香港商報評論員　李明生

　　新一份施政報告下星期即將公布，土地房屋問題肯定是箇中重要內容。好消息是，近期本港樓價開始回調，8月份官方樓價指數既告別連續28個月的升勢，更貼市的坊間樓價指數最新更連跌5周，反映香港樓市正在步入轉角拐點。然而，壞消息是——或準確地言，這是一個積病久疾——市民依然面對嚴峻住屋難題，樓價與收入的差距仍舊存在着天壤之別。所以，即使樓市放緩了，增加土地與房屋供應的步伐一定不能緩。

　　香港步入加息周期，加上貿易戰勢將拖累全球經貿表現，包括樓市在內的資產價格，無可避免會面對愈來愈大的下調壓力。雖然有報道指，日前港銀在12年來首次調高最優惠利率(P)之後，有個別銀行反過來降低了按息封頂利率，部分則提高了現金回贈比率，顯示當前按揭市場競爭激烈，金融機構都不惜提供誘因鼓勵市民入市，另外，最近銀行同業拆息(H)亦見顯著回落，其中與按息掛鈎的1個月拆息還連跌5日;然而，凡此種種，皆不足以否定加息周期來臨的事實，也遠不足以扭轉息口上升的長遠影響。一方面，置業人士既須繼續做好壓力測試，為未來的供樓負擔計好數，另一方面，投資者亦須為回報率計好數，因為隨着息率增加，買樓收租或變得不再划算，例如現在物業回報率僅得2厘左右，已經大幅跑輸10年期美債的3厘多了，近期不少房地產信託基金(REITS)便因此跌幅顯著。總之，世上沒有只升不跌的樓市，香港樓市開始見頂回落亦屬正常不過。

　　饒是如此，施政報告仍應以土地與房屋政策作為重中之重。必須強調，整頓樓市不單在於引導價格回穩，甚而令樓價回落至市民可以負擔的水平，同時也在於改善市民的居住質素，特別是提高港人人均居住面積，至少爭取杜絕劏房這個風土病在港植根。是故，施政報告必須致力增加土地供應，包括好好總結及落實土地供應大辯論的共識選項，其中大規模填海便肯定為一個可取方案。除了增加土地供應的數量，亦要增加房屋供應的種類，包括透過公營資助及政府引導的辦法，來分別滿足不同階層人士的住屋需要，例如：針對公屋輪候冊上的基層劏房戶，便應急民所急增加過渡性住房;針對高不成、低不就的小康家庭，既應盡快落實港人首置上車盤，亦應租購並舉地研究推出租金扣稅之類的支援措施。由公屋輪候時間增至超過3年，到新一期居屋再次掀起申請熱潮，皆高度凸顯了市民住屋需求之旺盛，港府要達致「有求必應」依然任重道遠。

　　說到底，近日樓價有所下滑，僅因市民購買力追不上，業主及發展商不得不減價促銷罷了，絕非緣於出現供過於求之窘;事實上，只要價格理順至市民可以負擔，好像新居屋以市價五二折出售般，過去受累樓價天高所積壓的住屋需求還是亟待大量新增供應去滿足。究竟，施政報告會提出怎樣增加供應?又怎樣大規模增加供應?當中會新增什麼供應種類?可以肯定，全港市民均盼望香港住屋難題能夠得到紓緩，施政報告會在房屋政策及增加供應方面傳來好消息!