華潤置地等8家房企涉嫌擅自提價被查

　　法治周末記者 肖莎

　　如果你是一個購房者，發現某個樓盤價格突然漲了很多，別急著放棄購買，或許，這種漲價行為只是開發商的一廂情愿。

　　近日，上海的8家房企就因涉嫌擅自提價被上海市住建委等相關部門立案調查。

　　“已暫停涉案項目的網簽資格。”近日，上海市政府辦公廳“上海發布”辦公室旗下的微信公眾號“上海發布”披露了這一消息，并公布了對相關企業的暫時處理辦法。

　　據“上海發布”公開的資料顯示，涉嫌擅自提價的8家企業包括閩系房企正榮集團在滬的兩個項目公司，正榮御園（上海）置業發展有限公司（正榮美蘭觀庭項目）及正榮御天（上海）置業發展有限公司（正榮景苑項目），還有華潤置地在上海的一家項目公司華潤超智房地產開發有限公司（華潤置地九里園項目）。

　　法治周末記者通過全國企業信用信息公示系統查詢得知，華潤超智房地產開發有限公司（以下簡稱華潤超智）是一家合資公司，超智資源有限公司出資8.16億元，占股51%，華潤置地（上海）有限公司出資7.84億元，占股49%。

　　今年國慶節以來，全國各地都在開展針對房地產市場違規行為的整治活動，前一階段被調查較多的違規行為是捂盤惜售。

　　法治周末記者查詢公開資料發現，此前關于開發商擅自提價的新聞并不多見。

　　何為擅自提價？上海市住建委對8家企業進行調查是因為公眾舉報還是其他原因？目前調查進度如何，如果查實8家企業的確屬于擅自提價，會進行何種處罰，相應樓盤價格能不能調回到漲價前的價格？未來是否會定期檢查開發商的售價情況？

　　就上述問題，法治周末記者聯系了上海市住建委對接媒體的負責人并發去采訪函，但截至目前，對方尚未回復。

　　不過，查詢搜房網的資料，記者發現，正榮集團和華潤置地旗下的被點名項目，都存在價格突然上漲很多的情況。

　　以華潤置地九里園項目（又稱華潤佘山九里）為例，搜房網顯示，2016年2月該項目價格為25000元/平方米，2016年3月就上漲價格為33000元/平方米，這一價格維持到今年7月，8月份價格再次上漲至45000元/平方米。

　　何為擅自提價

　　多為售價高于備案價

　　房地產律師蔡思斌從2011年就開始關注開發商售價高于備案價的情況。

　　當時，國家發改委剛剛下發《商品房銷售明碼標價規定》，該規定要求“取得預售許可或者辦理現房銷售備案的房地產開發項目，要嚴格按照申報價格明碼標價對外銷售”，“商品房經營者不得在標價之外加價銷售商品房”。

　　北京市東元律師事務所合伙人李松告訴法治周末記者，房地產開發企業在申請商品住房預售許可時，必須提交包括預售價格及變動幅度等內容在內的商品住房預售方案。

　　“開發商如果想要調高銷售價格，需要向相關部門重新申報備案。”蔡思斌說。

　　上海市物價監督舉報電話12358的工作人員也向記者確認，開發商如果想要調高售價，必須重新申請備案后方可調價。

　　法治周末記者查詢資料發現，一些省市還規定，如果售價低于備案價到一定比例，也必須重新備案。比如青島市就明確規定，房地產開發企業要按備案的銷售價格銷售，不得以超過備案的價格銷售商品房。確需調整銷售價格或銷售價格向下浮動超過15%的，應當在調價前備案變更。

　　因而，在蔡思斌看來，擅自提價的意思通常是指房企未事先提交書面提價申請，擅自將售價調高至超過原來向房地產主管部門所申報價格的情況。

　　“但是擅自提價不止包括這種情形，在商品房交易中，不乏無良開發商和購房人簽署了協議后單方提高房價。”房產律師王玉臣告訴記者。

　　那么，上海市此次調查的8家房企是屬于何種情況？記者亦向華潤置地總部和正榮集團總部發去采訪函，希望了解各項目公司具體是因為什么事件被監管部門關注，但截至發稿前，這兩家企業均未回復。

