內地上半年土地市場整體經歷了小幅回溫，但5月份以來調控政策不鬆反緊、融資監管持續加強，土地市場降溫明顯。7月份各能級城市成交溢價率、土地成交均價再度回落。隨着房企回歸一二線的腳步加快，三四線城市樓市、地市波動也在加劇、且冷熱不均。在分化加劇、拿地謹慎之下，房企投資三四線的態度也不盡相同，哪些在「追高」？又有哪些在逆周期抄底？

　　三四線地流拍與高溢價並現

　　相比部分二線城市土地熱度較高，三四線土地市場的內部分化明顯、冷熱不均。通過對比30個樣本城市近期土地市場來看，部分城市土拍熱度仍維持在高位：如海門、義烏6、7月份平均成交溢價率都在70%以上；上饒、日照連續3個月平均地價上漲；煙台、商丘、滁州、宜春、惠州等城市6、7月份地價漲幅也在10%到50%不等。其中雖有成交結構的影響，但整體來看這些三四線土地仍較熱。

　　謹慎投資「買漲不買跌」

　　在樣本城市中，7月份市場表現量價齊升的15個城市土地成交總量達到700萬平方米以上，共吸金超過330億元，整體成交量比市場下行的15個樣本城市高出3至4倍。

　　從40個重點企業來看，接近七成房企熱衷在熱度較高的城市投資，僅6家企業選擇了近期土地降溫的城市。由此可見，熱點城市還是更易引起企業的扎堆進駐和積極拿地，企業投資整體仍然保持謹慎。

　　低價拿地抵禦市場轉冷風險

　　在多數房企選擇扎堆熱點城市同時，仍有少部分市場轉冷的城市吸引了企業拿地，主要源於兩個原因：

　　一是城市位於經濟較發達的城市群內、或是城市中心地塊，企業看好其長期發展潛力。典型城市包括義烏、吉安。其中紅星美凱龍、世茂房地產7月份在義烏競得的商住地塊溢價率都在30%以上。中梁競得的吉安市核心區域的一宗純宅地，溢價率高達52%，但成交樓板價3102元/平方米，區域商品房均價在7000至10000元/平方米，以此看來中梁仍有不低的溢價空間。

　　二是這些城市本就是企業準備布局、外擴的區域，且整體拿地價格不高，盈利空間仍大。典型如奧園，作為粵系房企，江西在其全國化布局戰略中佔有重要地位。奧園在九江瑞昌市拿下5宗純住宅用地的樓板價均不超過1000元/平方米，目前瑞昌住宅均價僅有4000元/平方米左右，一方面盈利空間仍存，另一方面也是奧園走出廣東深度布局江西的良好機會。

　　整體來看，三四線城市內部在經濟、產業、人口等多方面都存不小的差異，所以市場走勢難免有所分化：7月份仍在量價齊升的三四線城市多為經濟條件相對較好、房價還有上行空間的城市，如南通、贛州、許昌等。

　　易居(中國)企業集團研究總監洪聖奇