作者：金子厚

　　從去年9月的“救市政策”，到今年3月的新政，經過長達半年的“托市”，目前中國房地產市場似乎迎來企穩曙光。那么，逐漸回暖的樓市是否會再度點燃高房價？

　　今年前7個月，房地產市場政策環境日益寬松，如，央行連續降準降息，放松信貸門檻，調整個人住房轉讓營業稅免征期等，地方政府也出臺相應配套政策支持樓市。曾經冷寂的市場因此逐漸升溫。

　　上個月，房地產開發景氣指數在連續16個月下降后首次回升。國家統計局發布的6月份房地產開發景氣指數為92.63，比上月提高0.2點。7月份，中國指數研究院公布的數據顯示，全國100個城市新建住宅平均價格為每平米10685元，環比上漲0.54%。另據上海易居房地產研究院統計，7月份，30個城市的住宅市場成交創下近6年同期的最高水平。

　　北京、上海、深圳等一線城市在本輪復蘇中率先起跑，其中，北京市7月份新建純商品住宅簽約逾7000套，為近22個月的新高；二線城市中大多數城市的開發商“以價換量”實現了較高成交量。但三四線城市則表現并不活躍。

　　中指院的研報認為，整體來看，7月市場走勢平穩，百城價格指數延續溫和上漲趨勢，環比漲幅與上月基本持平，同比跌幅繼續收窄。

　　據中國人民銀行7月22日發布了《2015年上半年金融機構貸款投向統計報告》，數據顯示，今年1-6月，個人購房貸款增加1.12萬億元，同比（比上年同期）多增1767億元，這也是有記錄以來半年度個人房貸首破萬億。

　　截至今年6月末，個人房貸余額12.64萬億元，同比增長17.8%，增速比上季末高0.2個百分點，比各項貸款增速4.4個百分點。

　　國家統計局最新數據顯示，上半年，全國房地產開發投資43955億元，同比名義增長4.6%，其中住宅投資增長2.8%。

　　全國商品房銷售面積50264萬平方米，同比增長3.9%，全國商品房銷售額34259億元，同比增長10.0%，其中住宅銷售額增長12.9%。上半年，房地產開發企業到位資金58948億元，同比增長0.1%。

　　據介紹，2015年上半年，20大標桿房企在一二線城市購入土地金額高達1342億元，占所有土地支出的90.1%，創了歷史新高。

　　九龍倉集團副主席周安橋表示，一二線城市土地價格增長得很厲害，面粉比面包貴；在一些城市，按照現在的土地市場行情，樓市需要相當程度的上漲，才能匹配今天的土地價格。

　　有業內人士稱，房企大面積退出三、四線城市，爭相布局一、二線城市，這將導致市場明顯分化，也將促使一、二線城市樓市快速復蘇。

　　專家分析，下半年一線城市的土地市場會繼續活躍，尤其是上海、深圳這兩個城市，房企拿地的意愿較大，“地王”或許還會出現。

　　對市場趨勢做出判斷時，原華遠地產(6.42 +1.74%,咨詢)董事長、中國房地產業協會副會長任志強最關注的是環比數據的變化。環比數據的改變常常意味著新趨勢的確立。他在不久前接受媒體采訪時稱，至多進入9月份，許多城市就會出現房價環比和同比的增長。

　　市場的分化亦很明顯。以庫存量較大的長沙為例，長沙市國土資源網上交易系統數據顯示：2015年上半年，長沙城區共掛牌出讓28宗地塊，已成交地塊23宗，成交總面積同比下降約45%，近五年內僅多于2012年上半年；成交總金額同比下降約78%，創下自2011年以來的最低值。

　　7月7日，從湖南中原研究中心發布的《中原集團半年刊》中數據可知，截至2015年5月，長沙樓市的庫存量為1731萬平方米，庫存消化周期仍長達20個月。

　　國土資源部土地勘測規劃院副總工程師鄒曉云表示，從需求來看，以居住為目的購房需求不可能呈現出爆發式地增長；而投資性的需求也在逐漸消失。房價失去了暴漲的基礎。無論地價和房價，都和宏觀經濟水平和購房者的支付能力密切相關。這些因素恰恰在過去房價暴漲時期是被忽略的。

