上海市發布《關於貫徹落實〈關於完善商品住房銷售制度的通知〉的實施意見》（以下簡稱《實施意見》），自2026年9月28日起施行。《實施意見》主要包括加強預售管理、實施現房銷售、推行主辦銀行制度、加大融資支持力度、優化土地供應管理以及做好質量監管和市場秩序規範等6個方面的政策措施。

　一、全面加強商品住房預售管理

　（一）規範預售條件，完善預售管理。《實施意見》明確，2026年8月28日後新發布出讓公告的商品住房項目，申請預售的，單體建築應完成主體結構封頂。項目預售資金實行全額、全過程監管；項目綜合竣工驗收後，方可解除資金監管。

　（二）在途項目分類施策，確保平穩銜接。《實施意見》規定：一是2026年8月28日（含）前，已取得（含部分取得）建設工程規劃許可證但未辦理預售許可證的商品住房項目，申請預售的，預售條件、預售資金監管等按原有政策規定執行。二是2026年8月28日（含）前，已取得國有建設用地使用權但未取得建設工程規劃許可證的商品住房項目，原則上按新取得土地項目執行預售管理政策；為保持市場供需平穩，各區政府確保能夠按時建成交付的，在加強預售資金監管的情況下，報市房屋管理部門備案後，2027年底前仍可按原有預售條件申請預售。三是2026年8月28日（含）前，已發布出讓公告但在8月28日後取得國有建設用地使用權的商品住房項目，在2027年底前上市，預售條件可按原有政策規定執行，但預售資金監管執行新的政策規定。

　二、有序實施商品住房現房銷售

　《實施意見》規定，2026年8月28日起，新公告出讓土地的商品住房項目，優先選擇現房銷售；實行現房銷售的項目，在土地出讓公告中向社會公開現房銷售相關信息。房地產開發企業在取得房屋首次登記後，向項目所在區房屋管理部門申請現房銷售備案。

　《實施意見》明確推行現售定金制，房地產開發企業可在取得建築工程施工許可證後，與購房人簽訂購房定金合同，定金一般不超過購房總價款的3%。房地產開發企業違約不能按期交房的，購房人有權按照合同約定提出解除定金合同，房地產開發企業依法返還定金，承擔違約責任。

　三、推行主辦銀行制度

　《實施意見》明確落實主辦銀行制度，2026年8月28日起新簽訂借款合同的項目實行主辦銀行制，貸款銀行單獨提供開發貸的，貸款銀行為主辦銀行；貸款銀行組建銀團提供貸款的，銀團貸款牽頭銀行為主辦銀行。

　《實施意見》規定，房地產開發企業在主辦銀行開立資金賬戶，項目存續期間，開發貸款、項目自有資金、現房銷售資金等與項目相關的全部資金均應納入在主辦銀行開立的資金賬戶管理。市、區房地產交易中心作為住房資金監管機構，按照規定實施資金監管。

　四、加大融資支持力度

　《實施意見》明確，一是規範個人按揭貸款發放，2026年8月28日起取得預售許可證的項目，竣工備案後方可發放個人住房按揭貸款（含公積金貸款），貸款資金應當通過受託支付方式支付至資金監管賬戶。二是加大開發貸款支持力度，對實行現房銷售和預售的項目，按照市場化原則滿足項目合理融資需求，實現開發貸款發放與項目建設周期相匹配。加大對現房銷售項目和「好房子」項目的開發貸款支持力度。三是促進金融與房地產良性循環，支持符合條件的房地產開發企業通過債券、股票、資產支持證券和不動產投資信託基金等方式開展基於項目的融資，一視同仁滿足不同所有制房地產開發企業的合理融資需求。

　五、優化土地供應管理

　為強化規劃引領、資源統籌、市場導向，《實施意見》明確實施「規儲供用」一體化機制，加強房地聯動，強化市場研判，堅持「一地一策」穩妥有序供應。

　《實施意見》明確土地價款允許分期繳納。2026年8月28日後發布出讓公告的商品住宅用地，出讓價款可按國家規定分期繳納。首付款在出讓合同簽訂之日起30個自然日內繳納，繳納比例不低於總價款的50%，餘款可延長至出讓合同簽訂後一年內繳清；適應市場和項目需要，按規定程序決策後，可再延長一年；分期付款的，不計利息。

　六、持續做好質量監管和市場秩序規範

　為加強政策措施協同，提高住房建設品質，切實維護購房人合法權益，《實施意見》還提出，實行項目開發公司制，建立健全商品住房項目工程質量保障體系，統籌推進「好房子」建設；持續優化審批流程，提高管理服務效能，積極營造良好營商環境；健全房地產市場信息公開發布機制，加強房地產市場監管，維護良好市場秩序。