「习李」新政以来，棚户区改造成为本届政府稳民心、促经济的一箭双鵰之计。现今，房地产行业进入拐点，多地销量下滑，房地产企业能否在棚户区改造中寻找商机？专家认为，棚户区改造的工程承包，乃至配套设施的建设，都离不开房地产企业的参与。并且，棚户区改造的投资资金来源中，银行贷款、债券融资类资金主要来源於中国政策性银行，融资易、风险低，适合企业参与。棚户区改造助推城镇化，这对於房企的长远发展来说，亦有积极影响。不过，由於棚户区改造是一项大工程，企业承受能力有限，政府在进行棚户区改造时，仍应加大对民间资本的吸引力。香港商报记者 伍敬斌 实习生 牛玥潼

 

　　基础设施建设有赖房企

 

　　棚户区改造对於社会来说，影响着诸多方面。如提高了土地的利用率、促进房屋品质、改善人民居住环境等。对於房地产企业来说，更多的也是积极影响。深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁在接受本报采访时表示，棚户区改造的工程承包，乃至配套设施的建设，如大中小型超级市场商场、服务业、绿化、交通等，都离不开房地产企业的参与。在棚户区改造中建设的大量回迁安置房、经济适用房和廉租房等中小户型住宅和低价住宅，增加了市场有效供给，缓解了房地产市场需求，稳定了房价。而对於腾空出来的土地经过合理配置，又可以建设商品住宅，极大地改善了住房市场供应结构，满足了社会不同收入阶层的居住需求，有利於房地产业的发展，也有利於与房地产相关的多个行业的发展。

 

　　有论者称，未来对於参与棚户区改造的企业，政府的支持力度会进一步增大。目前，不少地方政府都表示，鼓励房地产企业参与棚户区改造，这对於不少房企来说，是一个机会。

 

　　中央财经大学金融学院教授郭田勇在接受本报采访时表示，开发商业地产，高回报中也蕴含着高风险。与政府合作改造棚户区，回报可能没有商业地产那麽高，但是政府绝对不会让与其合作的房地产企业吃亏。对於一些实力并不强的中小地产商来说，现在进入商业地产随时会面临资金链断裂的风险，而与政府合作进行棚户区改造，风险较小，由於参与的是民生项目，是为社会做贡献，房企在获得经济利益的同时也会积攒一定口碑，将会为以后的长期发展打下一定的基础。中原地产华南区总裁李耀志也认为，民间资本参与棚户区改造，既符合市场化，也符合实际情况。但是政府对此支持力度有多大还存疑问。毕竟棚户区改造没有政府在背后支撑的话，很难进行。

 

　　北京大岳谘询有限责任公司总经理金永祥分析，上半年房地产投资下行趋势明显，下半年形势亦不明朗，棚户区改造和保障房建设可以为商品房投资下行托底，也是政府补位、解决中低收入阶层住房问题的必要措施。

 

　　参与棚改降低融资风险

 

　　资料显示，2010年开始，中国政府加大了房地产市场的调控力度，国内股票市场停止了新股发行活动，使地产开发商很难在股票市场融资；银行鉴於债务违约风险增加，对房地产企业的贷款也变得更加谨慎，除了上市的开发商仍能获得银行贷款或者通过资本市场融资，对中小规模的开发商而言，获得银行贷款愈加困难，在此背景下，预售收入逐渐成为中小开发商的主要资金来源，但这条路由於各地的房产交易量因为政府调控而受到影响。因此，越来越多的中国房地产开发商开始转向「影子银行」寻求资金来源。

 

　　有论者称，今年以来，中国经济增长继续放缓，让已停滞不前的房地产住宅市场雪上加霜。二、三线城市的中小型房地产开发商原本非常依赖预售款收入，但预售不佳就必将造成流动资金吃紧，加之影子银行的借贷未来将可能大幅收紧，可能令中国房地产行业出现更多的债务违约行为，给金融稳定带来一定风险。但是棚户区改造项目可为资金来源紧张的房地产开发商解除燃眉之急。

 

　　在棚户区改造投资资金来源中，银行贷款、债券融资类资金主要来源於中国政策性银行，据不完全统计，近一段时间以来，国家开发银行密集赴多地调研棚户区改造，先后与川、陕、湘、辽、桂、豫、黔等省区达成支持棚改项目的贷款协议或意向。今年一季度，国开行新增承诺棚改等保障性安居工程贷款达到1401亿元，为去年同期的10.2倍。

 

　　中铁置业集团贵州公司副总经理王成平说，现在由国家开发银行主导发行的住宅金融专项债券，利息较低，能有效降低开发企业的资金成本，这对企业的运转十分关键。在目前很多银行机构收紧房地产项目贷款的情况下，进行棚户区改造有专门的资金支援，这也能让更多的企业参与到棚户区、保障房的开发中来。

