　专家表示，棚改的大量资金需求也是未来民间资本的一个机遇，但只能作为一个补充，政府还是会以融资成本最低的银行作为主要资金来源，若给予民企一些融资环境方面支持、继续减负，在目前的融资环境下，相信会有不少民企、民资愿意把资金投向更安全的政府项目。

 

　　节能环保产业机遇

 

　　棚改不仅是改善居住条件，配套环境亦是改善的一大重点。门头沟棚改中心党组书记杜桂斌表示，门头沟棚户区改造涉及全区总人口近三分之一，棚改不亚於再造一座新城，政府相当重视环境方面投入，在建设时就解决掉了以往的环境问题，通过美化环境提升棚改安置房小区环境的品质。他举例说，石泉砖厂改造项目前曾叫「黑河沟」，实际上就是一条臭水沟，现在通过环境治理后也成为了一个城市景观。

 

　　业内人士认为，棚改提速将是节能环保产业的一段黄金发展期，尤其是城市供水、污水和垃圾处理等相关产业将进入长期的扩容阶段。通常房地产建筑项目每投入100元，在环保方面的投资就要占到2-5元左右，涵盖环保设备投资、绿化投资等等。像门头沟矿山采空棚户区，还要面临生态修复的问题，也是全国诸多工矿棚户区改造都亟待解决的难题。

 

　　门头沟的棚改奇迹

 

　　7月，北京下发《关於加快棚户区改造和环境整治工作的实施意见》，明确在2017年底要完成15万套棚户区改造任务，预计总投资将超过5000亿元。作为北京最大规模的棚户区改造工程－－门头沟采空棚户区改造已进行5年多时间，门头沟区棚改中心党组书记杜桂斌接受本报专访时表示，该区棚改总投资预计将达480多亿元，到2016年将基本完成棚改350万平米安置房建设的计划，堪称棚改奇迹。

 

　　棚改迎曙光

 

　　2011年6月，时任副总理的李克强曾前往考察门头沟工矿棚户区改造。时隔3年，门头沟采空棚户区改造已建成17608套住房，10900多户实现入住新居。

 

　　「棚户区改造走到今天，应当说已经看到了前方的曙光。」杜桂斌表示，最新统计门头沟总的安置房需求是5.3万套，230万平米的原计划存在缺口，重新测算后，该区需要再追加建设120多万平米，共计17个自建项目和6个回购项目，通过配建来解决剩余20多万平米缺口。他预计，整个改造会在2016年完成。这要远远早於北京市政府要求的2017年底前完成的时限。

 

　　门头沟棚改是北京最大的一项棚改工程，涉及10万人，主要是改善煤矿采空区上的棚户区居民住房条件，这项民生工程在当地得到了绝大多数居民的支持。杜桂斌说，棚改启动推出的拆迁政策就很优惠，目前签约率已达了95%以上，「这麽大的拆迁量，能够在很短时间内达到这麽高的比例，我个人认为是一个奇迹！」他坦言，居民从棚改中得到了实惠，大家现在关心的都是何时搬入新家，也能够说明政策得到了拥护。

 

　　杜桂斌说，棚户区改造并不是简单地把居民迁走，实际上棚改项目很多都建在了区域内最好的位置。「把好地、交通便利的地给居民做了保障房。」他说，一，要考虑居民上得起楼；二，还要住得好，所以把一些开发价值很大的地块留给了安置房。

 

　　澄清安置房质量差误解

 

　　安置房质量问题一直饱受关注，也渐渐形成了一种看法认为，「商品房质量要好过安置房。」杜桂斌回应说，其实这是一个认识上的误区，房子出现质量问题很多只是装修质量问题。他亦直言，如此大规模的建设，可能确实存在一些问题，他在过施工企业沟通中也一直在强调，注意后期装修收尾工作的质量，相信随着建设经验越来越多，这方面问题会越来越少。

 

　　国务院办公厅印发的《关於进一步加强棚户区改造工作的通知》中强调，要加强质量安全管理，全面推行安置住房质量责任终身制，加大质量安全责任追究力度。杜桂斌认为，这是对房屋主体质量的要求，从设计、监理、施工任何一个环节出问题都是要终身追究责任。他强调，眼下强调加速棚户区改造，都必须是要在科学管理、质量安全的前提下加快。