香港商報評論員 周武輝

　　本港樓價及租金持續上升，差餉物業估價署數據顯示，4月份私樓售價指數升至327.4點，按月升近2.1%，連升13個月。私人住宅租金指數連升5個月，創有紀錄新高。現時政府不厭其煩發出樓市風險警示，并不斷加推樓控辣招，惟從近月表現來看，樓市依舊是高熱不退，不但擺脫加辣的影響，甚至升勢較出招前有過之而無不及，市場明顯出現非理性的情緒。一方面，當局恐需積極考慮以各種措施調節市場供需，讓辣招更辣，遏抑資產泡沫，防範樓災爆發冲擊本港經濟與社會穩定;另方面，應做到穩定土地房屋供應預期，扭轉市民對樓價「長升長有」期望，才能抑制樓市躁動，促樓價回穩。

　　自去年3月起，本港樓價指數已經開始回升，過去一年計累升19.8%，今年首4個月則累升6.5%。這期間經歷了政府多次加辣遏抑樓價，包括全面提高買賣住宅物業印花稅率，劃一徵收15%稅款，針對「一約多伙」補辣，金管局出手收緊樓市按揭等，但都無減買家熱情。荃灣新盤開售再現人龍打蛇餅畫面，讓金管局總裁陳德霖想到了「20年前(97年)市民排長龍買樓的光景」，而搶樓現象也蔓延至二手居屋與公屋市場，以致近月各區頻現居屋王、公屋王。買家坦言，香港樓價會再升，不擔心樓市過熱，只擔心抽不中籤，說明對樓價「只升不跌」的心理預期牢固，在「今日不買明日更貴」的心態下，加上發展商提供高成數按揭貸款，造成了當前樓市的過度亢奮。

　　市場進入非理性時期，意味着潜藏的風險在快速積累，須保持高度警惕。首先，美國正式進入加息周期，本港跟隨美國加息是遲早的問題，當下因為銀行結餘龐大沒有即時加息，只是令風險暫時沒有顯現。上周末，有多家銀行宣布加按息0.1厘，陳德霖稱銀行要自己計算營運成本，加按息屬自然現象，說明一旦港美息差擴闊，本港銀行結餘快速減少，追加是板上釘釘，市民供款風險上升，亦對樓市構成下調壓力。

　　其次，現時樓宇供款相對收入比率為71%，今年首季樓價對家庭收入比率高達16倍，已超出97年樓市高峰時的14倍，反映樓價與市民的購買力進一步脫節，一旦樓市逆轉或急跌，對民生與經濟的冲擊可能超過97年，有意入市的市民，無論是投資還是自住，應謹慎評估自己加息后的供樓負擔能力，不能好了傷疤忘了痛。最后，未來三至四年，香港一手住宅潜在供應達九萬四千伙，長遠樓宇供需將會趨於平衡，屆時將對樓價造成重大影響。

　　樓市問題既關乎經濟、民生，亦影響到金融體系的穩定，面對樓價狂潮不退，政府要及時出招拆彈，做好需求管理措施，推出力度夠強、範圍夠廣的辣招，發揮到遏抑投機者入市的效果。治本而言，政府必須向市場傳達大力開發土地、增加供應的清晰信息，并給出具體的時間表，令公眾心里有數、有底、有盼頭，不至於恐慌「上車」，有助冷卻樓市的非理性熾熱氣氛。而無論是投資者還是用家，現階段都必須保持謹慎，要量力而行，以免遭受損失。