作者：易憲容

    對於當前的中國內地房地產市場，早前中共中央政治局會議已經給出清楚的判斷，「房地產市場供求關係發生重大變化」，市場形勢發生了根本性的變化。總體而言，中共中央政治局這個判斷是對的，但是具體來說，當前內地房地產市場供求關係的重大變化是什麼？我們如何把握，還得更具體地分析。可以說，當前市場形勢的重大變化，主要表現為兩個方面的根本性轉化。一是由過往以投資為主導的房地產市場轉化為消費主導，而這種根本性轉變就意味着全國絕大多數城市都會存在住房供求關係的嚴重過剩。

    二是由過往以新房交易為主導的市場轉變為二手房交易作主導。事實上，任何一個成熟的房地產市場都是以二手房交易為主導的市場，比如歐美發達的房地產市場，二手房交易佔整個住房交易的比重都在90%以上，但是在早幾年中國的市場，住房交易都是以新房為主，其交易量佔比達90%以上。也正是這種住房市場性質的根本性轉化，相關政策要轉到二手房或存量房的管理上來，這樣才能讓已有的房地產資源得到充分利用，才能真正提高全國居民住房的福利水平。

    內房市場以存量房為主導

    可以說，經過20多年來的快速增長，中國住房市場早已進入到存量房佔主導的時代。根據國家統計局2022年的資料，現有住房已經達到了3.8億套，而到2023年6月底待售住宅面積還有3.1006億平方米（即住宅在3000萬套以上）。另有資料顯示，我國從1949年起到2022年底大約銷售出5.2億套房子，其中商品房大約有4.78億套。也就是說，到目前為止，內地存量房在4億套以上。如果一個家庭的人口為三口之家，那麼以現有的住房存量，城市居民的居住條件基本上可以滿足，只是不同城市和不同家庭對住房條件的滿意度有些許差異而已。但對這些資源的有效管理，則是增加全國居民住房福利最為重要的條件。

    首先，對於存量房的管理，應該分為保障性住房和商品住宅兩方面，對此政府要清楚明確的政策。保障性住房，政府的相關政策是保障及兜底，要盡其財力保障城市最弱勢居民的基本居住條件。對於商品住宅，政府就得完全以市場機制來運行，即在「只住不炒」的市場原則下，存量房的供求關係完全由市場的價格機制來決定。要做到這點，政府須通過適當的規則來保證住房價格公開透明，全面降低市場資訊的不對稱和不透明。還有，為了保證住房交易便利及低成本運行，增加交易流通性，政府就要盡量降低住房交易成本。

    用稅收政策限制市場投機炒作

    其次，為了讓「只住不炒」的市場原則真正落實，政府就得利用住房交易所得稅，對相關交易進行嚴格限制。比如，在加拿大，如果一個家庭只是持有一套自住房，其交易所得無論高低，都可以減免徵收交易所得稅。如果一個家庭持有兩套以上的住房，任何非自己居住的兩套以上的住房交易所得都得併入家庭每年個人所得稅報表，稅率在22%至45%，其高低取決於家庭綜合所得在哪一個檔位。當地政府完全把住房炒作獲利納入稅收體系。所以，對於中國存量房市場來說，政府同樣可以通過合理的稅收政策，一方面為了加快存量房的流通，政府就得降低住房交易環節中的各種稅費，降低二手住房的交易成本；另一方面，堅決保證「只住不炒」的市場定位，就得對持有一套以上的住房交易徵收累進交易所得稅。當然，持有一套住房的交易也可能成為炒房工具。因此，對於持有一套住房的交易，政府可以持有時間多少來限制。

    再者，政府可利用大量的存量房發展住房租賃市場，而不是讓居民持有的住房空置。而要發展住房租賃市場，關鍵是讓中國居民在觀念上有大的轉變，即租賃住房也是提高居住福利水平的重要條件。要做到這點，政府就必須出台刺激性住房租賃政策，一方面讓出租者能夠通過租賃住房獲得合理報酬，在這點上政府的稅收優惠政策有一定刺激作用；另一方面也要制定和完善相關的法律法規，讓租客安心租房，讓其利益能夠得到絕對保證，而不會受到房東侵害其利益。此外，為了大力發展住房租賃市場，在一些住房供求不平衡的城市，政府還可出台住房空置稅，以保證現有的存量房能夠被合理利用。

    最後，政府還得利用法律法規做好住房的物業管理，讓存量房的物業管理權真正地回到業主手上，而不是由房地產開發商所左右。

    中國房地產市場已經轉變到以存量房為主導的市場，政府對市場最有效的管理，就是要通過有效的市場價格機制讓存量房湧動起來，用稅收政策限制房地產市場投機炒作。（中新社資料圖）