5月27日，上交所為碧桂園、龍湖集團、旭輝控股、美的置業、新城控股5家民營房企組織召開公司債券投融資對接會。目前上述5家試點民營房企中，碧桂園、龍湖、美的置業、新城控股均已經以「公司債+信用保護工具」的新模式進行發債，旭輝尚未披露融資進展。

　此舉開啟了民營房企發債的窗口。雖然幾家房企發債規模不大，但近期監管政策再度加持，如調整差別化住房信貸以及因城施策等一系列「穩房產、穩預期」的政策密集出台，再加上內地數十城市陸續鬆綁樓市限購，都顯示出內地在「房住不炒」主基調不變的背景下，政府釋放出致力於穩定房地產行業的積極信號，監管層對多家示範民營房企「開閘」，將有助於推動整個行業恢復信心，發揮提振樓市作用。

　值得一提的是，本次以信用保護工具支持地產民企債券融資，無疑又是一劑「強心針」，監管層向市場明確釋放了對民營房企融資的支持和鼓勵，幫助企業降低融資成本、拓寬境內融資渠道、提振市場投資信心。

　政策密集出台 市場預期改善

　當前國際局勢嚴峻複雜，國內受疫情波動影響，經濟發展面臨需求收縮、供給衝擊、預期轉弱等壓力，4月宏微觀數據反映地產需求端不景氣、融資端疲軟、市場信心敏感的情緒。作為中國經濟的支柱產業，在經歷多重調控和資金困境之下，房地產行業對經濟影響可能會逐步進入低位階段。

　在行業遇冷的背景下，政府頻繁發聲強調穩經濟、穩增長、防控金融風險，4月底以來，中央進一步釋放穩地產信號。

　5月15日，央行、銀保監會下調房貸利率下限，進一步降低居民購房成本。隨着政策供需兩端逐步放鬆，房地產市場基本面有望逐步得到改善。

　5月25日，全國穩住經濟大盤工作視頻會議召開，會議強調紮實推動穩經濟各項政策落地見效，央行行長易綱在發言中再次重點提及房地產，其中提出，因城施策支持合理住房需求，維護房地產市場的平穩運行。

　根據中指院統計，今年以來全國已有超百城優化調整房地產政策200餘次。多家機構認為，近期地產政策利好頻出，體現了政策化解房地產風險的決心。政策密集托底之下，市場對地產信心有望加速回暖，推動改善房企銷售回款、融資，地產銷售拐點有望提前到來。

　多家優質民營房企陸續發債

　為緩解優質民營房企的融資困境，進入5月後，資本市場陸續傳來消息，碧桂園、龍湖、美的置業3家民營房企被監管機構選定為示範房企，獲批發行人民幣債券。

　5月17日及20日，龍湖分別成功發行4.02億元的供應鏈ABS及5億元公司債。

　5月20日，美的置業成功發行2022年(第一期)公司債券，發行規模10億元，發行期限4年期(2+2)， 票面利率4.5%。

　5月20日晚間，碧桂園地產公告完成2022年第一期公司債券「22碧地01」的簿記建檔工作。在信用保護合約的支持下，該期發債吸引了包括國有大行、股份行和證券公司等多家機構踴躍參與投標，票面利率4.5%。

　5月30日，新城控股2022年度第一期中期票據完成簿記，中票發行規模10億元。

　民營房企發債雖然只是一個開始，但卻向市場明確傳達出信息：只有企業足夠安全、穩健優質，才可能獲得政策傾斜。據此可以推測，優質房企將有望在政策加持下迎來「量質雙升」。

　碧桂園獲資本市場看好

　示範房企率先試水通過「債券發行+信用保護」的方案進行融資，毫無疑問體現了監管機構對優質民營房企基本面以及持續經營能力的認可。

　碧桂園集團資本市場部負責人5月27日在投資者路演活動上表示，接下來公司將在交易所的指導下，繼續推進供應鏈ABS產品的發行。此外公司在交易商協會的50億元人民幣中票也已經獲批，將擇機發行。

　在融資渠道上，碧桂園也充分展現了多元性。自2021年12月以來，公司在境內外成功發行了多筆覆蓋不同場所、不同產品的直接融資，並於3月1日，獲取了境內銀行間協會50億中期票據的發行額度。

　此外，碧桂園也受到了主要合作金融機構的認可。2022年3月，公司先後與招商銀行、中國農業銀行廣東省分行簽訂150億元及400億元的戰略合作協議。截至21年底，公司未使用授信額度約2615億元，進一步說明在本輪周期調整後，優質的金融資源將逐步向優質頭部房企靠攏。

　自2021年底至今，碧桂園持續開展維護市場穩定，保護投資者利益的行動，通過回購債券、增持等實際舉措提振投資人對優質民營房企的信心。截至2021年12月31日，集團現金餘額約人民幣1813億元；總借貸餘額下降至人民幣3179億元，在行業下行期，公司依舊持續降低有息負債規模，因此現金短債比不斷提升，由2020年的1.9倍提升到了2021年的接近2.3倍的水平。

　中誠信國際評定碧桂園地產的主體信用等級為AAA，評級展望為穩定，摩通4月將碧桂園的投資評級由中性上調至增持。

　惠譽4月表示，碧桂園作為中國最大的房地產開發商之一，有足夠的土地儲備來支持其龐大的合同銷售規模，並在應對不斷變化的市場條件（包括調整其城市層級組合）方面有著令人滿意的記錄，預計未來一到兩年碧桂園的利潤率將因購地成本下降而有所改善。(記者 黃裕勇)

　頂圖：碧桂園「府」系產品，位於山東泰安的碧桂園·湖光山麓。