根據CRIC《2020年上半年中國房地產企業銷售TOP 200排行榜》資料，與2019年上半年相比，2020年1至6月全國TOP 20的房企中的13家的銷售均價都出現了同比下滑，數量佔比超過60%，其中部分房企下滑比較明顯跌幅超過10%。從項目層面看，在上半年房企行銷不斷出新、折扣頻頻擴大的環境之下，房價究竟是漲還是跌？

　　內地房企的銷售均價受到多重因素影響，包括項目布局、推盤結構等因素。那麼為了盡量弱化這些影響，我們以一線的北京、上海、廣州、深圳，二線杭州、寧波、鄭州、廈門、濟南以及三線的溫州、佛山、常州、清遠、惠州，共計14個城市的TOP 20房企項目為樣本進行了研究。

　　杭州及寧波等房價穩中有增

　　經過對項目資料的篩選，我們共抓取了217個符合要求的項目資料，僅從項目價格來看，與2019年同期相比，其中113個項目出現了均價的下跌，佔比為52.1%，超過半數。但是從價格變動的幅度來看，整體仍然是比較平穩，漲跌幅在5%以內的項目佔據了大多數，部分項目起伏超過了10%。

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　　針對漲跌幅超過10%的項目，我們進行了詳細的調研。從漲幅超過10%的項目來看，由於政策層面仍未鬆動，多數地區執行嚴格限價政策，因此幾乎均是結構性因素導致的價格上漲，僅有佛山的兩個樓盤由於項目持續熱銷，所以新開部分價格出現了一個同比超過10%的上漲。

　　具體來看，市場熱度是決定企業是否降價的核心因素之一，如果市場熱度高，需求旺盛，則企業讓利促銷力度就比較小，部分項目還會出現價格上漲的情況。比較具有代表性的是杭州、寧波。我們針對杭州28個項目做了統計，其中15個項目價格有上漲。雖然在限價調控之下，杭州的樓盤售價並未出現明顯上漲，其中12個漲幅均在5%以內，但是同時市場上也基本未出現明顯降價的樓盤，少數降價的項目也是由於樓幢的位置，新推售的項目結構等因素，導致稍微有點降價。

　　北京上海樓價平穩

　　與杭州不同，濟南雖然整體市場呈現平穩情況，但是不同樓盤之間的價格變動也不盡相同，出現了部分樓盤降價去化的情況。主要有兩種類型，第一是類似龍湖春江酈城項目，由於上半年新推售的樓幢位置比較靠近馬路，並且是大高層所以企業調整了售價，讓利推動去化。第二類是恒大(3333)、華潤(1109)，以及萬科(2202)的部分項目由於市場熱度一般，項目去化可能存在一定壓力，濟南的幾個樓盤出現了房企降價去化的情況，恒大、華潤以及萬科均有項目售價同比去年下半年出現了下降。

　　另外，像北京、上海等多個城市的項目均價則呈現了平穩運行的態勢，雖然疫情對市場形成了一定的衝擊，但是在需求支撐與調控平衡之下，這些城市的市場仍然保持了平穩運行。

　　除了城市之間熱度有差異之外，部分城市內部也有明顯的分化，部分樓盤快速售罄，均價還有上浮，部分樓盤去化承壓，打折讓利才能推動銷售。比較具有代表性的是廈門、佛山的項目，廈門主要是島內島外的分化，島內項目即使價格較高，去化率仍然可觀，島外尤其一些外溢三四線板塊，去化並不理想，因此很多都出現了打折促銷的情況。

　　整體來看，雖然從CRIC《2020年上半年中國房地產企業銷售TOP 200排行榜》呈現的資料來看，多數房企上半年均價呈現了下降，但是根據我們項目層面的實際調研，可以發現這一結論並不完全準確。上半年雖然房企行銷力度在持續擴大，但是其銷售均價大多趨穩。一方面雖然部分市場熱度較高，但是在政策調控之下並無明顯上漲，另一方面針對去化一般的城市企業也多是結合項目去化情況動態讓利，並無大規模降價的情況，降價幅度較大的也都為少數特價房或者清尾盤，這點從上半年企業的行銷方式多為企業統籌，項目結合實際情況制訂優惠也可以體現。

　　易居(中國)企業集團研究總監 洪聖奇