6.38元人民幣，每平米一年的產出，差不多只能從便利店裏帶走兩瓶紅蓋農夫山泉。有人，居然開出了66.7億支票。哪怕此地距中國首都那座最著名的廣場也就68公里，哪怕掏錢者乃號稱「PE老祖宗」的美國華平投資，依舊有點匪夷所思。

　馬坊鎮，一個連名字都綁着一頭牲口的地方，位於北京平谷西南一隅。如果不是民間所謂的「丙午火馬年」，很少有人會去關注這塊1100年前因官方興建馬廄而得名的所在。

　別說是馬坊，包括整個平谷，放置北京經濟地圖同樣容易被輕視。並非源於經濟增速—2025年全區7%的表現，相較於整個城市尚高出1.6個百分點。可惜，基數太低！605.2億全年GDP若與海淀同期13691.41億對比，僅相當於後者的4.32%。換種算法，坐擁中關村以及清華、北大的「海老大」完成一塊錢GDP，更擅長種大桃的平谷人得攢下22.6元，方可追平。

　小龍河(馬坊鎮段)

　對了，假設再用每平米產出去兌換前中國首富鍾睒睒旗下的產品，海淀一年能得到10589瓶水，即比中環所處香港中西區還高出42%~58%。

　作為北京城市總體規劃中圈定的生態涵養區，水源保護、留白增綠功能始終優先。長期以來，平谷當地一產與三產合計權重高達85%。高附加值產業集聚能力欠缺，幾乎成為先天性不足。直至，一家百分之百港資公司出現。

　2022年10月，北京新平琪荷供應鏈公司成立，註冊資本33億人民幣，即便實繳金額亦達到23.88億元。更有意味的是，在此前的3月14日，還未領取出生證的企業居然以18.53億元，拍下平谷馬坊561畝完整土地，相當於1.83個鳥巢，或近300個標準奧林匹克泳池。

　這，是一個奇特的時空點。一方面，恰逢「圓周率日」，提供無限循環數推衍屬於數學的節日；另一方面，當天又被定義為需要以糖果回禮的白色情人節。

　於是，一份足以闖入北京當年外資綠地投資Top 10的大禮，帶着無盡猜想不期而至。不過如果穿透可以發現，新平琪荷的唯一股東Delphinus HK 一香港海豚控股，來頭確實不小。其上線，系總部設於開曼/新加坡的東久新宜集團，而再往上追溯，就是淡馬錫、貝恩資本、加拿大退休養老基金（CPPIB），以及最核心的操盤手美國華平投資。

　華平，1966年誕生於紐約曼哈頓，創始人家族甚至參與創立了美聯儲。該機構被同行公認是現代PE資產投資的發明者之一。截至目前，其全球資管規模達860億美元，為同類機構第二陣營中的代表。1994年，華平投資在香港設立辦公室，次年正式進軍中國內地。1000萬美元押注亞信科技，後者成為中國首家登陸納斯達克的IT服務類上市公司。同時，華平還成為新浪、哈藥、深圳科興、華大基因、藥明康德、58同城乃至螞蟻集團的投資者。

　在中國的美元系PE賽道，華平未必是實力最強勁的一位。不過，有關物流地產方面，特別是新經濟基礎設施投資領域，它卻是「隱性教父」。從最早投資擅長智造產業園運營的東久集團，到此後孵化主攻冷鏈的新宜集團，再至2021年12月16日將兩家機構合併，同時進一步吸收15億美元新融資，動作不斷。

　還有兩個細節值得反覆琢磨。其一，就在東久與新宜合併僅僅4個月後，華平又通過隱身方式大手筆進軍北京。別忘了，北京是時仍處於疫情反覆波動期間。其二，就在新平琪荷正式註冊的當年10月，一個名叫東久新經濟（508088）的REITs現身上交所。這是華平將其屬下位於長三角崑山、無錫、太倉、常州總面積近28.6萬平米的四個智造產業園，首次資產化嘗試。

　截至今年8月，該產品共錄得32.9%的總計回報率。這一成績，較中國內地首個同類上市產品中金普洛斯（508056）同期的-24.3%，大幅領先。要知曉，普洛斯一直是全球物流地產之王。

　問題是，長三角「四大天王」悉數位於上海一小時產業溢出圈，電子、汽車、新能源、晶片，高標倉庫轉身就成為工廠的第二車間。典型南派功夫那種綿密貼身、疾風驟雨的快打風格，最終換來了超95%的出租率。偏偏南轅而北轍，北京平谷馬坊不具備上述特質。

　華平在賭什麼？它賭的是大開大闔、以力破局。它要卡位，要用資本開支換取稀缺性乃至唯一性。事實上，華平為這一設想準備的真實資本開支，高達66.7億。據可靠信源稱，這將是其在相當長時間內在中國內地最後一次重資產出擊。

　好吧，當年遼人養馬的地方，華平大肆跑馬圈地的真實意圖終於浮現：絕非貪圖所謂的地價便宜，畢竟每畝330.3萬對於當時市價而言還不能稱之「撿漏」。關鍵，是一次性50年的出讓年限（北京工業用地大多在20年），以及大體量的一次性供地。

　與此同時，華平還摸到了未來的裙裾。它知道這裏將成為北京唯一陸港型國際物流樞紐，這裏將開通中歐班列。如此一來，海關+陸港+口岸匹配京郊唯一一條地方鐵路，新型物流革命帶動的經濟結構轉型清晰可見。

　它，是最大的玩家。

　2022年，全球科技界與數學界聯手，把圓周率小數點後計到了100萬億位，而到2026年則己是314萬億位。隨着「丌」的尾巴無遠弗屆，馬坊小鎮拋出的物理邊界也在無窮擴張。北京-莫斯科9000公里鐵路集運線率先出動，然後是北京-塔什干、北京-明斯克。掉頭向南，北京-萬象也已打通。至於貨品，開始是汽車配件、建材、布料、銅板紙，後來多了滾筒洗衣機和商用空調，然後中草藥來了。

　不用諱言每月0.4~0.6的發車頻率未達預計，也不必羞談去回4:1的箱比。在2026年新平琪荷93.5萬平米、號稱亞洲最大單一高標倉儲建築全部投入之前，一切權當熱身罷了。

　現在，萬事俱備。可還記得平谷當地6.38元/平米/年的產出值？再給一個數據，高標倉儲一年的租金收入—550~1100元/平米。

　但還不夠，假如倉庫會說話又當如何？倉儲、展示、交易、配送一體化複合功能，足以把物流成本降低30%~40%，庫存周轉時間從7~10天降至2天以內。當然，如果置入倉播功能那便一切完美。通過直播，貨架直接變成了背景板，沉默資產化身了觸屏可見，傳統倉儲收益加上直播提成和保稅服務，有望讓單倉IRR從8%提升至9.5%~10.5%。至此，華平在北中國最大的物流押注，最終成為智慧物流加新零售基建的敘事邏輯。一個新的RITs，破殼有望。

　最新消息是，今年10月，以前店後倉為賣點，平谷開啟品牌夢工廠和國際選品倉活動，百餘家中國食品業品牌公司屆時將全面介入到跨境貨源集採、樣品展示、直播賦能、倉儲分撥的新業態中。

　馬年，一個叫馬坊的地方，果然「跑」起來了。而60歲的美國華平投資，在身後笑眯眯的看，心裏計算的小數點後位數，很長很長。

　北京 子瑜