交通銀行香港分行環球金融市場部 劉振業

　　地從何來?這是梁特首近年一直挂在嘴邊的問題。香港「磚頭」僧多粥少，填海、改劃土地用途以至刪除爭議性極大的丁屋政策都搬到齘上。筆者無意討論哪個方案最可行，所關心的，是香港土地、房屋與整體經濟的發展方向。年多前，香港政府力撐九龍東是未來經濟發展的一大動力，但筆者早已不同意這點。相比香港西，位處香港東的市鎮發展空間十分有限，如人口教育程度、收入以至交通網絡，都遠遠不及香港西市鎮的發展潜力。

　　港西年輕人口增長突出

　　相隔20年，政府將再次推行擴展新市鎮計劃，并於本周向立法會提出撥款7億元作為發展資金，而首個目標就是東涌新市鎮。如無意外，2016年中將開始詳細設計與規劃。筆者認為，比起九龍東，以東涌為首的香港西，在整個配套上或更有發展潜力。

　　首先，大家還記得悲情天水圍嗎?沒人氣，什麼也做不了，故此筆者嘗試「以人為本」來建立整個分析。表一見到，近十多年來，香港人確實喜愛移居至鳥語花香的郊外城市，當中以元朗、西貢及離島最受歡迎，2001年至2011年人口分別增加三成至六成多不等，而傳統核心如中西區及九龍城區等就有人口遷出。無他，隨着人民生活愈趨富裕，對生活質素的要求亦上升。情况許可下，有誰想日日吸廢氣。

　　自1973年開始，香港政府大規模發展新界新市鎮，目的是分散市區過分擠擁的人口。由2001年至2011年，香港十八區的不同年齡層之人口增長都大同小异，年輕人口減少之餘，40歲以上人士則持續上升，這可能是人口老化的結果。近十多年來確實不少人已經搬離市區而遷往郊外市鎮居住，除了鳥語花香外，市區樓價高企亦是另一大主因。若然如此，在當今樓價高企及生活質素逐漸提高下，新市鎮對全港人口管理應可發揮一定作用。

　　港西潜力勝九東

　　細看之下，雖然上文講過大部分地區的年輕人口都有下跌趨勢，但圖一見到在這十年間，離島、西貢、元朗及油尖旺25至40歲的人口仍然錄得增長，當中離島就上升兩成多，而這亦與表一人口持續增加的結果大致澸合。

　　人口多，年輕人口更多，活力城市也。時下全球都怕人口老化，而表一及圖一都見，比起觀塘及九龍城等，無論以人口增長及活力計算，離島區都拋離九龍東一條街。當然，人多未必好辦事，有質素才是重點。表二見到，對比2006年，在2011年遷入離島區的總人口比例上，排頭兩位的是東區及中西區，荃灣則排第五，而這3區的人口收入中位數均高於全港平均值。反之，位處九龍東的九龍城，頭五大遷入人口區域只有油尖旺的收入較高，其餘觀塘及黃大仙的人口收入中位數都低於全港平均值。由是觀之，無論以人口增長、人口質素以至人口活力計算，離島區(大部分集中於東涌)都勝過九龍東區域。

　　那麼，九龍東的發展一定比以東涌為首的香港西差嗎?又未必，因為確實已有不少巨企的后勤部門落戶該處。但若以香港整體經濟發展策略而言，鄰近機場加上珠三角大橋連接西部通道，及高鐵落成所帶動的九龍西及鐵路直接連接中環核心帶，這個一帶(整個香港西)一路(鐵路與公路連接內地)，九龍東似給比下去了。