在農村的住房和宅基地的配置中，市場機制在合法的制度層面上仍然受到了嚴格的限制。

　　現行的宅基地制度強調宅基地的福利功能，忽視了其資本功能。毫無疑問，在“居者有其屋”目標的實現方面，宅基地制度產生了巨大作用，中國農村的住房自有率保持在99%以上，是一項偉大的成就。但宅基地利用效率低下、缺乏市場機制一直被人詬病。

　　中國現行的宅基地制度建構於1962年頒布的《人民公社工作條例修正草案》，將原先屬於農戶私有的宅基地宣布為集體所有，由集體按照農戶生活的需要進行福利分配，並對宅基地交易進行了限制。現行宅基地制度強調的是對農戶的住房保障職能，“無償分配、無償無限期使用、嚴格限制流轉、缺乏退出機制”是宅基地制度的主要特征。1978年以前，雖然宅基地已無償分配，但農民收入很低，難以籌資改善農村住房條件，農村人均居住面積僅為8.1平方米。

　　隨著改革開放和農村經濟條件的好轉，農民有了更多剩餘，在無償、無限期的宅基地分配和使用制度的配合下，農村興起了一波波的建房高潮。不過，在農村人口大量城市化的背景下，農村勞動力一年在農村家中居住的時間可能僅僅只有春節的一個多月。大部分時間，他們都蝸居在城市狹小逼仄的空間裏。對於這些農村到城市的新移民而言，憑借勞動所得難以支撐其在城市的購房夢想。缺乏資本功能的農村宅基地和住房無法為他們提供更多的收入來源。

　　30多年的改革開放，使得市場機制在中國越來越廣泛的領域發揮了重要的作用，在城市土地出讓、耕地流轉、林地流轉、四荒地拍賣中，市場機制也被引入不同類型的土地配置，1998年城市福利分房制度的終結也導致了城市商品房市場的興起。但在農村的住房和宅基地的配置中，市場機制在合法的制度層面上仍然受到了嚴格的限制。即便在現實層面，已經有相當部分的宅基地和農村住房開始通過市場進行交易，但總體上，分量較小。而且缺乏市場機制的宅基地制度，還導致了宅基地利用效率低下、無序擴張等一系列問題。福利分配的宅基地制度已經難以為繼。

　　現行制度難以為繼

　　通過對浙江、陝西和湖北三地54個村莊1183個農戶的宅基地分配與利用等情況進行調查，我們發現宅基地的福利功能已經逐漸消解。

　　首先，相當多的村莊已無宅基地可以分配。部分原因是村莊本身的自然條件限制。更重要的是，在城鄉建設用地增減掛鉤的制度背景下，地方政府嚴格控制宅基地指標和農村居民點的擴張。在被調查的54個村莊中，有19個村莊在2008年到2010年沒有宅基地可分配，占樣本村的35%。湖北無宅基地可分的村莊有9個，達到湖北樣本村的50%。

　　其次，由於宅基地指標相對於需求緊缺，越來越多的村莊采用了價格機制來進行宅基地分配。1980年-1989年，宅基地有償取得比例為26.38%，均價為0.69萬元;到了20世紀90年代，有償取得比例為46.90%，均價為0.96萬元;2000年以後，有償取得比例上升到58.55%，而宅基地均價達到了2.32萬元。在浙江省的部分樣本村中，宅基地價格達到l0萬元到15萬元。

　　與此同時，雖然政策上明文限制了宅基地面積上限和一戶多宅，但實際宅基地面積超標和一戶多宅情況非常普遍。三省一戶多宅的比例達到了13.8%，其中浙江省一戶多宅的比例甚至達到了20.0%，一戶多宅比例最低的湖北省也有7.7%。不算一戶多宅的情況，陝西省的戶均宅基地面積達到了272.5平方米，而陝西省規定的宅基地面積上限為200平方米;浙江省的戶均宅基地面積為169.62平方米，也遠遠超過了浙江省140平方米的限制。很顯然，現行宅基地制度雖然曾經取得了巨大的成就，但效率低下，難以持續。

　　未來亟待制度創新

　　哪裏有潛在的獲利機會，哪裏就有創新。

　　首先，現實中，市場機制在宅基地配置中扮演了越來越重要的角色，宅基地的資本功能已經初步顯露雛形。在人多地少的宅基地分配中，價格機制已經被一些村莊引入。

　　其次，部分農戶從其他農戶購買宅基地，三省被調查樣本中的10.7%是通過市場機制從其他農戶處購買得到宅基地的，浙江省比例最高，達到了12.9%，最低的陝西省也有9.2%。對於出售宅基地的農戶而言，宅基地具有了變現的渠道，而不是像之前那樣是“僵死的資產”。

　　第三，在城鄉結合部和城中村、景中村，農民可以通過農村住房出租、經營的方式獲得持續的收入來源，同時也為城市新移民提供了廉價的住房和經營用房。

　　第四，在一些地區，宅基地和農村住房的交易早已成為事實。並且受到非正式制度的保護，交易受到民間默認，合同被交易雙方尊重。我們在浙江平陽調研的時候，農戶都認為宅基地和住房一樣是個人所有，交易當然是“合法”的。一般通過民間公證人簽訂一個交易合同即可，雖然這個合同並不受法律保障。但就調查而言，在這些地區還沒有類似北京畫家村的宅基地交易糾紛。簡而言之，交易是有保障的。

　　第五，在另外一些地區，宅基地交易甚至受到法律的保護，例如浙江溫州。整體市場經濟發達，宅基地交易也找到了突破口，並且發達的商業造就了生意人依賴正式規則的意識。

　　第六，房地產企業、集體和農戶通過農村住房聯建的方式開發房地產，如聯眾模式，農民可以保留相同面積的住房，公司通過宅基地利用集約效率的提高增加新的住房面積用於經營以獲得回報，村莊的相應基礎設施也得到了相應的改善。此外，還有各種各樣的宅基地資本化和市場化的創新模式，只是一些遊走在合法與非法的邊緣，一些沒有得到國家法律的正式承認和保障。

　　宅基地資本化和市場化不僅有利於提高土地利用效率，而且有利於農民增收和城鄉收入差距的縮小，並且有助於貨幣深化，將超發貨幣帶來的危害進一步緩解。現在的困難是，底層有效的創新實踐如何得到國家正式法律的認可，如何將不合法的合法起來。法律承認和保障往往就是滯後於市場活動的，而立法者和決策層要看到這種趨勢，並有決斷力修改現行法律。

　　十八屆三中全會強調，要讓市場機制在資源配置中發揮決定性作用。2015年，宅基地制度改革作為農村土地改革三項試點之一，有11個地區的宅基地改革試點方案獲得了批複，這是合法框架的創新嘗試。與此同時，還有大量的底層創新實踐雖然沒有得到法律的正式認可，但也在靜悄悄地運行，積累了越來越大的能量。賦予宅基地更加完整的土地財產權，方向明確、路途荊棘、前景光明。