8月21日，廣州市中級人民法院在全國企業破產重整案件信息網上發布公告稱，該院已裁定受理恒大地產集團有限公司（下稱恒大地產集團）破產清算一案。這個曾經的「高負債、高槓桿、高周轉」地產「巨無霸」，難逃被市場淘汰的終局。

　根據公開信息，恒大地產集團是中國恒大集團（下稱中國恒大，已從香港聯交所退市，現清盤中）紅籌架構下境內房地產業務的總部實體平台。

　2025年8月，上市16年的中國恒大被香港聯交所除牌退市，1年後，恒大地產集團被廣州中院裁定破產清算。

　有業內人士在接受21世紀經濟報道記者採訪時分析指出，恒大地產集團走向破產是一個必然的結局，市場對此早有預期，而作為整個恒大體系內最具標誌性的一家公司，其破產清算也意味着恒大集團的債務清算在加速。

　恒大地產集團：早已資不抵債，破產迫在眉睫

　恒大地產集團最後一份公開的債券年度報告顯示，截至2022年12月31日，合併報表範圍總資產為1.47萬億元，總負債卻高達1.83萬億元。審計師對其2022年度財報出具了無法表示意見的審計報告，並認為恒大地產集團持續經營能力存在重大不確定性。

　有知情人士告訴記者，目前恒大地產集團不僅嚴重資不抵債、不能清償到期債務，而且不具備繼續經營的可能性，沒有盤活重整的價值，符合破產清算法定條件。更為緊迫的是，利息、罰息、違約金不斷疊加，風險敞口持續加大，進入破產清算程序後可以固化債務規模，有利於最大程度保障各類債權人合法權益。

　「恒大地產集團的債務規模巨大，涉及債權人眾多，通過破產清算程序可以將各地大量尚未審結的訴訟、執行案件納入破產程序統一處理，並處置、分配財產，依法保障全體債權人的公平受償權益。」一位業內人士指出，進入破產清算程序後，將依法開展債權申報及審查、財產調查、資產追收等工作，債權人可以依法申報債權，並通過參加債權人會議行使知情權和表決權，依法有序公平受償。

　上述人士同時指出，恒大地產集團涉及上萬宗被執行案件，執行金額體現了沉重的債務兌付壓力，而大量終本案件記錄則表明償債資源極其有限。進入破產清算程序後，資產變現價值取決於市場情況，實際清償率很可能極低。

　記者梳理公開平台信息後發現，恒大地產控股平台公司廣州市凱隆置業有限公司以及恒大地產廣東公司、珠三角公司、粵東公司、深圳公司等4家區域公司已分別於2025年5月、2026年6月被法院宣告破產，凱隆置業的控股母公司廣州市超豐置業有限公司在2026年3月被裁定破產清算，全國各地不少區域公司、項目公司也陸續進入破產清算、自行清算等程序。

　有業內人士分析認為，可以預判，後續會有更多恒大地產區域、項目公司走向破產、出清，這屬於房地產行業存量風險有序出清的範圍，有利於加快構建房地產發展新模式，推動房地產高質量發展。

　房地產「三高」模式的典型個案

　一位長期觀察房地產行業的資深人士在接受記者採訪時指出，恒大集團長期盲目擴張、大肆舉債、粗放經營，違背行業發展規律，無視監管甚至財務造假，積累巨大風險，最後導致「爆雷」，是房地產發展「高負債、高槓桿、高周轉」模式的典型個案。

　2016年是中國恒大「狂飆」突進的一年。根據2016年相關財務數據和公開信息，當年7月中國恒大以211.8億美元的營業收入首次躋身世界500強。8月，中國恒大隨即上調全年銷售目標至3000億元，較原目標增長五成。

　到了9月，中國恒大營業收入達2805.8億元，並藉此自詡為「全球第一房企」。當年年底，中國恒大負債總額達1.16萬億元，較2015年末增加5434億元，增幅高達88.4%。2017年，中國恒大股價攀上歷史巔峰，創始人許家印也首次登頂胡潤百富榜。

