香港樓市，可謂處於十字路口。一方面，美聯儲加息步伐較前所想緩慢，周三議息會議後利率期貨更料年內只會加息一次，受此影響，本港二手樓價也見止跌反彈，結束了年初以來的下跌勢頭﹔凡此種種，無疑肯定了有關當局應續增加供應以及維持「辣招」。惟另一方面，整體樓價在過去6個月間累跌一成左右，已夠大幅推高本港負資產個案，上季涉及宗數就急飆14倍至1432宗，而金管局亦指銀行的盈利和資產質素亦漸見壓力﹔如斯數據，又顯示樓價下跌的反效果正逐步浮現。然則，究竟本港的房屋政策，應該何去何從呢﹖

　　首先，美國利率逐步復常，乃未來的大勢所趨，因此加息只是時間問題，本港樓價亦難免會隨之調整。畢竟，當前樓價依然超越普羅市民的可負擔水平，這不單導致成交持續偏低，最近的一手新盤更劈價頻頻，不少貨尾單位均尚待消化，正好反映市場購買力仍嫌疲弱。即使二手業主的持貨能力偏高，但在一手價格趨降的拖累下，整體樓價也遲早會受牽動，結束農曆新年後因為盤源減少而出現的「小陽春」。有鑒於樓市下行乃是勢之所向，金管局已預先收緊按揭成數及相關壓力測試，從而提高金融體系及供款者的抗跌能力﹔即使最新負資產宗數顯著增加，但這並非一個普遍現象，都主要涉及銀行職員及按揭保險計劃所批準的高成數貸款，其佔整體按揭貸款比率亦不足0.5%，遠遠少於沙士前後的20%，而更重要的是，期間並無錄得任何拖欠3個月以上的紀錄，反映金管局早前收緊按揭的措施取得成效，有助紓緩樓價下跌所帶來的負資產問題。然而，金管局仍須密切注視最新動向，必要時進一步收緊例如加按及高成數按揭的要求，將樓市爆發系統性風險的機會降至最低。

　　至於增加供應方面，箇中重點實非純粹為了遏抑樓價，而是旨在同時解決香港的住屋困難問題，包括確保房屋供應與人口及住戶增長相匹配，以及提高市民的人均居住面積及居住質素。因此，無論樓價升跌，當局均應維持供應步伐，尤其是將科學化的長遠建屋目標付諸實行，否則樓市供應恐再現斷層。運房局公布，今年首季的私宅施工量按季大增3.8倍至1.33萬個，而未來三四年的私宅供應量更增5000個至9.2萬伙，當中並以中小型單位為主，比例高達70%左右，都可望更好回應普羅市民的居住需要。當局誠宜好好利用今次樓市調整，來促進本港樓市回復到健康發展的軌道上﹔其中，增加供應的步伐就不應輕易停止，其他地區人士及環保組織等亦應實事求是不要為反而反，以免阻礙正常供應步伐。

　　總的來說，暫時還未有條件支持港府「減辣」，當局甚至應該研究完善監管和加快住宅供應。另外，有鑒息口終必上調，由投資者到一般用家，入市前必須妥善管理風險，一切仍應小心為上。

　　香港商報評論員　李明生