3月26日，復星國際（00656.HK）發布公告稱，已正式向中國證監會及上海證券交易所提交申請材料，擬將旗下頂流文旅資產——三亞·亞特蘭蒂斯項目，通過商業不動產投資信託基金（REITs）架構在上交所實現分拆獨立上市。這意味着，國內資本市場或將迎來首單民營房企背景的優質商業不動產REITs，同時也標誌着復星在「輕資產運營」戰略上落下了一枚重棋。

　記者從中國證監會官網中了解到，國聯安基金管理的「國聯安復星封閉式商業不動產證券投資基金」申報材料已遞交接收。該項目底層核心資產正是位於海南三亞海棠灣的三亞·亞特蘭蒂斯酒店項目。作為國內奢華度假目的地的標桿，三亞·亞特蘭蒂斯自2018年開業以來，憑藉其水世界、海豚灣及頂級酒店集群的複合業態，已成為海南旅遊的「名片」。

　資料顯示，三亞·亞特蘭蒂斯由復星集團投資逾110億元興建，占地54萬平方米，以海洋文化為主導的特色主題度假勝地，坐擁1314間全海景客房，度假區設有21家寰球美食、20萬平方米的亞特蘭蒂斯水世界、海水總量達17500噸的水族館，86000尾可愛的海洋生物，種類也多達280多種，其中還有可同時容納1800位觀眾欣賞表演的海豚灣劇場。三亞·亞特蘭蒂斯是匯集酒店、水世界、水族館、國際會展、餐飲、娛樂、購物、演藝八大業態於一體的大型的世界頂級旅遊綜合體。

　在剛剛過去的2026年馬年春節假期，該項目的業績表現頗為亮眼。根據復星旅文公布的數據，春節九天假期內，三亞·亞特蘭蒂斯總營業額突破1.24億元，同比增長20%；平均入住率高達98%，平均每日房價同比上漲17%，創下歷史最佳春節表現。

　有業內人士分析，推進三亞·亞特蘭蒂斯REITs申報，復星是圍繞成熟核心資產進行的一次資產證券化創新。復星旅文將繼續承擔運營管理責任，其品牌定位與服務品質不會發生變化。這種模式被稱為「凱德模式」——通過REITs實現資產變現，同時通過管理公司獲取持續性收入，實現資本的滾動發展。

　2025年12月31日，中國證監會發布了關於推出商業不動產投資信託基金試點的公告，公募REITs市場正式從基礎設施領域延伸至更廣泛的商業不動產領域。這為持有大量購物中心、酒店、寫字樓的民企提供了制度化的融資路徑。

　一般來說，對於已進入穩定運營期、擁有穩定現金流的重資產項目，REITs是極佳的退出和融資渠道。通過將資產打包上市，復星不僅能夠回籠大量沉澱資金，還能通過持有部分REITs份額繼續享受資產增值收益，同時保留運營管理權。

　對復星國際來說，此次分拆上市，是在其整體戰略從「重資產擴張」向「輕資產運營」轉型的背景下發生的。過去兩年，復星通過出售非核心資產、聚焦家庭消費賽道，持續優化資產負債表。若此次REITs上市成功，將為復星旗下太倉阿爾卑斯度假區、麗江地中海國際度假區等重資產項目提供可複製的退出模板。