發行票面利率低至4%、4.88%，12月9日晚，作為深交所落地的首批「央地合作模式」民營房企融資支持試點項目，碧桂園成功發行共計10億元公司債，碧桂園也成為行業內為數不多的能夠進行全品種融資的民營房企。

　隨着金融16條、第二支箭以及證監會就房地產股權融資方面調整優化五項措施（「第三支箭」）等一系列利好地產政策落地，以碧桂園為代表的一眾優質民營房企融資全面回復，房地產融資信心得到修復，中國房地產市場得到提振。可以預見，政策風口結合企業努力，疊加後疫情時代中國經濟增長回穩，這些憑藉穩健經營並成功穿超周期的民營房企將迎來業績的全面回升。

江蘇興化市碧桂園星河宸院示範區實拍。

　利好民營房企政策疊加

　在經歷了去年國內地房地產行業深度調整帶來的巨大的挑戰後，今年以來，隨着利好政策持續推出，房地產企業的發展環境得到極大改善，企業健康經營所需的融資需求得到持續滿足。有利於市場穩定的政策措施不斷出台，展現了國家明確了促進房地產業良性循環和健康發展的方針，系列穩定市場政策陸續出台，為房地產市場健康發展提供了重要外部環境。

　自今年10月底起，金融支持房地產「組合拳」連番出擊，包括「金融16條」、用好民營企業債券融資支持工具（「第二支箭」）、房地產股權融資方面調整優化五項措施（「第三支箭」）等舉措支持房企合理融資需求。

　其中，11月8日，交易商協會發布重磅消息，推進並擴大民營企業債券融資支持工具（也就是所謂的「第二支箭」），支持包括房地產企業在內的民營企業發債融資。

　承接「第二支箭」這一股暖風，「金融十六條」緊隨其後落地。11月23日，中國人民銀行和中國銀保監會官網發布《關於做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》，圍繞促進房地產融資平穩有序發展、積極做好「保交樓」金融服務、積極配合做好受困房地產企業風險處置、依法保障住房金融消費者的合法權益、階段性調整部分金融管理政策、加大住房租賃金融支持力度6方面提出16條細化金融措施。

　11月28日，證監會發言人就資本市場支持房地產市場平穩健康發展答記者問，表明了五項支持措施，包括恢復涉房上市公司併購重組及配套融資、恢復上市房企和涉房上市公司再融資、調整完善房地產企業境外市場上市政策、進一步發揮REITs盤活房企存量資產作用、積極發揮私募股權投資基金作用。

　這些涉及房企的融資政策，不僅規模龐大，而且對房企優惠明顯，尤其是對優質民營房企給予足夠大的支持。其中，「第二支箭」政策預計規模約2500億元，後續可視情況進一步擴容，同時，增信服務費率低於市場化民企增信服務費率50%，政策支持樓市力度不謂不大。

　而「金融16條」覆蓋的內容包括了房地產企業、各類金融放款機構、建築企業、住房消費者等鏈條，可以稱得上是為整個房地產產業鏈全面輸血，並提出「對國有、民營房企一視同仁」的要求，為優質民營房企發展注入一支強心針。

　有業界人士認為，此舉釋放出了房地產行業融資回暖、支持民營房企合理融資需求的積極信號，將對民營房企融資『破冰』起到示範作用。

　對於房地產信貸、債券、股權政策三箭齊發，平安證券認為，行業融資收緊周期已經見底，需求端政策亦在不斷寬鬆，政策風向正在加速轉變，建議積極把握地產板塊行情。

　房企融資的「春天」來臨

　隨着政府對房地產行業的政策處於拐點，當前，房地產行業初步形成了信貸、發債、信託、預售資金、股權融資等多維度的融資端支持政策體系。房地產的流動性，尤其是房企融資環境得到改善，以龍湖、美的置業、碧桂園為代表的優質民營紛紛抓住窗口期展開融資操作。

　11月10日，龍湖200億元儲架式註冊發行獲受理。11月14日，美的置業150億元儲架式註冊發行獲受理。11月30日，龍湖成功發行20億元中期票據。

　作為示範性民營房企，碧桂園融資也獲得了監管層、金融機構的大力支持。今年9月，公司成功發行中期票據人民幣15億元；另據悉，其申請的儲架式註冊發行也在進行中。此外，公司一期20億元供應鏈金融ABS已獲深交所受理。11月24日以來，碧桂園還獲工行、農行、中行、郵儲等十家銀行支持，綜合授信總計超3000億元。

　作為最新的融資活動，12月9日晚，碧桂園地產完成了規模合計共10億元的2022年第二期公司債券簿記建檔工作，當日發行吸引了眾多金融機構踴躍參與投標。

　據悉，該期債券是深交所落地的首批「央地合作模式」民營房企融資支持試點項目。業內人士分析，央地合作增信模式體現了監管機構對優質民營房企基本面和持續經營能力的高度認可，釋放出了房地產行業融資回暖、支持民營房企合理融資需求的積極信號，

　穩健經營搶市場回歸先機

　正如業內機構的分析，隨着國內房地產市場拐點來臨，央企國企、優質民企將率先回歸正軌，收穫業績份額持續提升的良機，而成功穿超周期的優質民營房企將收穫健康發展的紅利。

　這一趨勢在資本市場得到體現，11月以來，港股內房股走出強勢，房企龍頭碧桂園獲市場青睞，當月的11日、14日，碧桂園甚至還分別錄得34.94%、45.54%的漲幅，11月24日，更是以20cm的漲勢引人矚目，不到1個月的時間股價上漲了約207%。

　高盛認為，鑑於碧桂園的一流規模、廣泛的地理分布以及從未拖欠任何債務，據此認為公司屬於優質私人開發商類別，這將使其更容易獲得政府在各方面的流動性支持。預計碧桂園的估值將從目前的水平恢復。

　港股造好，除了是對內地房地產市場政策調整的回應，更是對優質民營房企長期穩健經營的肯定，特別是碧桂園長期以精細化的財務管控能力，強大的現金管理能力，展現出的穿越周期的韌性。

　在行業下行期，碧桂園保持穩健經營，今年前三個季度集團連同其合營公司和聯營公司累計合同交付45萬套房屋，交付量之大為業內首位。而在碧桂園大體量的交付中，有219個項目都實現了「交樓即辦證」。

　在落實「交付第一」戰略背景下，碧桂園權益回款率也得到了再次提升。據公司中報顯示，連續7年回款率達到90%的行業領先水平後，今年上半年，益物業銷售現金回籠約1702.9億元，權益回款率為92%，提升了兩個百分點，反映了企業較強的財務資金管控能力。

　而據第三方統計，碧桂園前11個月全口徑銷售達4412.9億元，仍穩居行業第一。高盛、滙豐、花旗等多家機構均看好碧桂園。高盛11月研報稱，「鑑於碧桂園的一流規模、廣泛的地理分布以及從未拖欠任何債務，我們認為公司屬於優質私人開發商類別，這將使其更容易獲得政府在各方面的流動性支持。」

　在星展看來，碧桂園的銷售表現優於同行，並展示了良好的財務管理能力。碧桂園在2022年上半年仍能保持正向經營現金流，這得益於其加快現金回款的努力。

　可以預見，隨着國內房地產融資環境持續改善，房地產市場將迎來拐點，而只有那些秉持穩健經營的優質房企，才能最終迎來署光，擁抱中國房地產一個新時代。（香港商報記者黃裕勇）

　頂圖：河南洛陽碧桂園玖璽台示範區實拍。