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應為工廈重建拆牆松綁

2016-07-22
来源:香港商报

  應為工廈重建拆牆松綁

  香港中華廠商聯合會會長李秀恒

  近期接連發生幾宗涉及舊工廈的火警,暴露了舊工廈存在着的很多隱患,若政府再不大刀闊斧整頓,那些隱患隨時會變成災禍。

  大家都知道,特區政府為免工廈空置造成資源浪費,六年前開始推出工廈活化政策,以「免補地價」作誘因,鼓勵工廈改建為商業用途,以致很多舊工廠出現有劇社、band房、畫室之類,亦有不少浻房、私房菜館,以及現時大行其道的迷你倉等各式各種的用戶。當中有多少是符合「活化政策」規定,有多少是違法經營,市民大眾可能搞不清楚,但政府相關部門應心知肚明。

  舊工廈設施簡多隱患

  據統計,全港約有1400幢舊工廠大廈,共占面積2000公頃唻約相當於118個維多利亞公園的面積啀,分布於全港各區,大都建造於上世紀70年代香港工業蓬勃時期,樓齡超過半世紀。這千多幢舊工廈,設計和設施均已相當落后,不切合時代的需求,就算怎樣改建,也難達現今的要求標準。就以不久前牛頭角那場導致消防員兩死多傷的迷你倉大火為例,大廈沒有自動灑水消防系統,肯定是釀成慘劇的主因之一。

  要減低慘劇重演的可能性,筆者認為最有效方法,就是政府應鼓勵舊工廈重建。因為重建的好處,是等於讓工廈原來的土地重新規劃,例如可以配合社區需要而擴闊馬路,增加綠化,把新建築物的外形設計得更美觀和實用,這比留下數十年前設計笨頓的工廈准改不准拆,更符合「地盡其用」的原則。此外,新廈的消防及防盜設施必然比舊廈完善,可以讓用戶更感到安全和放心。

  「工廈重不重建,不是業主可以決定的嗎?與政府何干?」相信不少人心中都有這個疑問,那是因為對現時的工業條例和土地用途限制并不熟悉,值得解釋一下。香港的土地是分門別類的,工業用地如未經批准,不能改變用途,故工廈如重建為商廈或工商兩用大廈,除要城規會審批,業主還需向政府補地價,但補地價的計算方法,卻對工廈業主極不公平。

  只准改不准拆是敗筆

  如何不公平?原來政府是把整幢工廈的價值當零,只計算工廈所占地皮的價值,若改為商業用途,兩者地價的差距,就是工廈業主要補的地價。換言之,工廈業主如欲善用土地資源,把工廈拆卸重建,先要用商業地的「時價」取回自己本已擁有的地皮,再花一大筆錢把工廈拆卸,才能重新起樓,成本變得比正常買一幅政府已平整好的土地更高,而且手續更麻煩。正是這個原因,以致香港的舊工廈業主都沒有興趣把物業重建,因為成本太不划算。

  其實當局於2011年推出活化工廈政策時,筆者已認為有關政策不夠徹底。當時政府以「免補地價」的誘因,鼓勵工廈業主申請改建酒店或商用,但不准拆卸重建,那是敗筆之作。事緣活化政策既然容許業主「免補地價」把工廈改建為商業用途,為何重建就要補地價?而且補地價的計算方法對業主如此不合理?那是什麼邏輯?

  政府常強調覓地困難,尤其是市區土地更是寸土難求。須知道,舊工廈所在之地,基本上都是屬於「熟地」,有完整的交通網絡和社區配套等,如果政府能提供一些無損公眾利益的優惠政策,有效鼓勵工廈業主清拆重建,等於無須動用一分一毫公帑,便將大量的「熟地」資源釋放出來,這對提升整個城市的格局,以及所產生的經濟效益,必然惠及各個階層。前一段的工廈活化政策已於今年三月底結束了。政府如想真正做到「地盡其用」,應把早已過時的框框條條摒弃,為舊工廈重建「拆牆松綁」。

[责任编辑:许淼祥]
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