 

　　截至4月末，国开行已经累计发放棚改贷款5153亿元，贷款余额3929亿元。同时通过开展棚改项目银团贷款，引导商业银行资金366亿元；累计发行涉及棚改的企业债和私募债97只，引导社会资金693亿元；以股权投资和夹层投资等形式累计支持棚改项目12个，金额30亿元。贵州省政府参事、贵州省社科院城市经济研究所所长胡晓登认为，棚户区改造一般都是通过政府规划、企业操作，以前主要是通过商业贷款，现在国家对棚改在信贷方面的扶持力度，可以有效降低企业的融资成本，推进棚改的进程。

 

　　助推城镇化利好房地产

 

　　今年两会后，新型城镇化明确了「3个1亿人」，其一是促进约1亿农业转移人口落户城镇；其二是改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村；其三是引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。有论者称，前两项工作将为房地产市场带来大量的直接购房需求，有利於未来房地产业的进一步发展，而第三项工作意味着未来在中西部中心城市周边城镇人口聚集速度可能有所加快，购房需求或将释放。

 

　　李耀志表示，理论上来说，棚户区改造将为房地产行业新增一定的需求量。不过，从目前来看，这些需求量有多少会流入到商品房交易中，还要看整体环境。从目前的成交量来看，短时间内还没有看到棚户区改造对商业地产的影响。城镇化的目的主要是把发达城市的力量分流到周边地区。棚户区改造也是城镇化工作的一个有效推动力。在城镇化不懈推进之时，房地产行业将会产生新需求，故而不少房地产企业落户到二三线城市谋求发展，并从单一的住宅产业，变为综合体发展，除了住宅以外，这些企业还建设了不少写字楼、商场、酒店等。从这方面看，棚户区改造推进了城镇化，城镇化又给房地产行业带来了不少商机。当然，在房地产企业落户二、三线城市时，要注意项目开展的速度不能超过城镇化的速度，不然会造成许多供大於求的情况。

 

　　郭田勇亦认为，棚户区改造对城镇化也有非常重大的推进作用。改善群众的住房条件，解决中低收入者的居住难题，也是城镇化的重要的工作。棚户区改造，一方面提高了棚户区居民的生活环境，一方面对第三产业的发展起到了助推作用。这样，也增加了就业，有益於城镇化的发展。不过，他表示，棚户区改造对於房地产行业的益处在於，拉平不合理的商品房价格，抑制房地产泡沫，使得价格回归。他说，棚户区改造与房地产商做的事情相似，但是服务於低收入人群，不会替代商业地产。

 

　　不同收入、不同偏好，决定不同的需求。高收入人群对於商业地产的需求不会消失，所以商业地产仍然会继续发展供给。郭田勇还表示，棚户区改造主要是一项民生工程，目的是改善群众住房环境，增加相对优质住房资源的总量。棚户区改造后的住房，比商品房价格低，在改善原棚户区住房的品质同时，增加房地产市场的供给。

 

　　棚改宜加大吸引民资

 

　　同策谘询研究中心总监张宏伟认为，对棚户区改造而言，房企面临的机会就是有新的投资机会和市场需求，但也存在改造成本可能过高的挑战。中央不断鼓励社会资金进入，但参建保障性安居工程的企业大多数是央企和地方性国企，用怎样的手段吸引民资还需要探索。

 

　　不少业内人士向本报表示，进行棚户区改造，处理好各方诉求有一定难度。在棚户区改造过程中，虽然会有一些对参与企业的利好政策出台，银行也会对棚户区的改造给予支持，但是改造的难度还是比较大。

 

　　国务院对棚户区改造提出了六项政策支持措施，主要包括增加财政投入，引导金融机构加大对棚户区改造的信贷支持，扩大棚户区改造安置住房的税收优惠政策范围，鼓励和引导民间资本通过投资参股、委托代建等形式参与棚户区改造等。

 

　　业内人士认为，房企把握棚户区改造带来的机遇，应建立在对相应风险评估的基础之上。对於棚户区改造，如何将盈利性、公益性、长效性三要素进行有效结合，是目前房企面临的一个挑战。

 

　　张宏伟表示，从机会的角度来说，由於目前土地市场价格已经处於实质性上涨阶段，房企之间对於优质地块的竞争已非常激烈，在土地市场通过招拍挂获得土地代价已相对较高。因此，房企有可能借道棚户区改造的机会进入重点城市的中心区域市场。但是，房企也有可能借机利用棚户区改造的机会拖延改造进度，成为圈地囤地的藉口。因此，在推进棚户区改造过程中，应该防止囤地圈地现象的发生。还有专家表示，除了建设资金、拆迁等问题，还必须警惕少数权力部门利用棚户区改造寻租的倾向。