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【財經觀察】二手居屋買賣四年升四成勁過私樓 今年上半年成交金額歷來最高

【財經觀察】二手居屋買賣四年升四成勁過私樓 今年上半年成交金額歷來最高

責任編輯:朱劍明 2021-07-26 03:33:28 來源:香港商報

 近期本港樓市成交明顯回升,二手居屋買賣亦十分暢旺。根據土地註冊處最新數據顯示,今年上半年錄得3162宗居屋二手買賣登記,較去年下半年的2377宗再升33%,創近六年半最多,成交金額約170億元,更創有紀錄以來最高。事實上,截至2020年為止,4年之間居屋升幅約37%,跑贏同期私樓約33%的升幅。想置業上車的市民繼續望樓興嘆!

 居屋全稱「居者有其屋計劃」,是香港資助出售公共房屋計劃之一,由房委會興建房屋,以低於市價,並扣除地價售予合資格市民。居屋計劃推出初衷是向公屋住戶或部分合資格人士,提供低於市價的置業機會,讓收入追不上私樓價升幅的人,能以較低樓價置業,為市民提供置業上車換樓的階梯。其中八成居屋單位供給綠表申請人(正租住或輪候公屋的居民,基層公務員),兩成居屋單位則供白表申請人(非公屋居民)。

 居屋由於有轉售時限,要補地價才能出租,理論上居屋樓價升勢應落後於私樓。然而,近年香港置業上車困難度越來越高,現時上車盤買少見少,想上車人士唯有追捧居屋,因而近年市場居屋需求更超過私樓。

 上車客爭買二手居屋

 從2013年起,房委會接獲的「白居二」(白表居屋第二市場計劃)申請超額倍數按年增加,由最初的超額12倍,增加至2019年的44倍,直至2020年雖稍有回降,但仍超額25倍。最新資料顯示二手居屋單位平均價格已由2016年的300萬元,上升至2020年的410萬元,4年之間錄得約37%升幅,跑贏同期私樓約33%的升幅。

 中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示,新一輪白居二批出申請,為居屋第二市場帶來強勁購買力,由于正值樓市升浪,大部分白居二申請人於申請批出後,怕「遲買會貴」會從速入市,一窩蜂白居二客入市,令6月份未補地價公屋及居屋成交量得以創出新高。

 利嘉閣地產研究部主管陳海潮接受本報記者訪問時解釋,多國央行繼續實行量化寬鬆政策下,環球資金仍然相當充裕,本港低息環境可望持續,而私樓樓價水漲船高,相對低門檻的居屋市場受上車客追捧。近期樓市購買力回升,二手居屋補完地價,實質上已相當於私樓,料短期供應仍會不足,預計下半年二手居屋還有6%至7%上漲空間。

 事實上,近期居屋樓價隨大市急升,不時有高價二手居屋成交出現,如最近黃大仙富強苑成全港最貴居屋。富強苑E座某高層單位,實用面積645平方呎,四面單邊,景觀開揚,3房2廳則,遠望九龍塘景致。原業主於1995年(未補地價)買入,當時購入價146萬元。單位業主最近以1100萬元沽出,實用呎價17054元,售價屬屋苑破頂價,成為新居屋王。

 千萬居屋成交湧現

 康山花園一向被譽為居屋王,皆因屋苑屬私人參建居屋,與毗鄰的私人屋苑康怡花園屬於同一發展商。較早前康山花園8座某中層3房單位的業主,成功以1088萬元易手,實用呎價18378元。比較私樓康怡花園同類型單位分別不大,近期康怡花園易手呎價,也大概約1.8萬元。康山花園對上一次創新高成交,已是2020年,當時2座某高層同呎數單位,成交價1068萬元。

 黃竹坑雅濤閣三房戶最近亦以1065萬元成交破頂。雅濤閣位置鄰近黃竹坑站,又擁有深灣遊艇會海景,在市場上十分吃香,最近雅濤閣1座高層A室,實用面積約591方呎,於自由市場獲承接,呎價約18020元,呎價創項目最高紀錄。據了解,是次成交是繼樂富富強苑、鰂魚涌康山花園及旺角富榮花園後,全港第4個樓價達千萬元或以上的居屋項目。

 理論上,白居二單位合理價格應是私樓市價再扣減補價折扣率計算,例如私人樓單位現時市場價700萬元,居屋折扣率40%,理論上居屋第二市場的合理價應是420萬元。實際上是另一回事,居屋業主未必願意以這個理論價格出售其居屋。

 居屋業主惜售放盤量低

 中原按揭董事總經理王美鳳解釋,現時樓價水平高企,居屋業主出售單位意欲根本不大,因為進入私樓市場換樓門檻很高,而且出售現有居屋單位,等於放棄政府資助性房屋優惠,感覺並不化算,故此多數居屋業主只願善價而沽,叫價甚高,當有買家出得偏高好價,方會出售單位。這種情況下,居屋放盤量其實十分有限,加上不少居屋單位叫價偏高,尤其一些樓齡較新、首次轉讓日期起計仍屬20年內之白居二單位,由於較易找銀行批足九成按揭及25年還款期,業主叫價因而更高。

 香港置業研究部董事王品弟接受本報記者訪問時亦指出,現時個別白居二升勢超過私樓,是得益於佔據優越的地理位置,個別小區白居二賣家,因為熟悉周邊環境,有些小區周邊景觀設施比私樓還好,甚至還享海景,因而造成補過地價的白居二售價高過私樓,由於本港居屋市場供應仍然較少,市民購買一手居屋抽籤的中籤率低。王品弟希望政府未來再增加居屋的供應,讓更多市民能夠置業改善生活。

 應改善居屋抽籤制度

 香港中文大學經濟學系副教授莊太量接受本報記者訪問時表示,市場上一些二手居屋因為地段位置較好,公共空間搭配比私樓更廣闊,空間更實用,故市場上出現一些補完地價的白居二價格超過私樓。莊太量認為,目前較具爭議的是一手居屋的抽籤制度,因為不像公屋輪候制度,市民申請公屋後可以知道自己的申請進程;一手居屋的抽籤制度,申請者無法知道自己能夠以多大的概率抽中,讓很多申請者家庭無法看到明確的希望,建議政府可適當提高經過數輪抽籤居屋申請者的中籤概率,讓等待上車的年輕人或家庭可看到希望。

 【數據背後】白居二買家平均年齡35歲

 房委會最近公布居屋市場調查結果,統計對象是2017年4月1日至2019年3月31日的購買居屋買家。當中於公開市場一手購入居屋的買家約七成是首次置業,而在第二市場購買居屋的買家則分為綠、白表買家。

 調查發現白居二買家平均年齡35歲、家庭月入中位數4.8萬元。白居二買家平均供樓還款期24年,超過70%買家要還25年以上。他們每月供樓支出都佔月入有較高比率,有40%的買家的供樓支出比率達四成或以上。若以月入中位數4.8萬元計算,即白居二買家平均每月用超過1.7萬元供樓。

 平均月供佔收入約四成

 至於購買居屋單位面積方面,第二市場綠表買家購買的單位普遍較大,平均面積約562平方呎;而公開市場首置買家選購單位則較細,平均面積約為454平方呎。

 房委會資助房屋小組委員梁文廣認為,白居二買家受入息門檻影響,經濟能力肯定遜於公開市場買家,或付較少首期,而承造高成數按揭,直接令供樓負擔變重。但他強調置業是生涯規劃的重要一環,形容是「先苦後甜」,當買家收入隨年齡增長,在社會向上流動時,日後供樓負擔便會減少。(記者 周健鑫)

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