經歷兩年「去庫存」調整後，2018年內地土地市場在供應上有所增加，進而帶動了市場整體成交體量的上漲，二線和三四線城市的成交量同比上漲表現得更加顯著。但地價並未隨體量而上漲，反而迎來5年內首次回調，市場溢價率降低至冰點，市場整體涼意濃濃。2019年，土地市場各項管理將持續細化，尤其一二線城市供應的土地類型將更加豐富，競拍方式、出讓渠道更加多樣化。2018年企業在拿地方面的理性回歸也將繼續蔓延至2019年，只要樓市、地市及金融市場方面沒有大幅度放寬的政策或利好，土地市場在價格方面仍將以較低位水平持續運行，對現金流能力較強的企業來說是比較適合增加土儲的時機。

　　從整體市場運行上來看，2018年內地土地市場可謂是「平價走量」，土地成交建面同比上升，但土地樓板價、溢價率走低，流拍概率相比往年也有所上漲，市場處於由熱轉涼的磨合階段。成交結構方面，保障性住房佔據一二線城市的比例持續提升已成為不爭的事實，未來供地類型、供地渠道的多樣性仍會持續提升。年末重點城市已經加速了供地步伐，部分城市的拍地門檻也有所降低。此外樓市方面也有限售鬆動消息傳出，種種象表明，政府方面已經在為2019年土地市場的平穩運行預留供應基礎和政策空間。

　　熱點城市成交量有望繼續提升

　　縱觀2018年出台的各類土地政策，從上半年的限價限售到下半年的加大供給、穩定房價，土地市場在管理方面更加細化，陸續在不同城市進行了土地管理方面「查漏補缺」的工作，深圳嚴控地塊「工改工」、浙江省進行閒置土地清查行動、遼寧省開展大棚房清理行動等均是政府在土地市場管理方面的進一步細化。

　　2018年較多重點城市的樓板價有所回落，很大原因在於用地結構的調整，租賃用地、人才安居用地、保障房用地等均是2018年土地市場上的「新勢力」，2019年土地供應多樣化的趨勢還將繼續，其中農村集體用地的入市流轉將會給土地資源緊缺的城市帶來一定的新增供應，上海、廣州已有農村基地用地入市流轉的實例。此外，國務院在年末提出關於用地政策中需要完善養老設施配建的要求，也是滿足多層次居住需求的進一步體現。

　　2018年，在政策持續收緊的一年中，受益於三四線城市大規模的土地供應，內地土地市場在成交規模上仍然同比上漲，而在年末我們已經可以看到，政策已有鬆動象，重點城市更是進一步加快了土地的出讓節奏，自然資源部在7月份下發的「增存掛」機制更是督促了城市加速釋放手中「存量」供地指標，避免批而未供、土地閒置的局面。在這樣的背景下，2019年土地市場在成交體量維持高位的預期依舊存在。同時，在一二線城市地價回調、近兩年三四線需求快速釋放的情況下，過去一年企業拓展至三四線甚至五六線城市的拿地趨勢有所轉變，將會轉變為回歸一二線以及重點三四線城市，此類城市的成交量、價回溫可能性更大，2018年末一二線城市流拍情況大幅緩解的現象也已經印證了這一點。

　　土地價格方面，由於房企已經逐漸回歸理性，對拿地的態度更為謹慎，不少企業在內部都提高了拿地前測算階段的投資回報率，且資本市場環境走弱的預期依舊，2019年土地整體價格預計將持續走穩，市場也將迎來適合仔細甄別、抄底拿地的新一輪戰略發展周期。(2018年內地房地產市場總結與展望之土地篇)

　　易居(中國)企業集團研究總監 洪聖奇

　　(逢周二刊出)