兩天前，政府公布了6項房屋政策新措施，其中包括建議就空置的一手私人住宅單位徵收應課差餉租值兩倍的「額外差餉」（即坊間常稱的「空置稅」），以及修改「預售樓花同意方案」，規定發展商每次推售住宅單位的數目，均不能少於同意書上涵蓋單位總數的20%。

 

　　我相信大家最關心的，是這些措施能否令樓市降溫。正如行政長官在日前的記者會上提到，今次這套新措施的目標並非遏抑樓價。就「額外差餉」措施而言，它的目標是為了確保落成的房屋單位能夠及時、有效地送到市場，讓單位可以盡早讓市民購買或租用。

 

 

　　根據政府建議，一手私人住宅單位在獲發「佔用許可證」（俗稱「入夥紙」）後12個月內還未曾出售，而又有超過6個月並未作居住或出租用途，便會被視為空置單位，有關業主須繳付「額外差餉」，金額是應課差餉租值的兩倍。若以目前整體住宅租金回報率約為2.5%計算，「額外差餉」約相當於樓價5%左右。

 

　　自2013年2月政府宣布取消勾地機制、恢復全面主動賣地後，私營房屋土地供應持續增加，未來三至四年的一手住宅供應正不斷上升，由2013年3月底的67000個單位，累增至今年3月底的約96000個單位，增加逾四成。

 

　　然而，我們留意到一些已落成但仍未售出的一手樓單位，在數量上及佔潛在供應的比例上有上升的趨勢（見附表）。因此，我們希望透過「額外差餉」，減低發展商在單位落成後「不租不賣」的誘因，讓新落成的單位能有效地送到市場，供市民購買或租用。加上修改「預售樓花同意方案」，減少發展商以「唧牙膏」方式賣樓的空間，盡量促進市場的良性發展。

 

　　我留意到，坊間有意見認為一手空置單位數量上並不多，質疑「額外差餉」措施的效用。我希望指出，我們在考慮這項措施時，不能只眼於目前已落成的一手空置單位，而必須考慮未來房屋落成的趨勢，以及發展商手上持有可以隨時出售的貨量。根據政府估計，過去5年（即2013年至2017年），住宅落成量是平均每年13500個。未來5年落成量平均每年約21000個，其中2020年及2021年的落成量更是自2005年以來的新高。此外，在4月底，發展商手上可隨時發售的單位達18500個；除此以外，他們手上已符合申請「預售樓花同意書」資格的樓盤，合共可提供的單位達28000個。有見及此，我們有必要採取前瞻性措施，促使這些供應能早日推出市場，確保政府增加私人住宅用地和房屋供應的努力，能取得確切和適時的實效。

 

　　社會上有聲音認為，計算空置的時間應由單位在獲發「合約完成證明書」（俗稱「滿意紙」）起計算，我們認為並不適當。「滿意紙」的目的是確保發展商能履行地契條款上列明的各項要求，例如包括政府在賣地時要求發展商提供的某類公共設施。不過，目前發展商向地政總署申請並獲發「預售樓花同意書」，並不需要取得「滿意紙」或「入夥紙」，也可以在樓宇落成前預售「樓花」。現時的安排是發展商在預計單位落成前30個月內可以隨時提出申請「預售樓花同意書」。此外，在單位落成及取得「入夥紙」後，發展商是可以將有關單位出租的。因此，是否取得「滿意紙」，根本不會妨礙發展商是否可以向市場出售或出租其住宅單位。

 

　　二手住宅不受影響

 

　　我必須指出，現時根據批地條款中的「建築規約」（Building Covenant） ，發展商須在指定期限內完工並取得「入夥紙」。一般而言，「建築規約」會根據項目的規模，規定發展商須在48至60個月內完工並取得「入夥紙」。若然發展商未能在期限內完工，須向地政總署申請延長期限。地政總署會根據實際情況審視，若批准延期，發展商亦須繳交補地價，補價金額按延遲年期遞增，由延遲一年須補交原地價2%遞增至第六年的32%。因此，發展商有誘因按時取得「入夥紙」，以它作為計算空置起點，能更確保「額外差餉」措施發揮應有的作用。

 

　　簡單而言，按我們現時的建議，發展商在獲得土地後須按規定年期完工並取得入夥紙，以及在入夥紙發出後一年內必須沽清所有單位或須把單位出租至少6個月（其後須按年再申報，並由政府核實），否則便須繳交「額外差餉」，甚至補地價。這一整套安排，相信能更完善地確保政府供應的私人住宅用地，能夠按時完工、再按時出售或出租。

 

　　至於有意見認為「額外差餉」的措施應擴展至二手住宅物業，根據差餉物業估價署的數字，現時二手住宅單位的空置率只有百分之三點幾，因此我們認為目前毋須針對二手住宅物業提出「額外差餉」措施。

 

　　社會亦有聲音謂，新增的「額外差餉」會轉嫁到買家身上，增加市民負擔。正如我過去多次解釋，影響樓價的因素眾多，但最終仍然是取決於樓盤發售時市場上的供求關係。基本上，發展樓宇和持貨的成本跟將來出售的價錢並無必然的關係。我們過去也常常看到，即使一些地價或發展成本較低的樓盤，發展商在開售時也不會以「相宜」的價格發售，還是按照當時的市況釐訂售價。事實上，當年本港樓市下跌時，大家也曾見過發展商需要「割價」、即以低於成本價出售單位，以減輕損失。

 

　　再者，今次「額外差餉」和修訂預售樓花安排的做法，將進一步促進市場上的競爭，並增加發展商「惜售」成本，延遲開售的發展商若謂希望「轉嫁」額外成本，亦需要考慮日後面對市場逐步增加的競爭性和其他風險。

 

　　我希望強調，要真正解決房屋供應失衡問題，最根本的做法始終是透過各項短、中、長期措施增加房屋土地供應。我希望整體社會都能認清問題，拿出決心，一同合力解決香港面對的房屋問題。