　上述行業資深人士分析認為，「首富」等頭銜讓許家印過度自信、虛榮心膨脹，經營上過度追求規模效應，不計成本融資和拿地、拿項目。根據公開信息，恒大集團通過發行優先票據和公司債，以及進行股權質押、資產抵押貸款等方式多次融資，融資成本遠高於市場貸款利率。為了做大市場規模，恒大集團超常規激勵地區公司拿地，2016年至2021年間僅通過併購股權就取得總建築面積約2億平方米的土地，拿新項目更大的意義是融資「借新還舊」，勉強維持「十個杯子五個蓋」的運轉，有的項目甚至在拿到手之前就知道會虧損。

　在房地產主業高歌猛進之時，恒大集團開始跨界布局新能源汽車、文旅、健康、體育等業務，帶着地產的「打法」迅速擴張，「買買買」成為其進入新能源汽車行業的口號和行動，拿着同一套「文旅效果圖」到處圈地。有業內人士認為，恒大集團所謂的多元化業務，是以處在風口的投資方向講「故事」融資，新的融資作為補給，相互借力的過程中把「雪球」越滾越大，各種低效甚至無效投資持續「燒錢」，導致經營風險加速累積。

　為掩蓋日益顯露的問題，許家印等高管甚至不惜財務造假，粉飾「報表繁榮」。根據中國證監會2024年的調查結果，恒大地產集團2019年至2020年期間通過提前確認收入共虛增收入5600多億元、虛增利潤920多億元。

　一位恒大地產集團內部人士透露，2021年上半年，為了資金快速回籠，集團進行了大幅度優惠促銷，其中有數百個樓盤以低於成本價超兩成的售價賣房，共回款約700億元，另外大量公寓、寫字樓、商舖、車位等也以低於成本價銷售，「當時應該是集團資金非常緊」。

　然而，無論怎樣千方百計「續命」，都只是飲鴆止渴。從2021年下半年開始，恒大集團出現商票逾期、工程款未能按時兌付的情況。到2021年底，中國恒大境外債務開始出現實質性違約，宣布啟動境外債務重組。恒大「爆雷」之初，一時間項目大面積陷入停工，大量已售房屋一度「爛尾」。中國恒大2023年半年報顯示，截至2023年6月30日，公司負債總額約2.39萬億元。

　保交樓保民生：恒大風險處置關鍵一環

　2021年恒大債務風險爆發後，還能不能拿到房子成為懸在購房者心上的一塊大石頭。

　保交樓涉及200多個城市，牽扯多方主體利益，點多、線長、面廣。21世紀經濟報道記者在走訪時了解到，面對當時一盤散沙的混亂情況，各地政府迅速成立專班，摸清項目底數，在此基礎上協調總包單位、施工單位、材料供應商等，制定「一省一策」「一市一策」「一樓一策」，同時壓實企業主體責任，搭建溝通平台協調各方力量，推動恒大旗下項目在2021年短短幾個月時間內復工復產，共同破解保交樓難題。

　記者從多地保交樓專班了解到，保交樓資金來源是多元的，主要包括處置企業資產、回籠按揭款和分期款、通過納入房地產「白名單」向銀行等機構借款。此外，有未售房源的項目則通過工抵房等方式促成施工方墊資續建，個別城市還通過引入社會資本共同參與設立平穩基金等方式為保交樓項目提供資金。各地還設立了保交樓監管賬戶，確保保交樓資金封閉管理、專款專用。

　「保交樓是一個系統性工程。」一位行業資深人士指出，在國家出台的房地產融資協調機制等政策工具支持下，各地政府專班及時主動介入，把各方力量擰成一股繩，成為保交樓破局的「關鍵變量」。

　據恒大地產集團統計數據，截至2026年7月底，保交樓在全國範圍內已累計交付超124萬套，剩餘不足1%的房屋未交付。據知情人士透露，保交樓依法保障了購房消費者的優先受償權，成功化解了近萬億元預售購房款債務，這是恒大地產集團負債中規模最大也最令人關注的部分。

　「保交樓更是一項民生工程。」上述行業資深人士表示，各地政府專班認真落實國家政策，推進保交樓任務，其意義在於保障購房者合法權益，穩定市場預期，維護社會大局穩定。「把房屋建好交付給購房業主，讓老百姓有實實在在的獲得感、安全感，對保民生、穩民心有重大作用。」

