監管層日前在針對最新的資管備案規范征求意見時，對券商資管、基金子公司等資管產品輸血房地產項目的情形提出了更多約束。券商資管、基金子公司等資管機構設立資管計劃，直接、間接用於“房地產價格上漲過快的熱點城市普通住宅地產項目的”，暫不予備案。
李維
針對住宅類房地產過快上漲現象的調控已經延伸至更多領域。
12月27日，21世紀經濟報道記者從接近監管層的機構人士處獨家獲悉，監管層日前在針對最新的資管備案規范征求意見時，對券商資管、基金子公司等資管產品輸血房地產項目的情形提出了更多約束。
據上述人士透露，券商資管、基金子公司等資管機構設立資管計劃，直接、間接用於“房地產價格上漲過快的熱點城市普通住宅地產項目的”，暫不予備案。據接近監管層人士透露，上漲過快的熱點城市目前主要包含北上廣深等16個大中城市，這一名單主要依據住建部標准制定。
這意味著，在銀行、信托、債券市場等渠道的房企融資遭到收緊後，資管產品給房地產企業帶來的融資效能也被監管層所關注並采取行動。
事實上，資管產品參與房地產融資的現象並不鮮見。在業內人士看來，此次征求意見，一方面讓房地產企業面臨更加緊張的資金壓力，另一方面也讓部分參與此類業務的資管機構受到業務端層面的沖擊。
16個城市受波及
上述接近監管層的機構人事透露，監管層擬要求，資管機構通過設立資管產品，直接、間接用於“房地產價格上漲過快的熱點城市普通住宅地產項目”的，將暫不予備案。
據其透露，不予備案的資管融資方式主要有五類，包括並不限於委托貸款;嵌套信托計劃及其他金融產品;受讓信托受益權及其他受益權;以回購、第三方收購、對賭、定期分紅等明股實債結構受讓房地產開發企業股權，以及其他方式的融資行為。
在業內人士看來，此次地產融資類資管業務的監管強化，意味著監管層正在提高對資管產品輸血房地產作用的重視。在此之前，監管層對遏制房地產過熱發展的主要手段更多表現在禁止房企IPO、再融資等股權融資層面。
“過去監管層更重視股權融資、資本市場層 面的管控，但這次地產類項目遭到叫停，說明監 管層對證券類機構輸血房地產企業的問題提高 了重視程度。”12月27日，北京一家基金子公司 負責人表示。
事實上，券商資管、基金子公司等資管機構通過設立資管產品輸血房地產企業的融資模式並不鮮見。一方面，上述資管機構可以直接發行募集產品參與融資項目，另一方面也可為銀行、私募等資金扮演流向房地產企業的牌照“通道”。
上述基金子公司負責人稱，“這和近幾年資管業務的大發展之後，監管層為了防范套利有關系，以往對融資類業務進行監管的時候，對資管的管控往往被疏漏，比如463號文提出時並沒有規范證監機構，於是後來地方債融資時很多都用了券商和基金子公司的產品。”
值得一提的是，並非所有的房地產融資計劃都將被暫停備案。征求意見稿對熱點城市的定義也頗為明確——包括16個，即北京、上海、廣州、深圳、廈門、合肥、南京、蘇州、無錫、杭州、天津、福州、武漢、鄭州、濟南和成都。上述接近監管層人士透露，這一名單也將根據住建部的相關要求適時調整范圍。
此外，此次備案暫停針對的也只有住宅類項目，商業地產等其他類型項目並不在管束之列。“既然說了是住宅項目，那針對的也就是今年過快的住宅價格上漲，商住房、保障性住房、工業用地等項目融資並不一定受到影響。”12月27日，一家上市房企北京分公司副總表示。
需履行穿透義務
除前述熱點城市的住宅項目外，資管產品對開發商的直接融資也受到限制。
上述接近監管層人士透露，根據目前的征求意見，資管計劃將不得通過銀行委托貸款、信托計劃等方式向房地產企業提供用於補充流動資金或支付土地出讓金價款的融資，同時不得直接或間接為各類機構發放首付貸等違法違規行為提供便利。
“首付貸這種項目通常機構不會參與，一遍都是民間資金和P2P，但開發商融資有時候是依賴於資管產品的融資能力的。”上述房企北京分公司副總坦言。
值得一提的是，由於嵌套信托計劃及其他金融產品的融資模式也在管束之列，監管層對房地產融資項目可能存在的嵌套、套利行為提出了穿透式審查要求。
上述接近監管層人士透露，按征求意見稿要求，資產管理人應當勤勉盡責地履行向下穿透審查底層資產的義務。“監管層要求機構嚴格審查資金投向，並進行層層穿透，確定最終的投資方向符合要求。”
“在層層嵌套或者母基金運作的模式下，地產融資並不是一點都沒有操作空間，但從監管層的表態來看，會對違規的機構進行嚴格處罰，所以絕大多數機構通常不會頂風作案。”上述基金子公司負責人表示。
但其同時表示，在新八條底線及基金子公司新政的壓力下，地產融資禁令的新規或將對券商、基金等機構非標業務形成更加嚴苛的困束。
“本來不讓約定預期收益、不讓劣後擔保優先等規則的提出，就讓非標類的資管不好做了，現在優質城市的地產項目融資也受到了影響，這讓券商和基金公司的業務空間越來越窄。”北京一家AMC系券商資管投資經理表示。
此外，此次意見征求還對資管計劃投資房地產企業的流程規范性進行了強調。
“監管層要求管理人應當進一步的完善資金賬戶管理和支付管理流程，加強資金流向持續監控，”上述接近監管層人士稱，“其實主要也是擔心募集資金被用於支付合同約定以外的地方，或者變相違規輸血房地產項目。”