行政長官林鄭月娥昨日在最新施政報告提 出多項短、中期的支援措施，以紓緩房屋供 應緊張。

　　【香港商報网訊】記者潘晶報道：近年「樓價高、上車難」問題一直為社會詬病。行政長官林鄭月娥昨日在施政報告中提出，為協助市民「上車」放寬首置按揭成數，九成按揭貸款的樓價上限提升至800萬元，八成按揭貸款樓價上限則提升至1000萬元。林鄭強調，特區政府訂立一個清晰目標：要讓每一個香港人和他的家人，不再需要為住屋問題費煞思量，都將可以在香港建立一個屬於自己的家。

　　按保計劃修訂已生效

　　林鄭月娥承認，房屋是香港社會目前面對最嚴峻的民生問題，也是部分民怨的根源，有決心為不同收入的市民提供置業機會，讓市民樂以香港為家。她提出，為協助首次置業人士，會放寬由按證保險公司提供的按揭保險計劃(按保計劃)的樓價上限，首次置業人士可申請最高九成按揭貸款的樓價上限，將由現時400萬元提升至800萬元，而可申請最高八成按揭貸款的樓價上限則會由600萬元提升至1000萬元，後者可以包括自用樓換樓按揭。

　　本港目前政經局勢不穩，樓價下行的壓力增加，加上按揭成數加大後市民月供壓力會大幅增加，市場擔心對於有意上車的人士來說風險太大。林鄭月娥指出，該措施主要針對有能力供款但尚未有首付的人士，讓他們可以有更多選擇，而不是鼓勵市民入市，她強調市民對於是否入市要量力而行。

　　按證保險公司昨日亦宣布，按保計劃已做相關修訂，即日生效。按證保險公司表示，欲以新修訂的物業價格上限敘造按揭貸款，須繳交額外15%的保險費用，保費可隨每月按揭還款攤分。

　　未符壓力測試仍可按揭

　　金管局指出，上述和現有按揭保險產品的供款入息比率統一以50%為上限，並須符合銀行壓力測試，而首次置業人士如未能符合壓力測試，仍可申請敘造最高八成或九成按揭貸款，惟其保費會因應風險因素作額外調整。

　　金管局表示，按揭保險計劃是市場為本的金融產品，旨在協助市民安居置業，以風險為本的原則，通過調整保費去平衡風險，而金管局逆周期宏觀審慎監管措施的理念是因應樓市周期的演變，考慮樓價走勢、交投量、經濟基調和外圍環境等因素，採取合適措施，確保銀行體系穩定，兩者目標並不相同。

　　金管局留意到樓市近期成交量減少，但樓價調整幅度輕微。金管局認為現時尚未有充分資料確認樓市已進入下行周期，現階段不適宜放寬宏觀審慎監管措施。金管局會繼續密切留意市場發展，因應樓市周期的演變，採取合適措施，確保銀行體系穩定。

　　新策樓市影響有待觀察

　　中原按揭董事總經理王美鳳指出，目前社會上首期不足是最大的上車阻力，自2009年起樓按措施推出多次至今，樓價升幅已達兩倍，按保計劃調整前，上車及換樓人士可運用按保計劃之機會其實不高，政府公布調整按保計劃後之樓價上限貼近回市價現實水平，可重新發揮原先協助市民自置物業之作用，幫助用家以低首期上車，解決首期困難。

　　她又指，放寬按保樓價上限可讓買家在二手物業市場可有更多樓盤選擇，回復真正用家在二手樓市可獲得的按揭配套，二手市場流轉率提高及一二手流轉率平衡有利樓市健康發展。王美鳳認為，是時候全面調整「壓力測試」的制度，「壓力測試」的假定加息幅度應要作出調減才較合理。

　　戴德梁行大中華區副總裁及大中華區策略發展顧問部主管陶汝鴻則指出，政府放寬按揭保險計劃的樓價上限，相信的確可協助市民特別是首次置業人士上車，惟市場供應仍然有限，未來環球經濟以及社會狀況仍存在不穩定性，放寬按揭成數將大幅增加槓桿效應，增加風險。

　　長實助理首席經理(營業)何家欣表示，按保計劃放寬屬利好消息，有助啟動換樓鏈及釋放二手購買力，至於新措施對樓價的影響則有待觀察。

　　3年1萬過渡房地塊已落實

八成按揭貸款樓價 上限升至1000萬元。 

　　【香港商報网訊】記者潘晶報道：港府去年底已將《長遠房屋策略》下未來十年(即2019/20至2028/29年度)的公私營房屋新供應比例由6:4調整至7:3，最新一份施政報告也聚焦一些短、中期支援措施，包括將大幅增加過渡性房屋項目，在未來三年合共提供1萬個單位，以紓緩居住環境惡劣和長時間輪候公屋家庭的壓力。值得一提的是，這些單位除建於短期空置的政府土地和公共設施外，也會在私人發展商借出的土地上進行。另外，政府預留的建設費用亦由早前公布的20億元，相應地增加至50億元。

