12月的香港終于入冬，樓市也感到了陣陣涼意。

 

　　“由于新盤供應增加，開發商提供各種折扣優惠，導致二手市場成交跌至歷史新低，香港住宅市場面臨下調壓力，但尚未出現轉勢的跡象。”戴德梁行香港區高級董事總經理陶汝鴻在12月8日的記者會上表示。

 

　　香港差餉物業估價署日前公布的最新10月份香港樓價指數環比下跌1.11%，這是該指數連升19個月后首度出現回落，更創下4年來最大的單月跌幅，不同面積的住宅單價均全面告跌。這被視為拉響了樓市下行的警鐘。

 

　　事實上，香港樓市在今年上半年仍然牛氣沖天，但自7月起卻開始逆轉，7月至11月成交較上半年銳減27%。

 

　　陶汝鴻透露，今年10月、11月二手住宅成交已跌至1800宗左右，相比上半年的單月成交七八千宗明顯回落。“2008年金融危機、非典時期的單月成交都有2000多宗，目前市場的觀望氣氛十分濃厚。二手市場的賣家必須提供大幅的降價才能售出。”

 

　　與沉寂的二手市場相比，一手樓盤銷售暢旺。香港多個開發商明顯加快推盤銷售步伐，并提供多項置業及稅務優惠，購房者甚至僅需支付一成首付，導致一些新盤扎堆的地區新房平均單價低于二手市場。

 

　　豪宅價格仍堅挺

 

　　然而，與市場唱衰樓市的論調不同，陶汝鴻認為短期內香港樓市暴跌的機會不大。

 

　　“目前香港經濟發展的基調仍然比較健康，失業率處于低位，利率較低，業主的持貨能力較強，很難在短期內出現恐慌性拋售潮。我們預期，明年上半年中小型住宅的價格有5%-8%的下調空間，下半年則主要取決于經濟走勢以及美國加息的幅度和速度。”陶汝鴻表示。

 

　　根據特區政府數據顯示，香港經濟在第三季增長放緩，同比實質增幅由第二季的2.8%跌至2.3%。政府預測，今年全年實質本地生產總值仍可達致2.4%的溫和增長。截至今年8-10月，失業率連續四個季度維持在3.3％。

 

　　但由于中國內地經濟放緩，零售、旅游增長不景氣，香港經濟增長前景堪憂。香港財政司司長曾俊華12月7日出席立法會會議時指出：“我預計明年環球經濟會保持低速和不平均的增長格局，短期的下行風險會增加。”

 

　　瑞銀上周發布的2016年投資展望報告則指出，香港樓市已接近泡沫邊緣，泡沫程度僅次于倫敦，即使是一些較高收入的人士如護士及教師等， 需要長達33年的收入才能負擔一個面積約60平方米的住宅單位。

 

　　該行指出，歷史數據顯示，一旦樓市出現泡沫，樓價在未來3年有90%機會累計下挫30%。

 

　　相比中小型住宅，成交放緩對豪宅的價格影響較小。以跑馬地著名豪宅禮頓山為例，今年第四季度的平均實用呎價僅環比下跌2.2%，而針對大眾市場的太古城、沙田第一城同期則分別錄得4.3%、5%的跌幅。

 

　　“在過去幾年的樓價上升周期中，豪宅價格升幅相對穩定，而且相比中小型單位，豪宅對利率敏感程度較低。同時，一些內地的企業、機構目前對香港豪宅的投資需求仍然比較強勁。”陶汝鴻預測明年上半年豪宅價格的調整幅度在5%左右。

 

　　內地投資者瞄準香港市場

 

　　在投資物業市場上，今年大多投資者均集中在豪宅及辦公樓物業，而由于零售業低迷對商鋪的投資興趣寥寥。

 

　　“企業及投資者對辦公樓相當追捧，這類物業不僅能夠提供穩定的租金回報，而且擁有核心商業區的整幢辦公樓物業，也能有助于提升企業形象。因此，很多內地企業一直對核心商業區的甲級寫字樓興趣濃厚。”戴德梁行香港投資及顧問服務部董事葉健均表示。

 

　　今年以來，中資企業的身影頻現巨額辦公樓成交市場。11月中，中國人壽宣布斥資58.5億港元購入九龍紅鸞道18號 One HarbourGate 全幢西座商廈及西座商鋪，成為九龍區有史以來最大宗的全幢商廈成交。恒大地產則以125億港元向華人置業購入灣仔美國萬通大廈。

 

　　葉健均表示，九龍東的甲級寫字樓明年上半年有望升5%至10%，但由于目前中環的甲級辦公樓價格已十分高，明年升幅約5%。

 

　　同時，內地發展商亦積極進軍香港土地市場。葉健均透露，今年大額地皮成交中，內地開發商參與了23宗成交的35%，涉及金額高達55%，首次超出本地發展商。“內地開發商偏愛價格高、大型的地皮，可以用作大型的開發項目，大型內地發展商萬科、保利、世貿等均有在香港競標地塊。”

 

　　內地房企龍頭萬科深耕香港多年后，今年7月以38.22億港元中標在香港投得屯門掃管笏路地皮，試水獨立開發。該地塊占地約29萬平方英尺，為當季度特區政府推出的最大規模地皮。