左曉蕾

        建立樓市長效治理機制的幾個關鍵步驟

　　房地產市場的調控要從促使短期價格下降的目標轉為以房地產回歸居住為主的屬性的最終目標。短期調控政策適度長期化，保持房地產價格的穩定直至與長效機制對接，應能避免釋放房價反彈的預期。要避免像過去幾輪房地產市場調控那樣，價格稍降就被“崩盤論”和“GDP下滑”的說法所誤導，致使調控政策被恐慌預期挾持，應堅定“房子是用來住的”理念，增強改革的定力，并加大房地產調控政策的執行力度和問責機制。

　　□左曉蕾

　　隨著房地產市場環境的不斷變化，房地產調控政策邏輯也有了新變化。鑒于過去短期調控政策諸多弊端和長效機制的缺位，眼下的關鍵問題是我們該如何建立基于存量市場的房地產長效機制？

　　筆者在之前兩篇文章（見5月10日、19日本欄）中描述了國內房地產市場投機為主及市場機制失靈的現狀，并提出我國當下房地產市場平穩健康發展的關鍵是政府如何調控干預。今天筆者就重點談政府干預。當下，政府干預最基本的原則，是確保房地產調控向市場機制的方向修復而不是進一步扭曲市場機制。而要達成這個目標，短期調控政策和長效治理機制還需進一步改進和完善。

　　首先，房地產市場的調控要從促使短期價格下降的目標轉為以房地產回歸居住為主的屬性的最終目標。以炒房為主的投機市場破壞了市場機制，房地產市場回歸“居住為主”的市場，滿足市場機制理性決策的前提和效用最大化的約束，才能真正修復市場調節機制。以價格下降為目標的調控，有短期“抑制”投機性需求的作用，但無法長期穩定房價，反而房價會越調越高，投機需求越調越大。

　　要使房地產以“消費品”為主，繼而實現均衡價格，避免像過去幾輪房地產市場調控那樣，價格稍降就被“崩盤論”和“GDP下滑”的說法所誤導，致使調控政策被恐慌預期挾持，應堅定“房子是用來住的”理念，深刻認識房地產調控是供給側結構改革的重要部分。同時，轉變房地產是支柱產業的慣性思維，增強改革的定力，并加大房地產調控政策的執行力度和問責機制。

　　其次，促使短期調控政策長期化直至與長效機制對接。過去這些年，限貸限購等政策一直作為短期調控措施，在多種復雜原因下調調停停，非但沒能使房地產市場回歸居住屬性，反而使價格更不穩定。炒房為主的市場的形成非一日之功，因而調控政策也不是權宜之計。短期調控政策適度長期化，保持房地產價格的穩定直至與長效機制對接，應能避免釋放房價反彈的預期。

　　其三，短期調控要遏制所有與調控政策博弈甚至超越道德底線的行為。炒房行為與其他非理性投機行為一樣，為了利益不擇手段，屢屢出現偽造債務糾紛、離婚制造突破限購條件的假象，通過消費貸款支付首付突破限貸約束，通過裝修貸款變相推高房價等與限購限貸政策博弈的行為和非法集資購房行為，使調控政策不能達成預期效果。對此，所有中介、銀行、其他金融機構和民政部門都應有必要的嚴格約束、問責和懲罰機制。同時，加強媒體對離婚炒房等破壞社會基本價值觀行為的輿論壓力。

　　其四，“適度增加土地供給”，明確土地供給提供的房屋的居住結構。理論和實踐都說明，房地產一旦成為投機為主的市場，那“無限”的投機需求是不可能靠不斷增加供給來滿足的。因此，籠統地“適度增加土地供給”，釋放供給不足的信號，會引導價格上漲的預期，炒房需求會進一步上升；而供給“短缺”導致地王頻出，進一步推高價格。需求與供給交相推動，價格泡沫進一步膨脹就不可避免了。所以，一二線房地產市場需要的是供給側結構調整。房地產市場的供給結構向與城鎮化發展相一致的方向調整，增加真正“鋼性需求”供給。真正的剛性需求是以進城農民工在城鎮以安居為主的市場，大學生畢業留城工作買或租得起的住房需求市場，明確“適度土地供給”主要提供剛需結構的住房供給，并配套必要的政策保證這樣“剛性需求”的居住性住房的供給需求，達成“剛性住房”的供求平衡。剛性層次的以居住為主的房地產市場，就具備了形成真正意義上的市場定價機制的基礎，而投機性需求以“剛需”供給不足推動房價的炒作就失去了底氣。如此，整體房價繼續上漲動力不足，炒房需求會漸漸冷卻，逐步回歸平衡，以居住為主的房產供給借城鎮化戰略也就獲得了充分的發展機遇。這是平衡房地產市場兩個極端預期的正確途徑。

　　明確針對“剛需”適度增加土地供應，也有利于遏制地方政府的“賣地財政”。賣地財政制造地王，地價上升，發展商水漲船高，把地價成本轉嫁到房價上，是房價上漲的助推器。所以，賣地財政也是房價上漲的重要原因。可見，短期“適度增加土地供給”是房地產結構調整的短期政策，更重要的是土地資源供應要有滿足以“居住為主”的住房需求的長期規劃。

　　其五，以創造就業機會的方式集聚人力資源和人氣的方式，緩解三四線城市的房地產去庫存壓力。三四線城市地產庫存與盲目投資有關，而發展機會缺乏，就業機會不足，不利于吸引人才留住人才，進而難以提升居住的需求也是重要原因。簡單通過加杠桿方式鼓勵農民工群體在城鎮購房，除了加大債務風險，未必真能達到去庫存的目的。房地產企業的重組兼并只不過合并庫存，也不能降低存量。以三四線城市各自的比較優勢建設特色功能區的方式，創造就業、創造機會吸引人才資源，制造一些發展的輻射效應，才更有利于去庫存。

　　其六，擴大房地產稅收試點。多數發達國家房地產市場價格較為穩定或能保持以居住為主的市場屬性，與以有效的房產稅收制度加大房屋持有成本遏制投機有直接的關系。在持續短期調控政策穩定市場價格后，理應盡快對接長效機制，以居住為主的房地產市場才能保持長期平穩健康發展。現在該是全面評估前期房地產稅收制度試點的時候了。以便總結經驗，盡快擴大試點。房地產稅收制度久久出不了臺，可能會使房地產市場的問題更積重難返。再說，房地產稅收多新增的部分，是對補償因改變土地財政而財務吃緊的地方政府的最佳途徑，也會增強地方政府放棄土地財政的意愿，加快理順被扭曲的房價形成機制的步伐。順理成章的是，還應考慮盡早出臺50年、70年土地使用期限到期后的相應續期規定。

　　建立治理房地產市場長效機制，筆者以為學界業界還須強化研究國外關于房地產市場的政策和制度。他們的一些做法，很值得我們借鑒。比如一些國家采取高資本利得稅的方式，對縮小投機性行為的獲利空間非常有效。德國直接限制房價漲幅，超過規定者，情節嚴重的會被認定為犯罪。德國房地產價格幾十年才增長25%左右，房地產市場管理制度功莫大焉。

　　（作者系國務院參事室特約研究員）