　　不過，鄒曉云認為一線城市的地價上漲也很正常。事實上，公布了2015年計劃供地情況的三個一線城市中，北京計劃供應居住用地1200公頃，同比下降27.27%；上海計劃供應居住用地600公頃，同比下降20%；廣州計劃供應居住用地524公頃，同比下降24.21%。

　　在市場不好時，地方政府不僅放慢了推地節奏，也暫緩了一些區位良好地塊的出讓，開發商也減少了拿地。而在市場轉好之時，部分區域會出現階段性的供不應求。這亦是任志強判斷房價上漲的因素之一。

　　與一二線城市樓市日益熱烙相比，三四線城市則仍顯冷寂。據統計，上半年，一線城市表現最佳，成交量同比上漲逾四成，二線城市也上漲了近兩成，三四線城市成交量基本平穩，但部分城市甚至出現“量價齊跌”的趨勢。

　　對于大部分二三線城市來說，由于房地產供求失衡局面依然存在。統計顯示，截止到6月底，商品房待售面積65738萬平方米，環比增加72萬平方米，仍處高位。專家表示，目前房地產市場正在經歷筑底過程，三季度仍將以去庫存為主。

　　同策咨詢研究部預計，下半年，當前庫存去化周期在15-20個月之間的城市，庫存去化周期將回落至15個月以下，去庫存的壓力將進一步減輕。但其他供地量偏大與庫存量偏大、庫存去化周期在20個月以上的城市仍然面臨去庫存壓力，大部分三四線城市房價則難以上漲。

　　中國房地產研究會副會長胡志剛表示，“過去幾年，部分三四線城市盲目供地開發，一些住房產品存在品質低且同質化嚴重問題，住房消費回歸理性后，這部分房子自然很少有人問津。有些城市在建規模依然很大，銷售速度跟不上庫存增加速度，庫存壓力不降反升，這樣的城市房地產市場將面臨結構性調整。”

　　有關專家認為，只有當三四線城市，包括二線城市真正企穩時，才能說明中國樓市真正走出了低谷，總體看供大于求的格局還未改變。

　　有關分析認為，目前一二線城市與三四線城市間的分化走勢持續加劇，房地產市場全面復蘇尚需時日，后市房價在經過恢復性上漲后，將保持相對穩定，漲幅或將放緩，上漲空間有限。

　　中指院報告預測，在穩樓市政策積極推進、市場持續回暖的情況下，中國樓市消費信心穩步提升。預計市場成交將延續回暖態勢，供求狀況不斷改善，房價整體回升。

　　但因各城市去庫存化壓力不同，各線城市房價走勢將繼續分化。一線及熱點二線城市需求旺盛，價格仍面臨上漲壓力；多數供應規模較大城市仍將積極促進去庫存化，房價走勢趨于穩定。

　　“雖然現在一線和二線主要城市的房價在上漲，似乎市場在回暖，但整體來看離真正回暖還差得很遠，因為中國樓市已經從供不應求到了供大于求的階段，房價暴漲已經不存在基礎和可能。”萬達集團董事長王健林稱。

　　住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹表示，我國房地產市場供應已經發展到今天總體偏松、部分地區過剩的情況。當供給速度遠快于需求時，很難出現暴漲。

　　知名房產投資分析師劉磊表示，一般來說，房價的上漲和房地產市場的繁榮，最根本的支撐并不是投資客和投機者，而是“剛需”。

　　也因此，之前就會有業內人士鼓吹“二胎救市”“離婚救市”，他們認為目前房價萎靡是因為住房需求不夠大，只要人一多，自然就會提起房價。事實果真是這樣嗎？

　　根據國家統計局的數據，隨著改革開放的進程，從1978年到2007年，中國的城鎮人口由17245萬人猛增到59379萬；到了2014年末，中國大陸的城鎮常住人口更是增加到74916萬人。根據2006年國務院辦公廳印發的國家《人口發展“十一五”和2020年規劃》，到2020年，城鎮總人口將達到8.98億人。

