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　　徐洪才：一線城市房價報復性反彈可能性非常大

　　■本報記者 馬 燕

　　在10月27日由《證券日報》社主辦的“明天創新大講堂”之“走進天津”專場論壇上，記者就當前讀者關心的熱點問題專訪了中國國際經濟交流中心（國家智庫）副總經濟師徐洪才。

　　本輪房地產在高峰后，從北京930政策開始，22個城市快速出臺政策，雖然政策力度看，并非全面回歸2014年930之前，但執行效果非常明顯。在限購限貸政策影響下，不僅交易量出現明顯下滑，價格也出現了松動，不少二三線城市出現了較大的議價空間。這些跡象都意味著，史上最嚴的調控開始在逆轉前期樓市瘋狂的預期。

　　徐洪才指出，當前的房地產調控是要把投機性需求控制住，而不是要把整個房地產打掉，不是讓房價腰斬，還要保障合理的改善性需求和剛性需求。房地產的功能要回歸本色，就是消費，而不是投機，但是完全沒有投機也不現實。所以現在是采取了一些治標的措施，這在短期內是必要的，也行之有效，但長期來說還是要標本兼治。

　　根本問題不解決 房價報復性反彈可能性很大

　　“本”在哪里？徐洪才認為，“本”就是城鄉一體化、新興城鎮化過程中一些機制、體制的創新，比如戶籍制度、社會保障體制改革、土地制度改革。

　　中國一線城市和三、四線城市的房地產市場情況不同。

　　三、四線城市的土地是充足的，但人口流入少，需求沒那么旺盛，所以房地產就有庫存問題，而以下城市需求很旺盛，但土地供應不足，供求矛盾很突出。一線城市集中了教育、醫療等資源，還有就業機會。所以人口蜂擁而至。

　　徐洪才指出，從農村到三、四線城市到二線城市再到大城市，形成一個梯形發展的格局。將來還會形成大量人口向一線城市涌進，大城市的矛盾會越來越尖銳，大城市病會越來越突出。

　　他表示，要從根本上解決這個問題，還是要體制、機制的變革。“功夫在書外，這些東西是要改的。中心城市土地供應不足，自然房價高；農村的土地不能自然流轉，自然城鎮的錢就流不到農村去。生產要素之間是分隔的。城鄉之間土地市場是分隔的，人因為戶籍制度也是分開的，社會保障都不是全覆蓋。我們講要保障基本公共服務的均等化，這是個目標，現在還沒有實現。”

　　“這些制度建立好了，大家就沒必要往大城市跑了。中國一線城市高房價的病根就在這兒。但這個改革是一個漫長的過程。”徐洪才坦言。

　　而從以往房地產調控70大中城市的數據來看，當地產價格增速轉正為負、地產價格開始實質下跌之際，需求側的房地產政策就會適時松綁，房價在一段時間后又會出現回升。

　　徐洪才表示，這種政策周期性的變化和市場本身周期性的變化是相關聯的，這是基于根本問題沒解決，必然會出現這種情況。“現在強行按住了（房價），過一段時間很可能會有報復性反彈，這種可能性是非常大的。所以現在痛定思痛，還是要從根本上解決體制機制問題，比如土地制度的變革，使城鄉市場能流通起來。”

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　　人民幣貶值因素只有一個 升值因素有三個

　　在談到另外一個讀者關心的人民幣貶值的問題時，徐洪才直言人民幣兌美元匯率破7是遲早的，但今年年底到不了。他強調要引導市場形成合理的預期，同時對資本資金流出加強監管。“咱們現在有60萬億的居民儲蓄存款，如果拿出1/6即10萬億元換成美元走出去的話，那外匯儲備一半就沒了。而如果大家都形成人民幣貶值的預期，資金都流出去，人民幣就會進一步貶值，貶值又加劇資金流出，貶值和流出之間形成一個自我強化的惡性循環。一定要阻止這種惡性循環的形成。”

　　徐洪才指出，當前人民幣貶值的因素只有一個，就是其他貨幣對美元的貶值，因此人民幣也要被動地對美元貶值。

　　但推動人民幣升值的因素卻有三個：第一，中國經濟增長有后勁，可持續，在全球來看還是一枝獨秀；第二，人民幣納入SDR，境外的中央銀行要配置它的外匯儲備，按照10.92%這樣一個比重來持有人民幣，未來幾年在海外會形成一個將近7萬億-8萬億的人民幣需求，這是拉動人民幣升值的第二個因素；第三，人民幣的國際化過程中，人民幣可以在一帶一路周邊國家直接使用，會減少對美元的需求。這些都是推動人民幣升值的因素。

　　“所以未來人民幣對一籃子貨幣會保持一個相對穩定，對美元會保持一個在可控范圍內溫和貶值的趨勢。”徐洪才表示。