近日，國土部、住建部聯合發布《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，確定第一批在北京、上海、瀋陽、南京、杭州、合肥等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。這一土地供給制度的突破將會給房地產市場帶來什麼樣的變化呢?

　　土地制度「破冰」

　　隨土拍市場引入招拍掛制度，我國土地制度呈現「城鄉二元」結構，並有加劇的趨勢。一方面，熱點一二線城市宅地供應異常緊缺，土拍競爭愈加激烈，地價直線飆升，麵粉貴於麵包的案例不在少數。另一方面，農村土地資源不能直接轉化為城市建設用地，必須經過國家徵用轉化為國有土地後，才能進入市場，一級市場由國家加以嚴控，自然難以激發農村土地資源蘊藏的巨大潛力。

　　集體用地建設租賃住房可謂是土地制度的一大創舉。一方面，有助於釋放集體土地資源紅利，吸引村鎮集體、房地產開發企業以及住房租賃企業等各類經濟組織參與建設運營集體租賃住房，農民可以分享集體用地改建租賃住房所產生的增值收益;另一方面，保障租賃住房用地供應，緩解熱點一二線城市供地壓力。

　　近期，熱點一二線城市明顯加大租賃住房用地供應力度。以上海為例，嘉定、浦東、徐匯等區域紛紛推出多宗純租賃住房用地，並有多宗商辦用地改性為租賃住房用地。不過，相較於政府預定的規劃目標，租賃住房用地供應量仍然存在較大的缺口。因此，集體用地建設租賃住房成為緩解熱點一二線城市供地壓力的重要途徑，預計試點城市將繼續大力推進發展租賃住房市場，挖掘集體土地資源所蘊藏的巨大潛力，實現集體土地資源集約化利用。

　　租售並舉的市場格局

　　「十三五」期間將是建立房地產市場長效機制的關鍵期，租售並舉的住房制度更是長效機制的重要環節。目前，住房租賃市場發展如火如荼，北京、成都、合肥等多個一二線城市均發文表態，加快培育和發展住房租賃市場，涉及增加租賃住房供應、鼓勵發展住房租賃企業、加大金融支援力度等多個方面。

　　集體用地建設租賃住房將進一步提升住房租賃市場規模，以便構建租售並舉的住房制度，維穩房地產市場，打破熱點城市房價只漲不跌的市場預期，避免出現政策向左、市場向右的窘境。

　　長期來看，我國房地產市場將進入商品房、保障房雙軌制發展的新階段，意即高端有供應，商品房市場可以自由交易，高收入群體可以選購價格更高的商品房，並通過房地產稅的形式反哺城市低收入群體;低端有保障，租賃市場規模將快速擴容，低收入群體可以暫時租用保障性住房，待收入達到一定標準，再購買商品房。

　　易居(中國)企業集團研究總監 洪聖奇

　　(逢周二刊出)