物業顧問戴德梁行今日（14日）發表香港房地產市場2021年回顧及2022年展望，預計2021年住宅市場全年總成交量超越74600宗，創2012年以來新高。其中二手市場尤其活躍，全年成交超過57000宗，同屬2012年後新高。

    戴德梁行董事及香港研究部主管陳健珩表示，2021年住宅市場交投活躍，成交量達9年以來新高，隨着樓價逐漸接近歷史高位，成交及樓價增長於下半年略為放慢。展望2022年，預期樓市仍然向好。市場上有大約18,500個可出售的私樓單位，於供應上沒有太大驚喜。由於2021年基數較大，而且上車盤源減少，預計明年成交量比今年下跌約一成。然而，較好的經濟基調推動樓價繼續造好，預料明年樓價將有5-10%升幅，其中較看好位於市區的豪宅。

    2021年的大額房地產投資成交(金額超過一億港元的物業成交)主要由本地投資者及海外基金帶動，全年成交宗數預計為180宗，較去年同期大幅上升超過一倍。總成交金額預計可達800億港元，按年上升67%。當中以工廈及地盤項目表現最為突出，各佔總成交額的30%，原因是工廈所涉金額相對較小，而且用途較多元化，如可用作迷你倉或數據中心等，故受到機構投資者的青睞。另一方面，受到社會運動及過去兩年疫情持續影響，寫字樓及商舖租賃需求下跌，削弱投資需求，當中大額寫字樓成交金額由去年佔62%大幅減少至今年的15%。

    戴德梁行執行董事及香港資本市場部主管高偉雄表示，預期明年整體成交宗數200宗，而總成交金額達1,000億港元。2021年工廈的需求是有史以來最熾熱，相信未來一年仍受追捧。全球投資者近年對新興起的長租公寓/酒店物業產生興趣，通關在即帶動旅遊業也將利好這類房地產的投資。另一方面，新放寬的強拍門檻將有助住宅物業成功併購及發展地盤的買賣。他預期工業大廈、住宅發展地盤及酒店物業將成為投資市場在2022年的三大支柱。

    甲級寫字樓租賃市場第四季的吸納量為正18.55萬平方呎，雖然全年吸納量仍為負57.87萬平方呎，但較去年全年的負230萬平方呎大為改善。新租賃成交以金融及保險行業租戶為主，市場分額共達42%。租金方面，全年各區平均跌幅為4.7%，下跌幅度相比去年的19.3%大為收窄。受惠於經濟環境有所改善及下半年吸納量回復正數，整體待租率由第二季的14.4%下調80基點至第四季的13.6%。

    戴德梁行執行董事及香港寫字樓部主管韓其峰（Keith Hemshall）表示，由於2022年將有超過200萬平方呎全新甲級寫字樓供應相繼落成，如港島東的太古坊第二期、九龍東的巧明街98號及啟德站上蓋的Airside，整體待租率預計到明年年底將增加至16%至17%，而整體平均租金將下調1至3%。戴德梁行估計通關因素將帶動經濟好轉，各行業對寫字樓需求將有所增加，全年整體吸納量將有望回復至30萬至50萬平方呎，並預期銀行及金融，保險業加上商務中心/共享工作空間等租戶將持續擴張。

    2021年1月至10月零售行業仍然以鐘表珠寶及時裝配飾業的銷售增長最為強勁，按年升幅分別為29.2%及22.9%，全年各零售行業總銷售數字上升至2,889億港幣，按年上升8.5%。同時，各核心區份商舖租金2021年下半年開始重現增長。受惠於本土消費增加，食肆租金已從谷底回升，按年增加2.2%至2.8%。核心區份整體空置率回落，當中以銅鑼灣及尖沙咀尤其明顯，分別已回落至7.9%（下降520基點）及13.1%（下降480基點）水平，租賃成交中不少是短期租約。

    戴德梁行執行董事及香港商舖部主管林應威展望2022年指，由於疫情於香港已經受控，經濟正處於穩步復蘇階段，就業率也正回升，消費市場得以改善。他預期商舖租金已經見底，空置率將進一步下降。2022年的租金將於上半年進一步回升，升幅估計由2%至5%不等，中環的租金升幅更可達5%至8%。即將通關也將帶動遊客重臨，有助各大品牌考慮落實明年的擴充計劃。預計中環的商舖將會率先復蘇，尖沙咀及銅鑼灣緊隨其後。然而通關初期預計出現人口外流，為零售市場帶來短期壓力，預期對餐飲業周末生意的影響尤爲明顯；長線則會受遊客及消費相連因素所帶動而復蘇。由疫情引發的健康及運動熱潮，預期於明年仍然持續，相關行業將繼續帶動商舖市場復蘇。

    2021年粵港澳大灣區已落實的大額房地產投資交易仍然集中於深圳及廣州，約佔總成交金額的98%。全年成交金額預計達600億元人民幣，按年增加9%，為五年來(2017–2021)第二高。此情況顯示市場交投非常活躍，平均成交規模則較以往小，主要集中於細金額交易。物業類型方面則以非傳統物業類型如工業/物流及數據中心較受追捧，然而市場上可轉讓的數據中心供應有限，只佔總成交約1%。另外，社區商業項目為新興投資類型，預期此三類物業將成為未來的投資主流。

    戴德梁行中國資本市場執行董事蘇暐婷表示，隨着大灣區內各城市逐漸發展成熟，預計2022年整年投資額將與2021年水平相若。

    戴德梁行今日發表香港房地產市場2021年回顧及2022年展望。