易憲容

　房地產市場仍然是中國經濟穩增長的重頭戲，只要市場有所恢復，增長恢復到一定程度，2023年GDP 5%以上的增長速度肯定不會有多大的問題了。從日前央行公布的金融貸款資料及股市房地產股全面向好的情況來看，預計這種態勢基本上確立。

　4月11日，在香港的內房股價格全面向好，特別是房地產龍頭碧桂園的股份上漲達14%。今年以來，碧桂園的股價一直在漲漲跌跌，基本上處於下跌的態勢下（由3.30港元下跌到1.98港元），因為市場對房地產還是信心不足，認為要復蘇估計是一個漫長的過程。但是從3月份個人貸款情況來看，這種格局有所變化，3月份居民中長期貸款達到6348億元，而1月份和2月份只有2231億元和863億元。如果扣除2月份春節的因素，同樣意味着3月份居民中長期貸款出現了爆發式增長，而居民的中長期貸款基本上是住房按揭貸款，是房地產市場銷售得以增長最為有力的支撐。

　住房投資者開始進入市場

　有人測算，中國14億人口，有7億人負債。家庭部門的總負債佔其可支配收入的比重已經高達137.9%，而美國目前的高負債率的水平大概是90%。中國居民的高負債率意味着支付能力受到嚴重抑制。對於人口基數這麼大的國家來說，住房市場肯定有很大的需求，關鍵在於住房購買的支付能力有多少。就目前的房地產價格而言，如果居民不通過銀行信貸或住房按揭貸款，是很少有人有支付能力進入市場的。所以，3月份居民中長期貸款爆發式增長，也正說明了他們開始進入房地產市場。

　事實上，3月31日，中指研究院發布2023年1-3月中國房地產企業銷售業績排行榜。2023年1-3月，TOP100房企銷售總額為17589.5億元，同比增長8.2%，是2022年以來首次實現增長。其中TOP100房企3月單月銷售額環比上升36.7%，同比上升24.6%，繼續保持雙增長態勢，碧桂園則是3月份唯一一家銷售金額超過1000億元的房地產企業，其住房銷售又進入常態。當然，碧桂園的股價飆升，股市投資者並不是僅看到碧桂園3月份的銷售額增加多少，更重要的是預期碧桂園未來銷售會發生什麼，市場未來會如何發展。所以他們更多是認為，碧桂園未來的業績會向好，中國房地產有可能在二季度開始復蘇，而這種增長可能成為未來幾個月態勢。

　樓市信心恢復尚待時日

　不過，中國房地產市場經歷了一季度市場的階段性升溫之後，二季度住房銷售是否會回歸到正常的市場節奏，還得進一步觀察。各地方政府都在推出刺激住房銷售的政策，效果如何還得看各個城市的情況。因為不僅房地產市場本身就是一個個完全分割的市場，每個城市的情況是完全不一樣的，而且就當前各地市場情況來看，其分化的程度是十分明顯的。3月份一些房地產市場階段性升溫，要分兩種情況，一種情況是經濟發達及房價有一定調整，及其爛尾樓現象不太嚴重的城市，這些城市（如珠三角地區、杭州、成都等）在疫情結束後，隨着經濟正常化，人口逐漸流入，市場信心開始恢復，住房需求也在逐漸釋放出來，所以出現了3月份的階段性升溫；另一種是房價有一定幅度下跌，居民的住房需求在下跌過程中逐漸在釋放。

　2022年房地產市場開始調整，絕大多數城市的住房價格在持續下跌，再加上居民停止還爛尾樓的住房按揭貸款事件，市場銷售出現了全面下降，在這段時間，不少城市居民的住房需求被嚴重抑制。但是，當這些條件在邊際上有所變化時，這些被嚴重抑制的住房需求也會隨着這種變化釋放出來。3月份一些城市的房地產市場出現階段性升溫，原因可能是這樣，升溫態勢是否能夠持續還有待觀察，最為重要的是住房投資者是否又回到市場。在沒有十分清楚的政策界定住房的投資和消費的情況下（比如中國內地、中國香港、英國等市場），投資者重新進入市場，是市場得以真正復蘇的關鍵。因為，不僅購買兩套以上的住房可以用於投資，即使購買一套住房也可以用於投資。現在政府大力鼓勵改善性住房購買及以鼓勵生育為由可購買第三套住房，這些政策實際上是在鼓勵居民住房投資。如果投資者仍然認為政府鼓勵房地產投資是一項長期政策，再加上有些城市的房價開始回升，那麼投資者利用銀行金融槓桿進入市場不是沒有可能，但他們還是小心翼翼地在觀察市場動態。

　以目前情況來看，不僅居民的負債率過高，而且經過三年疫情折騰，絕大多數居民收入預期尚難根本扭轉；一些地方購房者對期房爛尾的擔憂，不少城市的房價還在下跌，想要有所抑制並非易事；不少城市大量的二手房湧入市場，這也意味不少投資者在退出房地產市場等，這些因素都會嚴重制約新房銷售回復到常態。所以，儘管各城市的地方政府都發力鼓勵居民進入市場，但是中國房地產市場的信心恢復估計還是一個漫長的過程，二季度的情況如何還得觀察。

　此外，在一季度居民的貸款中，短期貸款增長同樣是一個需要密切觀察的資料。首季三個月，居民的短期貸款分別為341億元、1218億元、6094億元。也就是說，在3月份居民的短期貸款也出現了爆發式增長，其主要原因是居民通過借消費貸還銀行住房按揭貸（消費貸的利率在4%以下，而住房按揭貸款利率在5%，相應利率相差2%以上），既意味着中國居民過高的負債率對其生活影響非常大，也意味着居民的購買觀念開始變化，這些都是影響未來中國房地產市場趨勢的因素。