　　購房者如何維權

　　行政投訴優于訴訟

　　如果企業存在擅自提價，且有消費者以提價后的價格購買了相關房屋，消費者是否有權要求開發商修改合同，以調價前的價格購買？

　　蔡思斌律師認為，價格法規定，經營者因價格違法行為致使消費者或者其他經營者多付價款的，應當退還多付部分；造成損害的，應當依法承擔賠償責任。

　　“如果開發商擅自提價，購房人完全有權要求以備案價購買房屋。”蔡思斌說。

　　那么購房者可以通過怎樣的渠道，要求開發商變更合同？

　　王玉臣律師告訴記者，通過訴訟要求開發商變更合同，修改價款的難度相對比較大。

　　“因為合同法規定，下列合同，當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷：（一）因重大誤解訂立的；（二）在訂立合同時顯失公平的。”王玉臣解釋道，作為消費者而言，可以以開發商擅自提價，導致重大誤解或顯失公平為由要求開發商修改合同，以備案價購買，但是在民事訴訟司法實踐中，法院對合同變更情形的認定是十分嚴謹的，甚至是苛刻的。

　　李松也對此表示贊同，他補充說道，如果購房者已經與開發商簽訂了合同，合同中約定了價款，說明合同是雙方真實意思的表示，這樣的價格是雙方自愿的。如果購房者起訴開發商要求變更合同，改變價格，法院通常是不支持的。

　　也因此，李松和王玉臣都建議購房者更多通過行政投訴的方式維權。

　　“消費者可以到行政主管部門進行投訴，要求開發商修改價格，行政主管部門可以依職權，責令開發商限期改正，按備案價對外出售。”王玉臣建議。

　　李松還提醒購房者，具體到上海市此次批量調查開發商擅自提價的情況，如果房企被暫停網簽，導致購房者無法辦理網簽手續從而導致合同的履行遲延，比如說，開發商不能按照合同約定的期限交房或者是不能按時辦理房屋的產權證，購房者還可以依據合同的約定向開發商主張違約責任或者賠償責任。

　　尷尬的現實

　　不被熟知的備案價

　　如果不是此次上海市批量檢查涉嫌擅自提價的企業，或許很多購房者并不清楚，商品房還有備案價，且開發商在售房時不能隨意提價。

　　法治周末隨機采訪了幾位近期有購房計劃的消費者，幾乎所有人都表示：“以為價格就是開發商說多少就是多少，并不清楚有備案價這一說，也不清楚備案價怎么查。”

　　蔡思斌在接受法治周末記者采訪時說，價格備案的初衷在于切實加強房地產市場價格監管，解決商品房銷售中存在的標價混亂、信息不透明、價格欺詐等問題。

　　“但購房者一般不知道也不會去查詢房屋備案的真實價格，沒有便捷的查詢渠道，也沒有舉報、投訴的意識。”蔡思斌分析道。

　　法治周末記者登陸了北京、上海、杭州、南京等多個城市的住建委網站，發現除了北京市住建委網站在顯示商品房預售許可證時，會比較清楚地標注出預售備案價以外，通過其他幾個城市的住建委網站查詢商品房備案價格的途徑并不十分清楚和便捷，還有一些城市住建委網站在公布商品房預售許可信息時，公開的信息非常少，僅限于預售許可證號和發證日期。

　　蔡思斌認為，這種情況使得開發商對于商品房售價有更大的操作空間。

　　此外，據蔡思斌透露，通常情況下，開發商要求調價的備案請求取決于實際情況，此前的實務中操作中并沒有明確的調價標準及條件、限制等，開發商調價是比較容易通過的。

　　為何即便如此，還有開發商不愿意在提交調價申請后，再行調價？

　　“在實際執行中，關于備案價相關政策的執行力度很低，真正依法執行的寥寥無幾。而且即使進行調查處理了，處罰力度也很小，處罰的額度遠遠低于開發商因擅自提價所獲得的利益。所以，才會有開發商愿意、敢于擅自提價。”王玉臣補充道。

　　一位不愿具名的開發商工作人員告訴法治周末記者，行業內存在擅自提價的情況的確不少，但被查的卻不多。

　　在百度上鍵入關鍵詞“擅自提價”，發現跟房企相關的報道并不多，主要是上海市此次調查8房企相關的新聞，但該事件尚未有最終調查結果。

　　據河北省石家莊市政府網站消息，石家莊市近期處理了“永嘉公園城”調價事件，處理方案為對項目開發商永嘉房地產公司主要負責人進行了約談，責令該公司取消單方面調價行為。

　　不過，法治周末記者查詢資料發現，今年10月以來，多個地方出臺新規，更加細化了關于商品房售價備案制的內容。

　　比如，東莞市房產管理局2016年10月9日發布了《關于新建商品住房銷售價格實行備案制度的通知》，規定經價格備案后，商品住房實際成交價格高于備案價格，或者比備案價格下浮超過15%的，商品房網上銷售系統將自動鎖定交易，無法網簽；開發企業在價格備案后要求重新調整銷售價格的，應在上次備案兩個月后再申請辦理。

　　除此之外，無錫、蘇州、福州也有類似規定。