應為工廈重建拆牆松綁

　　香港中華廠商聯合會會長李秀恒

　　近期接連發生幾宗涉及舊工廈的火警，暴露了舊工廈存在着的很多隱患，若政府再不大刀闊斧整頓，那些隱患隨時會變成災禍。

　　大家都知道，特區政府為免工廈空置造成資源浪費，六年前開始推出工廈活化政策，以「免補地價」作誘因，鼓勵工廈改建為商業用途，以致很多舊工廠出現有劇社、band房、畫室之類，亦有不少浻房、私房菜館，以及現時大行其道的迷你倉等各式各種的用戶。當中有多少是符合「活化政策」規定，有多少是違法經營，市民大眾可能搞不清楚，但政府相關部門應心知肚明。

　　舊工廈設施簡多隱患

　　據統計，全港約有1400幢舊工廠大廈，共占面積2000公頃唻約相當於118個維多利亞公園的面積啀，分布於全港各區，大都建造於上世紀70年代香港工業蓬勃時期，樓齡超過半世紀。這千多幢舊工廈，設計和設施均已相當落后，不切合時代的需求，就算怎樣改建，也難達現今的要求標準。就以不久前牛頭角那場導致消防員兩死多傷的迷你倉大火為例，大廈沒有自動灑水消防系統，肯定是釀成慘劇的主因之一。

　　要減低慘劇重演的可能性，筆者認為最有效方法，就是政府應鼓勵舊工廈重建。因為重建的好處，是等於讓工廈原來的土地重新規劃，例如可以配合社區需要而擴闊馬路，增加綠化，把新建築物的外形設計得更美觀和實用，這比留下數十年前設計笨頓的工廈准改不准拆，更符合「地盡其用」的原則。此外，新廈的消防及防盜設施必然比舊廈完善，可以讓用戶更感到安全和放心。

　　「工廈重不重建，不是業主可以決定的嗎?與政府何干?」相信不少人心中都有這個疑問，那是因為對現時的工業條例和土地用途限制并不熟悉，值得解釋一下。香港的土地是分門別類的，工業用地如未經批准，不能改變用途，故工廈如重建為商廈或工商兩用大廈，除要城規會審批，業主還需向政府補地價，但補地價的計算方法，卻對工廈業主極不公平。

　　只准改不准拆是敗筆

　　如何不公平?原來政府是把整幢工廈的價值當零，只計算工廈所占地皮的價值，若改為商業用途，兩者地價的差距，就是工廈業主要補的地價。換言之，工廈業主如欲善用土地資源，把工廈拆卸重建，先要用商業地的「時價」取回自己本已擁有的地皮，再花一大筆錢把工廈拆卸，才能重新起樓，成本變得比正常買一幅政府已平整好的土地更高，而且手續更麻煩。正是這個原因，以致香港的舊工廈業主都沒有興趣把物業重建，因為成本太不划算。

　　其實當局於2011年推出活化工廈政策時，筆者已認為有關政策不夠徹底。當時政府以「免補地價」的誘因，鼓勵工廈業主申請改建酒店或商用，但不准拆卸重建，那是敗筆之作。事緣活化政策既然容許業主「免補地價」把工廈改建為商業用途，為何重建就要補地價?而且補地價的計算方法對業主如此不合理?那是什麼邏輯?

　　政府常強調覓地困難，尤其是市區土地更是寸土難求。須知道，舊工廈所在之地，基本上都是屬於「熟地」，有完整的交通網絡和社區配套等，如果政府能提供一些無損公眾利益的優惠政策，有效鼓勵工廈業主清拆重建，等於無須動用一分一毫公帑，便將大量的「熟地」資源釋放出來，這對提升整個城市的格局，以及所產生的經濟效益，必然惠及各個階層。前一段的工廈活化政策已於今年三月底結束了。政府如想真正做到「地盡其用」，應把早已過時的框框條條摒弃，為舊工廈重建「拆牆松綁」。