　行政處罰、刑事審判、民事清算「三管齊下」，恒大為其行為付出代價

　有業內人士分析認為，行政處罰、刑事審判、民事清算「三管齊下」，恒大為其違法違規行為付出了代價。

　行政處罰利劍率先出鞘。2023年8月，中國證監會對恒大地產集團下發《立案告知書》，對其涉嫌信息披露違法違規的行為正式立案調查。2024年5月，證監會披露調查結果，並正式下達行政處罰決定書，對恒大地產集團財務造假、欺詐發行等違法行為開出41.75億元的史上最大罰單，並對許家印等相關責任人員處以巨額罰款，並採取證券市場禁入等措施。2024年9月，財政部、中國證監會依法協同對普華永道恒大地產年報及債券發行審計工作未勤勉盡責案作出行政處罰，沒收普華永道案涉期間全部業務收入，並處以頂格罰款4.41億元，對承擔直接審計責任的廣州分所給予撤銷的處罰。

　刑事審判重錘已然落下。2023年9月，許家印因涉嫌違法犯罪，被依法採取強制措施，從首富淪為階下囚。2026年4月，恒大集團有限公司、恒大地產集團、許家印案一審開庭，8月，案件一審宣判，恒大集團和許家印等人依法受到法律制裁。

　民事清算加速進行。根據公開信息，上市公司主體中國恒大於2024年1月被香港高等法院頒令清盤，歷經多次清盤聆訊，由於在股票停牌18個月內無法滿足復牌條件，其在2025年8月被香港聯交所除牌退市。恒大汽車（00708.HK）於2025年4月1日在港交所停牌，其要在今年9月30日前滿足復牌條件面臨重重困難，大概率也要被香港聯交所強制除牌。境內恒大各公司主體方面，據不完全統計，截至目前，已有900多家公司分別進入破產清算、破產重整、強制清算程序，1000多家公司分別通過自行清算、股權轉讓、舉辦者權益變更等形式出清風險。上述業內人士指出，對於嚴重資不抵債、失去經營能力的企業，該破就破，體現了市場化、法治化原則。

　有破有立，盤活有價值資產保障債權人權益

　梳理公開信息可以發現，破產清算之外，恒大集團仍具有價值的項目也在通過破產重整、舉辦者權益變更、股權轉讓等方式被盤活利用。

　創辦於2011年的恒大足球學校，曾培養出大批青年足球人才，2021年以來卻陷入生存困境。該校於2026年5月被法院裁定破產重整，經過公開招募，確定廣州體育學院為重整投資人，目前重整計劃草案已獲債權人會議表決通過。

　一位足球行業人士認為，優質戰略投資人的引入，讓這所獨具足球青訓特色、承載着青少年足球理想的足校卸下歷史債務包袱輕裝前行，既穩定了教職工和學員隊伍，又實現了靈活辦學，保留學校的主體資格、辦學資質，未來將在新東家廣州體育學院「學、訓、賽、醫、科、養、育」一體化和職業高中+大學「3+4」模式助力下煥發新活力。另據了解，恒大舉辦的幼兒園、學校等數十家教育機構通過舉辦者權益變更，有效盤活教育資源，保障教學秩序穩定。

　恒大汽車南沙工廠所屬的兩家主體公司於2024年8月被法院裁定破產重整，目前已引入重整投資人，法院也裁定終結重整程序。海南海花島項目也已進入破產重整程序，據悉，目前正與重點意向投資人談判磋商重整投資方案。

　而對於另一家港股上市公司恒大物業（06666.HK），此前幾次股權轉讓無果而終，中國恒大清盤人仍在尋求機會出售其51.016%的股份。據不完全統計，全國有200多家公司通過股權轉讓實現「去恒大化」。

　一位深耕企業破產領域多年的人士指出，對於仍具有資源利用價值和持續經營可能的恒大公司主體，靈活採取上述方式盤活重整，能夠最大限度提升償債資源的價值，節約時間成本，有利於依法保障債權人清償權益。

　「依靠高槓桿盲目擴張、違法違規經營的發展模式不可持續，裸泳者終將在潮退時現形。」上述人士認為，可以看出，恒大集團債務出清過程堅持破立結合，優先保障民生，民事追償與刑事追責有序銜接，境內外同步推進，充分體現了法治化、市場化、專業化、國際化原則，可以說為大型出險企業風險化解提供了一個樣本。