剛剛過去的4月份，廣州一手住宅供求兩旺，新批預售10236套，110.76萬平方米，在近一年中僅少於去年供應最多的11月份(120.85萬平方米);網簽也達到11840套，132.00萬平方米，亦處於高位水平。全市均價16635元/平方米，重回到1.6萬元水平之上，同比及環比均輕微上升5%。相比之下，二手樓市則表現較淡，成交明顯下降。

　　一手

　　外圍區供應激增 中心區受影響較小

　　雖然3月底樓市最嚴政策出台，但是從供應數據顯示，仍有不少項目拿到預售資格，爭取在4月以及“五一”或之後推出市場。

　　對比去年4月11055套新批供應，其實今年的10236套是有所減少的，不過從面積而言，則同比增加了14%，換言之套均面積增加了20平方米。在新政下，購房資格更顯珍貴，對於未來供應及成交的結構，預期會帶來一定的變化。

　　由於4月供應高位，雖然成交量也維持了去年至今的高位水平，但庫存量以及庫存消化周期均有輕微回升，不過仍然處於供不應求的狀態。

　　對比各個區域的庫存消化周期，除了越秀、花都有所減少，其他區域均有增加，其中荔灣、天河、番禺消化周期增加接近3個月，尤其是對於廣鋼、廣紙(海珠)以及天河多個區域等有不少舊改項目持續銷售或即將推出市場，供應增大之時，使消化周期增加到10個月以上。不過相反，黃埔、增城兩個區域，雖然庫存面積及庫存消化周期均有所增加，但庫存消化周期仍不多於3個月。

　　廣州中原研究發展部預計，5月內還有不少新貨推出市場，因此成交量仍可在消化市場剛需客群的穩固基礎上保持，尤其供應較早前更充足，預計也會在後續的網簽成交中體現。而價格會有輕微變動，但幅度不大，保持穩定的趨勢。

　　從化和南沙，兩個看似投資更大於剛需自住的區域，一個主打自貿區未來的憧憬，一個主打生態旅遊環境，即便新政出台，仍然積極推貨，或許從一個側面反映，隨著城市發展，更多的外圍區域日漸成熟，區位也得到更多剛需客戶的認同，並且在這方面，發展商也表現出信心。從最近的開盤情況以及預計“五一”的開盤情況，除了保利星海小鎮、雅居樂名門半島在近期均有推盤動作外，其他的樓盤暫且未見明顯批量推售動作，仍以自然銷售為主，預計後續或有新推貨。增城本月亦有幾個大型項目取得預售證，其中包含全新盤實地薔薇花園。

　　結合廣州中原研究發展部對“五一”期間推新貨的項目監測，大部分項目選擇少量加推的方式，推貨量遠不及其取得預售資格的貨量，即表示雖有推貨意願，但在政策從嚴的情況下，頗有試探市場的意味。

　　本月網簽繼續保持高位，達132萬平方米。其中中心區成交量減少9%，但實際上傳統中心區，即除黃埔以外，各區均有增加。新政之下，對於中心區成交影響較外圍區少，主要由於偏好中心區的更多為置換需求，一般為本地戶籍或已紮根廣州多年。但對於外圍區域的影響則比較大，番禺、南沙等均明顯減少。不過增城、從化則在限購之後，成交量仍然在上升，但有不少部分來自於政策前的成交，現時陸續反映到網簽上。

　　價格方面除了越秀出現價格下跌外，其他區域均有上升。但其實越秀的均價下降，主要其成交中接近8成來自由廣州南嶺鐵路房地產開發有限公司開發建設的達道雅軒，4月其網簽價低至9016元/平方米。

　   二手

　　自住需求占比下降 置換需求略有上漲

　　3月樓市淡季過後，二手成交均價為元31076元/平方米，3月二手成交均價為30987元/平方米，微升0.3%。二手住宅成交宗數方面，4月成交宗數環比3月下降了51.2%。與此不同的是，荔灣區逆勢而上，成交均價和成交宗數不跌反升。對比3月，荔灣區成交均價上升了3.9%，成交宗數上升了14.8%。

　　在4月份，荔灣區二手住宅均價為30222元/平方米，3月則為29082元/平方米，表現突出的板塊當屬中山八板塊。中原地產中山八分行潘雯穎透露，荔灣屬於廣州老城區之一，生活配套、交通配套不言而喻。但對比越秀區，其二手均價乃是價格窪地，帶省級學位的電梯樓只需4萬-5萬元/平方米，樓梯樓也屬低價，約1.9萬元/平方米。

　　除了價格窪地，荔灣區的樓價升幅較為穩定，買家需求大，不少海珠區、白雲區的買家前來購房。如首次置業的年輕買家剛工作不久，希望置業老城區，因此會選擇荔灣區的樓梯樓低層單位，計劃日後再置換電梯單位。也有買家是置換型客戶，由於調控出台，有購房計劃的買家發現業主惜售，盤源減少，擔心對日後置換物業有所影響，因此都加快購房步伐。因此在4月，中山八板塊的電梯樓和樓梯樓成交各占一半左右。

　　中原地產潘雯穎介紹，4月份分行成交了一套黃沙大道的單位，樓梯高層，面積為35平方米，總價56.6萬元，成交均價約1.6萬元，一房一廳的戶型。買家是二次置業的年輕客戶，看中該單位帶省級西關培正小學學位，而且是大院式管理，樓齡新，價格優惠。

　　在4月份購房付款方式占比中，一次性付款比重有所上升，4月比重為17.2%，3月為16.5%。而組合貸款宗數方面，4月比重為9.9%，3月為16.6%。

　　此外，在購房目的方面，4月自住需求人數占比環比略為下降了0.32%個百分點，置換單位需求的人數則上升了0.23%個百分點。中原地產寺右新馬路分行高級營業經理鄭華龍分析，一來，廣州新政出台，各類條件規限後，不少買家無法購房;二來，現時不少業主惜售，市面上二手盤源少，置換型買家也加速購房計劃。

　　而根據中原地產數據分析，學位需求的買家略增加了1.17個百分點。

　　南方日報記者 許蕾