　　過渡房地塊多位於新界

　　消息人士指，目前政府已經覓得十多幅土地，並正做相關研究。他又指，這些地塊位於北區、大埔、沙田、屯門、元朗等地區，以新界區為主，合共約25公頃，一幅地可提供500至2000個單位，初步估算可以提供8000個單位，連同約1580個已經入伙及已公布的單位，合共10000個單位。

　　香港房屋經理學會會長姜宜龍認為，三年內推出1萬個過渡性房屋單位只能暫時紓緩市民的住屋環境，並未能真正解決長遠的公營房屋的需求，政府需要長遠將公營房屋清楚定性為一個房屋供應系統，並提供一個清晰的時間表讓公眾人士參考及縮短公屋輪候時間。

　　考慮重建工廈公營房屋

　　此外，政府正邀請房委會研究重建房委會旗下的工廠大廈為公營房屋，特別是增加出租公屋的供應。消息人士指，政府正考慮將分別位於葵涌、屯門、火炭、深水?及九龍灣的6棟工廈重建為公營房屋之用，這些工廈涉及的室內面積約20萬平方米。

　　戴德梁行環球董事、大中華區行政總裁趙錦權指出，樂見政府與房委會研究重建旗下工廈為公營房屋，惟長遠目標仍應透過不同方法善用現有土地及房屋資源。他又指，鑑於目前的工廠區中部分用地為住宅地塊，建議政府考慮將這些住宅用地落實作興建公屋之用，以及研究將現有部分工廠區改為興建私人住宅或公屋，以增加房屋供應。

　　至於其他房策，現時在39個「租置計劃」屋中，約有42000個未售出單位，房委會積極部署，加快出售這些單位。此外，政府於明年第一季出售安達臣道一幅私人住宅用地，落實第二個「首置」先導項目，將提供約1000個「首置」單位，並以低於市價賣給合資格人士。

　　【施政報告拆局】十項房策屬「穩陣」之選

　　最新施政報告提出十項房屋政策新措施，包括800萬元或以下物業作最高九成按揭等，市場隨即傳出二手業主封盤的消息，新策會否適得其反「推高」樓價？對此，經濟學家和獨立學者接受本報採訪時回應指，對於政府而言，這一組政策屬於「穩陣」之選，是針對當下時局推出的紓緩民眾情緒的舉措，對樓價影響有限。

　　首置客佔比較小影響有限

　　政策對於那些籌措不到20%的首期款的首置人士來說有幫助，算是多了一個選擇，香港浸會大學榮休經濟系副教授、獨立經濟學家巫伯雄評論說。至於市場擔憂新策進一步推高樓價，巫伯雄則認為，此組政策幫助正在承受下行壓力的香港樓市回穩，起到了穩定樓市的作用。但從樓市買家的組成上分析，首置客的佔比是比較小的，對樓價的影響力比較有限。

　　另外，市場對於樓盤的價格還是比較理性的，不會因為一個政策的頒布、施行就「即時買(衝動入市)」，目前市場的主要氛圍還是以觀望為主，購買還是要等到樓價進一步下跌的時候。巫伯雄說，目前的樓價對於首置群體而言，還是偏高，「脫離」了這一族群的收入水平。投資客的情緒在一定程度上左右了樓價走勢，不過暴亂尚未平息，中美貿易戰的影響仍在，外圍環境不穩定，投資客的態度都比較審慎，不積極投資磚頭。

　　至於評估這一組政策帶來的結果，他認為對於首置客和政府來說，都是「風險唔高」的策略。對比當下持續不斷的亂局，政府希望通過房屋政策來紓緩市民的情緒。

　　信銀國際首席經濟師廖群則認同政策方向，他解釋說，香港的大問題是貧富差距的問題，政府今年在這方面下了很多工夫。他表示，今年的房屋政策是為了「紓緩情況」，因此對比往年，今年的房屋政策具體程度會更高。但必須注意的是，政府的施政報告是年度報告，房屋政策想要實現的目標卻是需要十年甚至二十年的時間，才能全面評估的。如果總分五分，他認為今年的措施能拿到四分。

　　香港商報記者 鄭珊珊