【香港商報网訊】近日，上海易居研究院發布了《全國45個大中城市房價泡沫研究報告》。報告主要監測的是這45個大中城市在2016年前三季度房價泡沫的水平，其中2016年深圳房價收入比創新高。深圳、上海、北京房價亦位列國際大城市高房價之榜。2016年9月，方正宏觀分析團隊曾發布報告稱，全球前12大高房價城市中國作為發展中國家占了4席，分別是香港、深圳、上海、北京。

　　深圳房價偏離度居首

　　從房價水平來看，2016年三季度，深圳新建商品住宅銷售均價突破5萬元大關，位居全國第一。上海、北京和廈門，站在2萬元大關以上。再次，三亞、南京、蘇州、廣州、杭州、福州、寧波、東莞、天津，站在1萬大關以上。

　　一般而言，在發達國家，房價收入比超過6就可視為泡沫區。根據中國的實際情況，易居研究院認為全國房價收入比保持在6-7屬合理區間。據易居研究院測算，2016年前三季度全國商品住宅房價收入比為7.6，與2015年的7.2相比，房價收入比上升明顯。

　　從房價收入比的絕對水平看，已經略微高出6-7的合理區間。

　　從45個大中城市的房價收入比情況來看，深圳房價收入比約為37倍，全國第一，且遠大於第二名的上海。報告分析稱：“雖然深圳城市基本面很強，但去年二季度以來房價暴漲，偏離了歷史合理值，房價存在短期性泡沫。上海、三亞、北京、廈門、福州分列前六位，房價收入比均超過14。

　　從房價偏離度來看，綜合排名靠前的城市，偏離度綜合排名靠前的城市，如深圳、上海、廈門，尤其是深圳和上海在2015年成為全國樓市龍頭，率先反彈，房地產市場熱度較高。

　　報告中房價收入比居后5位的城市是長沙、煙臺、洛陽、呼和浩特和銀川，房價收入比不超過6，說明這5個城市樓市房價不存在泡沫。

　　樓市調控目的為去泡沫

　　從房價收入比同比增幅來看，超過10個百分點的城市有8個，分別是深圳（49.4%）、蘇州（32.1%）、無錫（20.1%）、東莞（20.1%）、廊坊（17.2%）、合肥（16.6%）、廈門（15.3%）和南京（15.3%）。這說明些城市房價收入比增長過快，房價過熱。

　　跌幅超過10個百分點的城市有4個，分別是三亞（-24.9%）、海口（-11.3%）、西安（-11.1%）和重慶（-10.3%）。這些城市房價與居民收入的匹配度較好，甚至房價有偏低之嫌。

　　深圳房地產研究中心分析師李宇嘉此前表示，從各地調控共有的降杠桿的政策來看，中央指導樓市調控的目的已不再是樓市本身，而是心樓市泡沫產生系統性風險，危機經濟穩定和金融安全。

　　商品房銷售兩位數負增長

　　來自國泰君安的數據顯示，受限購限貸政策效果持續顯現影響，11月以來，商品房銷售同比降幅迅猛擴大。繼10月30城市商品房成交面積同比（-1%）首次轉為負區間后，11 月1-17日進一步大幅回落至-19.5%。

　　高盛高華在上周拜訪上海、南京和蘇州三地的開發商、項目、中介和銀行后發現：盡管政策和上一周期類似，但是執行的嚴厲程度前所未有。上海、南京、蘇州被認為是在最近的政策收緊前，長三角房價最樂觀的三個城市。高盛高華稱，政策旨在堵住投機/投資需求的一切漏洞。

　　根據開發商消息，看房者的流量在上海已經急劇減少，南京和蘇州的看房人數自10月政策收緊以來，已經減少了80-90%。開發商和中介稱，等待觀望情緒近幾周來加強，價格下降預期逐漸形成。由於政策收緊前，2/3以上的需求都來自投資需求，大部分首套房購買者難以承受現行價格。開發商和中介期待明年2月或3月或將迎來首次價格調降。這意味著，他們認為如果價格軟化，政策執行可能會相對放松。