【香港商報网訊】官媒新華社昨日發表四篇分析內地2016年樓市的文章，探討在今年全國20個城市出臺樓市新政下，樓市的前景將從「屯地生金」的投資暴利「黃金時代」進入到以剛需房客的理性消費增長為特點的「白銀」時代。文章重點提到，房價上漲的真相就是巨額投資杠桿資金涌入樓市。另就樓市新政問題，文章指出，從交易量下降可以看出，政策收到了預期的效果，不過，從市場層面來看，最好是「因城施策」。

　　投資需求峰值已過

　　過去15年，內地房地產業以超過20%的年均增速發展。而全國房地產開發投資增速在2015年降至2000年有數據記錄以來最低點，僅為1%。國家統計局最新數據顯示，今年前10個月，全國房地產開發投資同比名義增長6.6%。

　　就樓市調控政策后的房地產市場問題，中國發展研究基金會副理事長劉世錦認為，房地產投資歷史需求峰值已過，這是一個大的判斷，是一個大的格局。城鎮居民住宅構成房地產投資70%，其歷史需求峰值是1200萬到1300萬住戶，2014年已經達到峰值，之后房地產投資總量上就是持平，然后逐步回落。預計在今后不久時間內就會回到正常的狀態。

　　中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛認為，基於房地產周期的經驗和未來趨勢的判斷，本世紀以來中國房地產存在2至3年的周期。2016年下半年到2017年上半年，房地產市場可能迎來一個短期的調整期，政府行政調控和制度變革的力度決定調整的幅度和時間提前還是延長。

　　文章提到，在控制好投資和投機需求的前提下，房地產業發展空間的決定性因素是實際需求。目前，內地住房消費正從「有房住」向「住好房」轉變，未來的有效需求將取決於更完善的住房配套、更優質的公共服務、更綠色健康的品質。

　　樓市調控效果明顯

　　內地房地產市場分化態勢明顯。一、二線熱點城市房價上漲過快，如珠三角、長三角、京津冀地區的部分城市，以及內地的一些區域性中心城市。東北、西北、西南地區的多數城市市場平穩，一些三四線城市庫存壓力仍然較大。

　　據報道，繼9月末近20個熱點城市陸續啟動新一輪樓市調控后，近日，深圳、杭州、武漢、南京等多地再度推出新政「升級版」，不僅首付比例進一步提高，本地戶籍購買第三套房更是被嚴格控制。

　　在此輪調控下面，70個大中城市中一、二線城市房地產市場明顯降溫，三線城市較為穩定。如在房價曾「領漲」全國的深圳，經過兩次調控加碼后樓市顯著「降溫」。根據深圳市規土局公布的日交易情況計算，10月份，深圳新建商品住宅成交面積同比下降22.1%，二手房成交下降6.2%；從價格看，新房成交均價55611元每平方米，環比下降10%。

　　至此，深圳房價連續3個月上漲勢頭得到扭轉。

　　至於二線城市的現狀，新華社記者看到，一些樓盤甚至出現批量退房現象；有的二手房中介門口，前來解約的市民甚至排起了隊，但大規模違約并未出現。樓盤方面，新華社記者實地走訪出臺新政城市的多個樓盤發現，雖然調控后新建商品房普遍遭遇看房人數銳減、交易量跳水等降溫行情，但截至目前，大部分一手樓盤價格暫時還沒出現明顯的下滑。

　　巨金入市拉高房價

　　另就房價問題，文章指出，供需不平衡是導致熱點城市房價上漲的客觀原因，巨額資金涌入樓市則與這輪房價迅猛上漲直接相關。從買房端看，住房信貸寬松是樓市回暖的重要原因之一。但買地端的高杠桿才是需要警惕的，一名長期研究房地產行業的專家說，「有些地方的房企根本不掏自己腰包拿地，全靠從金融機構融資。」而2016年多地上演「地王盛宴」，成為本輪房價上漲的風向標。

　　中國社科院學部委員、國家金融與發展實驗室理事長李揚認為，本輪房價上漲的背后，不排除一些地方政府和房地產開發商共謀，遲遲不肯出臺提高首付率等市場化手段，一些地方甚至等到財政收入任務差不多完成了才出手調控，對這一趨勢應該警惕。

　　避誤傷合理購房者

　　清華大學房地產研究所所長劉洪玉認為，短期看，嚴格的調控措施有效抑制了房價過快上漲的勢頭，規範了市場秩序，調控效果初步顯現。但長期看，政策影響還不好判斷。

　　一些地方房管局負責人、開發商以及專家學者則認為，目前無論是北上廣深等一線城市，還是經濟快速發展的熱點二線城市，本地居民的剛需和改善型需求仍大量存在。應避免調控政策誤傷合理購房者。

　　在鄭州工作的臨沂小夥蔣永表示，作為一個有居住剛需的，不管價格降與不降，該出手時就出手，加入樓市「游戲」是早晚的事。

　　另外，在樓市中，還有很多購房者是為了改善居住條件而進行換房。他們既扮演著買房人又扮演著賣房人的角色。各地限購限貸政策出臺后，樓市壓力雙向傳導讓一些換房者陷入「夾心層」狀態。至於那些樓市投資者，新政出臺后，各地成交量出現「速凍」態勢，這其中對於他們的擠出效應不言而喻。