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調控加劇房企實力分化

2016-10-25
来源:香港商報

  【香港商報網訊】國慶長假期間,各城市調控政策紮堆出臺。這樣的「畫風突變」,打亂了不少企業的推盤計劃,對土地投資和擴張戰略也有所影響。此次調控究竟對市場未來走向有怎樣的影響呢?企業又該如何應對呢?

  觸發本輪行情的實際上是供需失衡,這一問題在目前的調控下並未得到解決。9月重點城市的消化周期依然較短,如上海1.2個月、合肥1.6個月等;調控密集實施後,上海部分首付比例要求提高的項目去貨表現,還是十分出色。因此,調控本身的作用,主要是從購房者心理入手,目的是降低市場預期,打下「鎮定劑」。

  供不應求持續

  從地方政府的手段來看,除了深圳等炒房現象明顯的城市,對購房資格的管制較嚴厲,其餘熱點城市如上海、北京等「主打」的手段彈性均較大,如規範媒體報道和企業宣傳,停發預售證、通過銀行收緊貸款等。這表明地方政府,並不希望行業基本面受損、房價快速下跌,而是利用成交結構調整,形成數據變化改變市場預期,讓需求以合理的速度釋放。上述手段與直接發文限制不同,管制的調整是非公開的,即使階段性放鬆也不易成為市場風向標被解讀。

  因此,部分城市的預售證管制延續,導致一手房出現成交量價齊跌的情況,可能延續到2017年春節後。到2017年5、6月時,由於2016年的基數高,地方政府同比數據壓力減小,對預售證的限制可能逐步放寬。

  企業拼購機會有望增加

  面對當前市場和政策背景,我們對企業的建議有以下三點。

  推貨以低價剛需項目為主。如一線和強二線城市中,主推單價、總價較低、定位剛需的項目,同一項目中,選擇位置較差的樓棟,減輕地方政府壓力;其他城市除了抓緊一二線傳導的有限行情去庫存外,可重點推出旅遊類項目,給投資需求「發洩」的出口。

  堅持一二線核心城市布局。調控不會改變城市發展的軌,而長期影響較大的有兩項指標:一是高等教育資源豐富的城市,如北京、上海、南京、武漢等,更多高素質人口流入,吸引高新產業遷入,消費水準提升;二是土地供應量,大部分熱門城市土地供應並未跟上,供不應求加劇保證了未來項目,能以充分的利潤去化。

  對於企業而言,調控會拉開企業間的差距,提高行業集中度,是優秀企業拼購擴張的好機會。大部分企業完成今年銷售目標,並無問題,四季度的銷售增速放緩,不會對全年業績產生影響。在今年大量低成本融資和銷售回款充足的情況下,大中企業償債壓力普遍較小。資金成本低、拼購能力強的企業受益於調控;土地儲備優質豐富的企業值得長期看好;對今年發債期限短、且負債率高的企業則應持謹慎態度。

  易居中國克而瑞資訊集團研究總監 洪聖奇 (逢周二刊出)

[责任编辑:蒋璐]
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