　　《全面建設小康社會居住目標》報告指出，到2020年，我國城鎮全面小康的住房標準為人均住房面積35平方米，平均每套住宅標準在120平方米左右。這就意味著，到2020年要實現人均35平方米的城鎮住房全面小康的目標，我國城鎮的居民住房總量必須達到314.3億平方米。

　　再看2003年當時的國家建設部公布的《2002年城鎮房屋概況統計公報》：2002年底，全國城鎮房屋建筑面積131.78億平方米，其中住宅建筑面積81.85億平方米。

　　同時結合國家統計局的統計年鑒和公報，可知從2003到2014年全國城鎮竣工的新建住房總面積為89.6億平方米。

　　再推算全國城鎮每年的原有住宅拆遷（此外，還要扣除新劃入城鎮區域的新增住房的因素）估計要減少1.2億平方米，到2020年全國城鎮存量住房損減的總數將達到21.6億平方米。

　　劉磊指出，到去年底，中國城鎮所有的住房（包括未售出的已竣工住房）加起來也只有149.85億平方米。離2020年要達到的全面小康的住房要求，相差了一倍以上，缺口高達164.45億平方米。未來年均需要竣工銷售27.4億平方米的新建住房才能補上這個缺口。

　　而據國家統計局公布的最新數據，今年上半年全國城鎮房地產住宅房屋的竣工面積連2.44億平方米都不到，同比下降16.5%；商品住房銷售面積雖然比去年同期增加了4.5%，達到了44389萬平方米，但以此樂觀估計，今年全國能銷售出去的商品住房也就是10億平方米左右。

　　10億和27億之間的缺口，誰還能說，中國房地產市場一蹶不振，是由于需求不足？因此，劉磊認為，未來房價不是靠離婚和二胎就可以托的起來的。

　　那中國的房地產市場一蹶不振的原因是什么呢？其實很簡單，剛才算出來的住房缺口，對于居民來說，實際上只是“需要”，“需要”加上“購買力”，才能視作剛需。而在現今高價的開發商住房供應模式下，大多數城市居民根本買不起房或改善不了住房條件。

　　從中不難看出，中國大中城市普遍存在的房價遠高于收入的現象，才是遏制居民的住房“需要”轉變為“購買力”的關鍵所在。

　　在中國城鎮中，大多數由進城務工人員和大學畢業生為主的“新市民群體”，在目前開發商的高房價模式下，真正買得起房的屬于少數。據初步估算，在全國城鎮居民的常住人口中，無房戶估計達到2.4億人左右，占到了全國城市常住人口的近三成。

　　李嘉誠在內地房地產市場中20多年，由風起云涌到風輕云淡，由笑傲江湖到退隱江湖，其實也是一面鏡子。

　　近日，有消息稱李嘉誠擬轉手內地一大型綜合體：世紀匯。這個位于浦東陸家嘴(46.6 +4.77%,咨詢)的商辦類項目，總建面36萬平米，地段一流，位于東方路世紀大道路口，四條地鐵站上蓋，擬以7萬元單價，約200億總價轉手。

　　近幾年，李嘉誠頻頻出售內地物業，據不完全統計，如果世紀匯出售，包括超市、港口、能源等其他資產，近三年套現國內資產金額達到上千億，而旗下公司期間沒有新增投資。

　　作為亞洲首富和傳統地產大佬，李嘉誠每次出售國內大型物業，總會引發媒體熱議。比如，2013年71.6億元出售上海陸家嘴東方匯經中心，2013年26億元出售廣州西城都薈廣場，2014年72億元出售北京盈科中心。

　　所以，中國人應該透過房價漲跌表象，看透當下樓市本質——明明尚處于去庫存攻堅，明明購買力不足，明明房價上漲無力，投資者還異想天開的祈望房價暴漲，那未來很可能是用自己的真金白銀來緩解了發展商的資金壓力，收益則成了海市蜃樓。