剛剛過去的3月份，二線城市樓市表現無疑最為搶眼。
不管是從樓市成交量、成交價格，還是土地市場的多個指標來看，二線城市均搶跑全國。
21世紀宏觀研究院在梳理數據和實際調研中發現，二線樓市崛起，已經脫離供需的基本面，房地產的投資性需求成為助推市場熱度和價格上升的重要推手，并將直接助長二線城市的樓市風險，亟需抑制性的樓市調控政策。
地王頻出二線樓市領跑
繼深圳和上海樓市的瘋狂上漲之后，二線城市成為接替一線城市的樓市上漲的重要區域。
21世紀宏觀研究院認為，在現有的政策、貨幣環境下，二線城市將延續短期上漲的行情。主要原因是二線城市樓市“量價齊升”，領漲全國；土地市場火爆，頻出地王。
根據中國指數研究院的百城房價數據，3月百城房價上漲的城市個數為60個，其中，二線城市領漲，漲幅居前十位的城市依次是：東莞、惠州、蘇州、昆山、上海、中山、合肥、深圳、保定、南京。
具體來看，東莞、惠州環比漲幅超過6%，蘇州、昆山、上海漲幅在5%-6%之間，中山、合肥、深圳、保定、南京漲幅在3%-5%之間。
從成交量來看，21世紀宏觀研究院分析15個典型二線城市3月新建商品住房成交，15個二線城市新建商品住宅成交面積為1825萬平方米，環比增長160.6%，同比增長96.4%。
從樓面均價來看，從土地市場上來看，二線城市3月樓面均價2032元每平方米，環比上漲36%，同比上漲104%。
地王也是反映樓市和土地市場熱度的重要指標，二線城市也在過去的一季度頻刷地王。2016年1-3月，全國土地出讓金排名前二十個城市成交總額為2767.1億元，同比增加14%，上榜門檻約58億元。一線城市出讓金總額為605億元，較去年同期明顯下滑，京滬同比降幅逾三成，除廣州外排名均有降低；二線城市占據過半席位，其中8個城市同比增幅過百，南京、杭州居前兩位，出讓金分別為333.2億元和238.6億元。
高樓面地價和地王頻現于二線城市的一個重要原因在于房企紛紛入駐搶地。中原地產研究部統計數據顯示：1季度標桿房企合計拿地金額為1187.3億元，同比2015年一季度的1016億元上漲了16.8%。
為何二線城市熱度爆發
21世紀宏觀研究院認為，信貸政策的放松，持續利好的樓市新政和逐漸降低的購房門檻，強化房地產投資屬性是二線城市上漲的根本原因。另外，一線城市限制性措施擠壓的投資需求，以及城市“虹吸效應”吸納的資金也是二線城市樓市崛起的重要條件。
首先，經過2015年多輪貨幣信貸政策調整后，信貸全面放松，目前購房信貸優惠位于最佳窗口期。
1月新增人民幣貸款數字達到2.51萬億元，創出單月信貸投放歷史新高，同比多增1.04萬億元，較“四萬億”刺激政策期的2009年1月新增信貸1.62萬億元還超出8900億元。個人貸款多增的絕對主力也是中長期，房地產按揭明顯增長。
其次，股市惡化，新型產業待起，巨量熱錢無地可去，房地產投資屬性被強化。
2015年的股災之后，市場上大量的資金進入樓市，相比其他領域的投資，一二線城市的資產比較優質。再加上2015年以來國家倡導住房消費，頻出去庫存新政，房地產的投資屬性被強化，成為了股市、債市等理財渠道失利撤退資金的最佳去處。
杭州、寧波、合肥、南昌、福州、廈門等二線城市的庫存量，已出現連續4個月環比下跌，這種情況市場容易被鼓動上漲。
據21世紀宏觀研究院了解，一二線城市銀行房貸較受銀行青睞，銀行執行也更為寬松。
再次，利好二線城市的樓市新政迭出，促進了住房消費，助推了樓市熱度。
在全國房地產去庫存基調下，支持端政策頻出，并實際助推了二線重點城市的熱度。
以貨幣信貸寬松政策為例，在2015年多輪貨幣信貸政策調整后，2016年2月2日，中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會發布《關于調整個人住房貸款政策有關問題的通知》，在不實施“限購”措施的城市，首套房商貸最低首付比例可向下浮動5個百分點至20%，二套房商貸最低首付比例降至30%。
2月末，央行再次降準0.5個百分點，為信貸需求的增長提供更寬松的環境。一線城市為排在利好政策之外，二線城市仍享受國家去庫存新政的政策紅利。
最后，一線限制性政策和高房價擠出了部分需求轉入二線城市，與此同時，城市的“虹吸效應”使得更多資金從三四線城市涌入了一二線。
此外，21世紀宏觀研究院在調研中也發現，二線城市的城市競爭力和人居環境也在不斷強化。綜合全球的城鎮化經驗來看，人口向大城市集聚是城鎮化的必然選擇，當前一線城市在通過各類限制性措施，提高人口進入門檻，力推人口外流。如果說大城市當前還是城市發展的重心，那么二線城市很快就將成為未來發展的重心。
相比一線城市，二線城市尚處于較低的發展階段，也將在城市化、產業轉移、農業人口轉化為城市人口等方面起著越來越重要的作用，并將逐漸承載越來越多的資源。
上漲推手是投資需求
21世紀宏觀研究院認為，雖然熱點二線城市的潛力越來越受到市場各方的重視，二線城市具備一定的剛性上漲空間，但本輪二線城市的快速上漲，已經脫離了供需的基本面。房地產的投資性需求成為助推市場熱度和價格上升的重要推手，也將直接助推二線城市的樓市風險。
影響房地產供需關系基本面的主要取決于三個因素，經濟的基本面，人口增速以及城鎮化率。
新型城鎮化帶來的剛需是未來支持房地產發展的基本支撐，產業和人口導入也是衡量一個城市未來房地產能否持續穩步上漲的關鍵。
以3月領漲全國的南京為例，“十一五”期間，南京GDP的平均增速為14.8%；“十二五”期間約為11%；根據官方文件，“十三五”要力保8%。
除經濟增速放緩外，南京的人口增速和城鎮化率也將逐步放緩，空間也將進一步減小。根據南京房地產交易網數據，2015年南京新房成交量11.55萬套。另據南京市統計局數據，到2015年末，南京常住人口達823.59萬人，比2010年增加22.83萬人，年均增加4.6萬人。按照4個人一套房來看，外來人口年需住房套數大概在1.2萬套。照此速度簡單測算，也就是說2015年一年賣的新房，按照外來人口年住房需求來算，需要10年時間消化。
21世紀宏觀研究院認為，在目前的政策環境和供需關系下，短期來看，二線城市因為備受青睞，仍將有一定的上漲空間。人口凈流入、GDP增速超過全國平均水平、商品房銷售周期比較健康的二線城市將迎來較為明顯的上漲。
不過，21世紀宏觀研究院認為，二季度，熱點城市在相對趨嚴的政策環境下，量價將會呈現一定程度的回調。
在本輪熱點城市的帶動下，部分庫存量較大的二三線城市住宅市場熱度也有所上升，隨著貨幣化安置、補貼、財稅減免等去庫存的政策效果的逐步顯現，行業將面臨新一輪的市場機會。
未來，二三線城市針對農民工進城的去庫存政策將會陸續出臺，配套地方財稅、信貸政策的寬松窗口期，改善性需求提升，人口、經濟占優的部分二線城市潛在市場機會更大。