香港的疫情已經持續大半年，各行各業皆受到沉重打擊，可謂百業蕭條，今年上半年香港的經濟增長衰退9%，全年也將衰退9%以上，可以說香港經濟已經陷入了嚴重的衰退泥沼。然而，置身香港的朋友都會發現，香港的樓市受疫情衝擊較小，雖然前期成交量有明顯的萎縮，但樓價波動有限，樓價總體穩健。雖然年初爆發了疫情，但樓價的峰值卻出現在7月份。疫情爆發以來，香港的樓價並沒有下跌，反而一直在上漲，而自7月以來的樓價雖然有所輕微下調，但據專業機構統計，下調幅度只有約1.67個百分點，特別是國慶中秋黃金周以來，香港的二手樓成交活躍，不僅交投數量明顯上升，樓價也相當堅挺。

　香港樓市之所以無懼疫情影響而出現如此穩健的局面，除了一些暫時的市場因素，譬如香港較低的樓按利息一如既往，持樓者利息負擔有限，加之香港樓市投資者經濟實力普遍較雄厚，他們寧願封盤也不願意減價放盤；再譬如，香港雖然也受疫情困擾，但相較外圍尚屬緩和，而香港獨特的區位優勢和自由港環境吸引了國際資本源源不斷流入香港，從而直接或間接都利好香港樓市，並成為香港樓市的重要市場支撐力量。但根本的原因還在於香港的樓市一直以來都是一個供需嚴重失衡、長期供不應求的畸形市場，在這樣一個市場裏，住房成為了一種稀缺資源，可以說，香港的住房根本不愁沒有買家，只要稍微調降一點價格都會引來眾多買家爭相搶購。

　填海造地周期漫長

　自1998年亞洲金融風暴以來，香港樓市從高位開始陰跌，及至2003年沙士爆發，香港樓市跌入了最低谷，從最高峰到最低谷跌去了七成，可謂非常慘烈。但從2004年開始，香港樓市開始了一個長達16年的大牛市，從2004年至今，香港樓價漲幅超過4.8倍。在過去的16年裏，只有2016年出現了微幅下跌，其他年份香港房價漲幅可謂氣勢如虹，即使是2008年金融海嘯期間，香港樓價仍然堅挺上漲。

　為了遏止香港樓價的暴漲，香港特區政府採取了許多打壓措施。譬如，從2010年開始，特區政府陸續採取了徵收額外印花稅、重建居屋、限制非本地居民按揭比例，提高內地人在港置業門檻、開徵特別印花稅、暫停房地產投資移民等措施。2012年10月26日，香港特區政府公布了調控樓市的「雙辣招」措施：即自2012年10月27日起，延長額外印花稅（SSD）適用期由兩年至三年及增加有關稅率，又針對非香港永久居民及公司買家新推買家印花稅（BSD）等。然而，所有這些「重招」、「狠招」、「辣招」都沒有讓香港樓價低頭。

　2012年香港特區政府根據測算曾公布，從長遠看，香港的住宅土地總供應不到400公頃，也就是說，香港樓市的土地供應是一個硬約束，但本地、內地以及國際資金對香港樓市的需求卻是無限的。從那時起，大量資金追逐有限的樓市供應便成為了常態，很多投資者都形成了這樣的認識：即香港樓市根本沒有風險。從這次疫情對香港樓市幾乎沒有影響來看，香港樓市沒有風險的認識得到驗證。

　為了緩解香港樓市供不應求的矛盾，第五任特首林鄭月娥在其第二份施政報告中，曾將填海造地作為解決香港樓市供不應求的重要舉措。雖然港府準備在大嶼山填海造地的計劃得到香港社會普遍的認可，但必須指出，填海造地周期漫長，可謂遠水解不了近火，在可預期的未來二十甚至三十年內，填海造地都無法緩解香港樓市嚴重供不應求的局面。土地嚴重供應不足及需求的不斷增加，是導致香港樓市節節攀升的根源所在，也是香港樓市能夠在此次疫情之中沒有隨經濟下滑而下跌的秘密所在。（顏安生）