香港商報記者 李映萱

 

　　內地今年4月的經濟數據出爐，工業增加值、社會消費品零售總額，以及1至4月固定資產投資都在回落，唯有地產一枝獨秀。當中不僅地產投資增速穩健，地產消費也較為可觀。內地統計局數據顯示，今年1至4月，內地地產開發投資同比增7.2%，商品房銷售額同比增55.9%，均高於前值。

 

　　踏入6月港股變動比較反覆，內房業績不凡，但股價卻遲遲未動，一些龍頭內房企業的市盈率也處於低位。隨深港通的起航，在北水南流的潮流中，內房股也將受到關注。筆者認為投資者目前在篩選內房股時，可以優先考慮龍頭內房股。

 

　　潤地內部調節已完結

 

　　華潤置地(1109)在6月3日宣布，公司執行董事由吳向東擔任。市場認為，目前公司管理層的震蕩已告一段落，加之潤地毛利率出現反彈，土儲備量也足夠未來2年發展，值得看高一線。

 

　　近年來，潤地發展的投資物業項目都較為可觀，出租率較高。美銀美林報告指，華潤置地在大型商場組合可以讓公司的成本收益率在2019年維持於12%。雖然內地房地產在2017年需求不樂觀，利潤受到高地價的擠壓，但深圳的高利潤項目對潤地的利潤有正面支持，再加之目前潤地的各項財務指標均低於歷史水平，所以美銀美林相信華潤置地每股盈利可錄得15%至20%的增長，認為華潤置地是行業首選。

 

　　另外，潤地最近在發行地產行業首隻熊貓債券，筆者認為這對潤地是一個較好的低成本融資渠道。

 

　　龍湖5月銷售強勁

 

　　龍湖地產(960)最新數據顯示，今年5月公司於月內簽約金額為101.9億(人民幣，下同)環比升57%，按年增153%。截至目前，龍湖地產1至5月累計簽約金額為302億元，同比增103%，累計銷售面積202.6萬平方米。之前在龍湖業績會上，公司指2016年銷售目標為620億元，截至今年5月，此目標已經完成48.71%。龍湖業績增長可觀，目前股價仍未完全反應公司的價值，截至上周五市盈率為5.58倍。

 

　　同時，作為內房龍頭企業，龍湖業務主要分布都在內地核心城市，而且公司也有充足的土地儲備，所以當低價在不斷飆漲時，公司也可以應對土地熱潮。

 

　　中海外與中信強強聯合

 

　　今年3月，中海外(688)宣布收購中信集團旗下的地產業務，當中有2400萬方的土地儲備，主要分布在環渤海、長三角、珠三角等一、二線城市，交易對價高達310億元。另外，中海外也會將旗下物業組合轉給中信，作為本次交易對價的一部分。若交易按預算達成，中信將持有中海外10%的股份，位居中海外第二大股東。

 

　　對於此次收購，市場普遍看好，目前一二線城市地價飆漲，中海外通過收購獲得大量優質土地，意味中海外優質的土地儲備增加了，業務也得到擴展。另外，以中信的角度而言，中信以合適的價格，剝離了地產業務，主攻主業務也是一件好事。

 

　　二線樓市投資須知

 

　　隨著一線城市房價飆漲，二線城市房價也受到帶動，例如深圳周圍的東莞、惠州、珠海等城市，近年來房價都漲得驚人。

 

　　中國指數研究院最新數據顯示，截至今年5月，內地100個城市新建住宅平均價格環比上漲1.70%，漲幅較上月擴大0.25%。當中，一線城市漲幅與上月基本持平，二線城市漲幅擴展較大，三線城市漲幅略有收窄。

 

　　大和報告也指，據該行追蹤的50個城市數據顯示，今年首五個月土地拍賣金額按年增加59%。二線城市拍賣金額上升1.29倍，三線城市升26%，而一線城市卻因土地供應較少，按年跌25%。

 

　　在內地實體經濟疲弱的環境下，內地政府去庫存的腳步不會放緩，二線城市也將受益。不過，內地地大物博，不同城市的情況也不相同。筆者認為，會受到資金追捧的二線城市應當具備兩個特點，首先人口數量足夠。其次，臨近內地核心城市，如北京、上海、深圳。值得留意的是，在投資者關注二線城市樓盤時，可以優先考慮臨近學校、地鐵站的樓盤。