近幾年來，市場上三四線城市趨於飽和，一二線拿地成本高企，房企提高或維持其淨利率的難度也在逐步增加。因此，房企紛紛開始尋求新的盈利增長點，目前政府積極籌建的特色小鎮項目，以及逐步成熟的PPP模式，恰恰給房企提供了一種新的發展思路。

 

　　特色小鎮概況

 

　　特色小鎮是一個集產業、文化、旅遊和社區功能於一體的新型聚落單位。它以產業為核心，一般是新興產業，如互聯網金融、創意設計、大數據和雲計算，或其他智力密集型產業。與現有的產業集聚區相比，特色小鎮的產業更具創新性，需要以新理念、新技術和新模式，來推進產業集聚、產業創新和產業升級，會體現更強的集聚效應和產業疊加效應。

 

　　其次，特色小鎮是一個文旅空間。它的文化特色，在於挖掘地域文化內蘊，或植入與產業有關的特色文化內涵，以形成小鎮的個性精神，並將這種文化精神植入小鎮建設的各個層面和領域，從而增強企業與居民的文化認同感。

 

　　第三，特色小鎮也是一個宜居宜業的大社區。它既有現代化的辦公環境，又有宜人的自然環境、豐富的人性化交流空間和高品質的公共服務設施。特色小鎮建設遵循「政府引導、企業主體、市場化運作」的原則，將佔地面積控制在1至3平方千米的範圍內，打造一個高度產城融合的空間。

 

　　特色小鎮政企合作模式

 

　　政企合作方式的PPP模式類型主要有三類：外包類、特許經營類及私有化類。

 

　　外包類項目一般是由政府投資，私人部門承包整個項目中的部分職能，收取服務費用，故承擔的風險相對較小。

 

　　特許經營類項目需要私人參與部分或全部投資，並通過一定的合作機制與公共部門分擔項目風險、共享項目收益。項目的資產最終歸公共部門保留。兩大主要模式是TOT(Transfer-Operate-Transfer移交-運營-移交)和BOT(Build-Operate-Transfer建設-運營-移交)。TOT模式主要運用於老舊公共設施項目中。政府無須對設施擴建及更新提供資金投入，幫助節省開支。但是更新的實施是不包括在契約中的，因此在新建設施的建設和運營方面或存困難。BOT模式中，私人部門可獲得長期經營收益，且項目成本相對穩定。但在私人部門的運營下，項目建設可能與規劃、環境要求衝突。

 

　　易居中國克而瑞資訊集團研究總監 洪聖奇

 

　　(逢周二刊出)