本港楼市持续炽热，在预算案提出措施增加供应的同时，基本上已存即时的「加辣」需要。昨日，政府便公布了新一轮「加辣」措施，当中金管局推出3招收紧相关按揭及供款要求，而按证公司在保障上车买家的前提下也调高了可承造的按揭成数。

    

    事实上，最近细价楼升幅惊人，短短一年间急飙14%，较1997年的高峰还要贵上六成之多，两三百万元的上车盘已买少见少，倘不出招予以抑制，无疑严重影响普罗市民的刚性置业需求。至於楼价年年居高不下，美国加息又似近还远，市面更出现了「恐慌性入市」现象，即使难以负担亦勉强上车，中下价楼买家多约七成「借到尽」，多少导致家庭负债占GDP比率不断攀升，最新便达64%创出历史最高。而新一份预算案显示，寓禁於徵地针对第二套房的「双倍印花税」，去年度竟然高占整体印花税75%，则充分反映有关交投之活跃程度。

    

    金管局及按证公司的「加辣」措施，便针对了以上种种楼市问题。

    

    首先，700万元以下自住物业的最高按揭成数由六至七成调低至六成，就可提高中下价单位的入市门槛，从而遏抑相关楼价升势，以及降低金融体系的借贷风险。当然，这边厢收紧门槛，部分资金或会转投豪宅市场。不过，700万元以上单位的按揭成数，早前已收紧到五至六成，即是门槛本就更高，何况豪宅市场已呈下行趋势；而更重要的是，新措施有助纾缓中下价盘的升值压力，以免市民上车难上加难，所以，这无论对楼市、对金融市场、以至对社会民生来说，都应能产生正面作用。再加上，同一时间，按证公司调低可承造最高按揭成数至八成的新措，就不包括有固定收入及还款能力较强的首次置业人士；两者配合之下，「加辣」其实不会阻碍市民上车的刚性需求。

    

    至於另外两招，就针对了第二套房及各类非自用物业（包括住宅物业、工商物业和车位），其供款与入息的比率会由五成降至四成，利率压力测试的下限亦会由六成降至五成。所谓第二套房和非自用物业，很大部分都属投资性质。此前，针对短线投机的「额外印花税」，便已令炒楼情况大为收敛；现在，於「双倍印花税」的基础上，进一步遏抑物业投资行为，就有助避免有关非自用的投机投资需求继续推高楼价。毕竟，数据反映，上年度相当部分物业成交，均由第二套房的买家带动；倘若有关需求得以减弱，肯定有利楼价稳定下来。

    

    「加辣」固然有其需要，惟当局在政策透明度方面却存改善空间。纵然，有关方面最近已不断重申，有需要时会毫不犹豫推出措施，不过政府发言人日前则透露官方观点，认为现时市况属於可以接受，这难免会带来信息混乱，事实上预算案后社会普遍认知也是政府暂不「加辣」，市场上还录多宗高价成交个案。正当环球央行均愈来愈重视政策透明度及预期管理，就连声明措辞也要逐一斟酌解释，以免为市场带来政策不确定性，为了去除「政策市」的不明朗因素，本港财金当局在此方面应存优化需要，继而争取进一步放大需求管理的政策效果。

    

    香港商报评论员 李明生