永豐金融集團研究部主管 涂國彬

　　針對早前樓市的一契多伙回避稅負的市場現象，近日港府再出招，以圖把此前政策所未顧及之處，甚至所謂漏洞，一併堵塞。有論者認為，雖然官方是后知后覺，但亡羊補牢，遲做好過不做，但市場人士的感覺是，新招對於整體樓價向上趨勢，并無改變。

　　誠然，不同人有不同觀點，但大體上，若只就這一次動作，去估計效果，而不是從根源開始，考慮此番市場行為，以及政府的出招再出招，根本不可能客觀評析之，故此，在此必須先循其本，才能知道是什麼一回事，才可談得上究竟是有用抑或無用。

　　政府寓禁於徵

　　一切從源頭說起。幾年前，政府以增加印花稅，作為需求管理措施，希望減少投機甚至投資需求，背景很清楚，就是增加供應雖是王道，但遠水不能救近火，要把所謂生地變成熟地，在市場上可供出售，以應需求，5至7年是起碼要求，故此，在時間緊迫下，唯有出此下策，寓禁於徵，透過增加交易所需支付的稅項，提高有關活動的費用，令人改變誘因，繼而改變行為。

　　聽起來，整件事合情合理，需求定律發揮作用，假設其他因素不變，便宜的東西多要，貴的東西少買，代價增加，同一件事會少做，是很簡單的道理。

　　然而，實情是，這個假設其他因素不變，其實不完全是不變。政府的政策本身，就是給予市場一個信號，政府的新增土地供應，以至其后的樓宇新盤，恐怕來不及應付需求。這樣一來，投資者便可以動腦筋。

　　投資投機難分

　　這里說的投資者是廣義的，一般人認為，買樓收租的是投資者，空置然后短期交易的是投機者，但這是不必要也不一定合乎事實的界定，因為同一個人，隨着市况轉變，可能發現手上物業放租或放售有不同的機會成本，便有不同的行為，但這倒不一定與一開始買賣時的意圖相關。

　　當然，你可以說，樓市的買賣或供求數據很清楚，不必等政府出招才知道吧。這只答對了部分，因為，雖然潜在新增土地和樓宇推盤有數字可循，但需求這回事，卻是存乎一心。正如上述，投資與投機未必有絕對客觀的分野，不同的時候，同一個人，可以既是用家，又可變成投資者。

　　關鍵是分辨什麼是需要，什麼是需求。事實上，平心而論，大家都清楚，很多買樓的市民，除了要用來滿足住屋的需要(而不是需求)，也要考慮財富儲存的需要(也不是需求)，而在權衡兩者孰優之后，為上述需要而願意并有能力付出的代價，才是可供參考的需求決策。

　　很大程度上，純粹居住需要，不一定需要買樓，可以租樓，同樣可以達到目的。之所以要買樓，那相當程度上是基於投資保值增值這種財富儲存的理由。

　　升值才是關鍵

　　問題可有趣了，關於投資需求，比較長遠的當然是與整體市場的利率水平相比，樓宇物業的租金回報如何，作為決策的主導。然而，若客觀看本港多年來的租金回報率偏低，那便說明了，其實更多投資者是期待有資本升值，也就是樓價上升，否則用不着把錢投放在租金回報率偏低的物業投資上，如此一來，亦印證上文提到的，你道同樣的一個物業投資者，其實是不是同樣是投機者?

　　當然，隨着政府把印花稅提高，甚至納入不同種類的物業在內，大家可以發現，根本要針對的不一定與住屋需要有關，而是整體物業市場的升溫，源自於本地居民收入增長以外的因素。顯然，近年全球量寬，加上內地資金涌來，令資產價格向上，才是政府要針對的事。

　　開放經濟體可做的不多

　　可是，作為一個開放型的經濟體，政策可做的不多，難道關門不讓外國或內地的投資者進場嗎?那可說不通。故此，只好退而求其次，以行政命令，在稅局的比率或適用定義上多花工夫，但如此一來，正如絕大多數的政策一樣，往往有未能預計的或非原本打算的效果。

　　市場人士是聰明的，上有政策，下有對策，不斷適應，由住宅物業炒至非住宅物業，迫使政府出招再出招，疲於奔命，然后大家便一窩蜂地以巨資作首次置業，非常有效率。

　　地產生態扭曲

　　如此這般，到今天，地產生態嚴重扭曲，可無論用家或投資者，無論代理或發展商，仍然要生存，只能不斷應付政策。但當局難道還不明白，其實由上而下的試圖改變對樓市的預期，而根本原因不是來自本地需求，或起碼更多來自香港以外地區的資金投放傾向，這可不是政府可以做太多的，而若執意做，結果可能連原意想幫的，也可能幫不了，甚至是幫倒忙。可不是嗎?如今哪有市民可以輕易上車置業，換樓騰出供應?

　　投資需求，源於有升值預期，而升值預期，一部分源於其他投資者也有升值預期，當中可能包括外來或內地投資者對本身的行為的預測，如此一來，當局大動干戈，其實未必真有其用，反而是應該買樓的買不到樓，不應該買那麼多的，卻在政策誘因下愈買愈多。