作者：蔡志忠 亞洲地產創辦人、山西省港區政協常委及召集人

    根據金管局公布的數據顯示，截至2026年第一季末，負資產住宅按揭貸款宗數為11424宗，相比2025年第四季末的21304宗下降了46.4%。而有關個案主要是涉及銀行職員住屋按揭貸款或按揭保險計劃貸款，由於這類貸款按揭成數高達九成，才容易產生負資產。此外，直到2026年3月，整體住宅銀主盤存量188個，較上季227個減少39個，減幅為17.2%，連跌3季，也較2025年6月高峰的300個下跌112個或37.3%，創2023年6月後的11個季度新低。

    以上兩個數字都是非常值得關注的市場信號，無論是負資產宗數還是銀主盤數量的大幅減少，都被視為樓市健康程度的指標。顯然，目前交投暢旺的狀態，代表樓市正處於穩定健康發展當中，銀主盤大減，意味着市場上的「筍盤」越來越少。筆者去年初已開始提醒用家要盡快入市，不要輕信「末日教授」過於悲觀的論調，以免「蘇州過後無艇搭」，雖然當時樓市下跌的言論仍然屬於主流民意，筆者仍一直堅持己見。那麼銀主盤數量減少將會帶來甚麼後果？主要可以從以下幾個層面來作分析：

    銀主盤被搶購 不買樓存風險

    1. 可以緩解債務危機。銀主盤數量減少，等於業主斷供的壓力減輕。如果市場預期加息周期見頂或開始減息，業主的供款壓力預期會下降，銀行在處置抵押品時也會相對寬容，給予債務人更多時間重組債務。此外，現存業主的防守能力提升，與整體經濟環境改善和失業率維持在低位有關，使得大部分業主仍有較強的持貨能力。

    2. 目前市場承接力增強。銀主盤數據回落代表市場消化速度加快，這就是劈價後的吸引力，當銀主盤定價調整至低於市價時，市場上的剛性需求和投資者開始進場接貨，庫存就會迅速被消化。買家敢於承接銀主盤，也反映出對後市的看法不再悲觀，這也會產生骨牌效應，使買家爭先恐後搶購「筍盤」。

    3. 銀行率先與借款人和解。正常來說，銀主盤的出現是銀行在萬不得已下的最後手段。如果業主資金短缺，供樓困難，通常債主會私下先與其商討，大家努力尋找買家，在物業被銀行正式收回之前，業主若能自行在二手市場降價出售，從中得以清還欠款，就不會變成銀主盤。

    4. 銀主盤是高峰期不足半成。現時的188個銀主盤與歷史高峰時期的數千個相比，只是不足5%。銀主盤的產生大多數從業主借貸過渡而變成負資產開始，以這個輕微的數字來看，不會演變成系統性的金融風險。過去十年嚴格的銀行壓力測試，確保了大部分業主具備較強的財務韌性，這也是銀主盤維持在相對低位的主要原因。

    總結以上種種，銀主盤大幅回落顯示樓市最壞的時候已經過去，市場建立了一定的底部支撐。此時此刻，不要再相信一些不負責任、志在搏眼球的大跌言論，有能力又有實際需要的人，如今就存在不買樓的風險。不用盡信筆者，從近期香港20個大型屋苑的銀行估價全面調升，大家也可以看出一些端倪。經過多年的施政經驗，香港的房屋政策越來越成熟，公營房屋的大幅增加，包括增加當中的廉價資助房屋（如居屋等），充分照顧本地基層市民的居住需求；而私人房屋市場，如金融市場一樣向國際開放，符合最自由經濟體的標準，引來大量的購買力，增強了庫房的財政收入，對香港經濟作出不少貢獻。（中通社資料圖）

作者：蔡志忠